Quelle somme investir en SCPI ?

Pour résumer

Les SCPI sont des véhicules d'investissement collectif permettant d’acquérir de l'immobilier d'entreprise avec une mise de fonds modeste, une gestion déléguée. Ces dernières permettent alors de recevoir des revenus locatifs sous forme de dividendes.

• Les critères de choix d'une SCPI : pour évaluer le potentiel de rendement d’une SCPI, il faut examiner son historique de performance, son taux d'occupation, sa stratégie d'investissement, ses frais associés, la solidité de sa société de gestion, et ses modalités de revente de parts.
• Les facteurs à considérer avant d'investir : En amont, définissez vos objectifs, votre horizon d'investissement et les risques que vous êtes prêt à prendre. Analysez aussi votre situation financière personnelle.
• Quelle somme investir ? Le montant minimum varie selon la société de gestion, mais reste accessible. Notez qu’il est toutefois primordial de diversifier ses placements et de préserver une épargne de précaution. Il est également possible d'utiliser l'effet de levier via un crédit immobilier.
• Comment et où acheter des parts de SCPI ? Il est envisageable d’acheter directement auprès des sociétés de gestion, par l'intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine, via des plateformes d'investissement en ligne, ou à travers l'assurance vie.

L'investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) attire de plus en plus d'investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe. Par ailleurs, ces véhicules d'investissement offrent une porte d'entrée vers l'immobilier d'entreprise, un secteur jusqu'alors réservé aux investisseurs institutionnels ou aux individus disposant d'un capital conséquent. Mais alors, de quelle somme avez-vous réellement besoin pour accéder à ce placement ?

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Qu’est-ce qu’une SCPI et comment ce placement fonctionne-t-il ?

Une SCPI est un véhicule d'investissement collectif destiné à acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. Conçue pour permettre aux épargnants d'investir dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts ...) avec une mise de fonds relativement modeste, cette dernière offre une alternative intéressante à l'investissement immobilier direct, souvent hors de portée du fait de son coût élevé et de sa complexité gestionnaire.

Le fonctionnement d'une SCPI repose sur la collecte de capitaux auprès d'investisseurs privés. Leur apport financier collectif est ensuite investi dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les surfaces acquises sont alors louées à des entreprises ou des professionnels, générant ainsi des revenus locatifs. Après déduction des frais de gestion et d'entretien des biens, les gains sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, généralement sur une base trimestrielle.

L'attrait principal des SCPI réside dans leur capacité à offrir un rendement potentiellement attractif et régulier, tout en bénéficiant d'une gestion professionnelle du patrimoine immobilier. En effet, dans ce cadre, la société de gestion s'occupe de toutes les opérations relatives à l'acquisition, la gestion locative, l'entretien des biens, et la vente éventuelle des propriétés, déchargeant ainsi les investisseurs des soucis et contraintes liés à la gestion directe d'un logement mis en location.

De plus, le fait d’investir dans une SCPI permet également une diversification du risque. Contrairement à l'achat d'un seul bien immobilier, cela donne accès à un portefeuille de plusieurs biens, répartis géographiquement et sectoriellement. Cela réduit donc le risque lié à la vacance locative d'un unique bien et offre une meilleure stabilité des revenus. Les avantages sont multiples !

Quels sont les critères de choix d’une SCPI ?

Lors de la sélection d'une Société Civile de Placement Immobilier, plusieurs critères doivent être pris en compte par l’investisseur, pour s'assurer que l'investissement corresponde bien à ses objectifs et à son profil de risque.

L’historique de performance

Avant de verser toute somme d’argent dans des parts de SCPI, il est vivement recommandé de vous renseigner sur :

• Son taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) des années précédentes (même s’il ne garantit pas l’avenir) : il indique le rendement annuel distribué aux associés ;
• Son taux de rendement interne (TRI) : il mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur ;
• L’évolution du prix de la part : cette donnée permet de mieux comprendre la valorisation de son patrimoine immobilier dans le temps.

Comparez ensuite ces chiffres avec les performances d’autres SCPI pour évaluer l'attractivité de l'investissement envisagé.

Le taux d'occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) et physique (TOP), mesurant respectivement le pourcentage des loyers effectivement perçus sur le potentiel locatif total et l'occupation réelle des biens, sont également de bons indicateurs. Il en va de même pour la stabilité du taux d'occupation dans le temps, reflétant la capacité de la SCPI à maintenir ses biens loués et à minimiser la vacance locative.

La stratégie d'investissement

Les secteurs d'activité et les types de biens immobiliers détermineront quant à eux le profil de risque et les perspectives de rendement de la SCPI.  Ces derniers influenceront donc vos choix d’investissement, tout comme la diversification géographique, tant au niveau national qu'international.

Pensez également à vous renseigner quant à la politique d'acquisition et de gestion du patrimoine de la société (ses critères de sélection des biens, sa façon de gérer les baux, ses travaux de rénovation et de valorisation…).

Les frais

Évidemment, les frais ne sont pas des éléments à négliger. Ces derniers auront forcément une incidence sur la somme réellement investie et le rendement net de vos parts de SCPI.

Soyez donc vigilant à l’égard des frais de souscription, des frais de gestion annuels et des éventuels frais de cession.

La capacité financière et la réputation de la société de gestion

Pour être certain de la solidité financière et de l’expérience de la société de gestion, faites en sorte de recueillir un maximum d’avis et de témoignages d'investisseurs existants. Cela vous donnera des indications précieuses sur la satisfaction client et la qualité du suivi fournis.

Les modalités de revente des parts

Enfin, rappelons que, même avant d’investir, il faut déjà penser à la revente ! Renseignez-vous aussi quant à la liquidité des parts, c'est-à-dire la facilité et la rapidité avec laquelle les investisseurs peuvent les vendre. En effet, rappelons que les conditions et délais de revente peuvent varier d'une SCPI à l'autre.

Tous ces critères vous aideront à mieux appréhender les forces et les faiblesses potentielles des différentes SCPI, afin que vous puissiez faire un choix éclairé, en adéquation avec vos objectifs d'investissement et votre tolérance au risque. C’est à cet instant que se posera réellement la question du montant à apporter.

Quels facteurs considérer avant d’investir dans une SCPI ?

Pour savoir quel montant investir, et avant de vous engager dans une telle entreprise, il est primordial de faire une analyse personnelle de plusieurs facteurs.

Les objectifs d'investissement

Avant toute chose, demandez-vous pourquoi vous souhaitez investir dans une SCPI :

• Pour obtenir des revenus complémentaires : si l'objectif est de générer un flux régulier de revenus, les SCPI peuvent être une option pertinente. En effet, ces dernières distribuent les recettes issues des loyers perçus, après déduction des frais de gestion ;
• Pour vous constituer un patrimoine : les SCPI sont idéales et offrent l'opportunité d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement des biens ;
• Pour diversifier : l'investissement en SCPI permet de diversifier un portefeuille d'investissement, réduisant ainsi le risque global en ne mettant pas "tous ses œufs dans le même panier" ;
• Pour les avantages fiscaux : certaines SCPI offrent effectivement des avantages fiscaux.

L’horizon d'investissement : court terme vs long terme

Quel est votre horizon de placement ?

• Court terme : les SCPI ne sont généralement pas adaptées aux investissements à court terme en raison de la liquidité limitée de leurs parts et des frais de souscription pouvant éroder leurs rendements initiaux ;
• Long terme : l'investissement en SCPI est considéré comme plus approprié pour un horizon de placement long. Cela permet alors de lisser les fluctuations du marché et de bénéficier pleinement de leurs potentiels de valorisation et de leurs revenus locatifs.

Les risques associés aux SCPI

Avant d’investir votre argent dans des SCPI, souvenez-vous aussi que ce placement, bien que très attrayant, n’est pas sans risque :

• Fluctuation du marché : comme tout investissement immobilier, les SCPI sont sujettes aux cycles économiques, avec des périodes de hausse et de baisse des valeurs immobilières ;
• Vacance locative : un taux de vacance élevé pourra également affecter la distribution des revenus, surtout si la SCPI peine à trouver des locataires pour ses biens ;
• Liquidité : parfois, la revente des parts de SCPI peut s'avérer complexe, surtout dans des conditions de marché défavorables.

Votre tolérance au risque devra être en adéquation avec les risques inhérents aux SCPI.

La situation financière personnelle

Bien entendu, il sera aussi crucial d'évaluer votre capacité d'épargne et de ne pas investir des montants qui pourraient compromettre votre bien-être financier en cas d'imprévus. Pensez toujours à conserver une épargne de précaution facilement disponible, équivalent à au moins 3 à 6 mois de dépenses courantes.

Quelle somme investir ?

Le minimum d'investissement pour les SCPI

Le montant minimum requis pour investir dans une SCPI varie d'une société de gestion à l'autre. Sachez néanmoins qu’il est souvent possible de débuter avec quelques centaines d'euros. Ce faible plafond rend alors l'investissement immobilier plus accessible, même aux épargnants disposant de moyens limités. D’ailleurs, il s’agit là de l’un des avantages majeurs des SCPI.

L'importance de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier : la diversification

La diversification est un principe fondamental de l'investissement. Veillez donc à ne pas concentrer tous vos investissements dans une seule SCPI ou dans le secteur immobilier uniquement. Cela vous permettra de mieux gérer les fluctuations du marché et les risques spécifiques associés à un type d'actif.

Qu’importe la somme investie, il est toujours vivement conseillé de répartir son capital entre différentes classes d'actifs (actions, obligations, immobilier, etc.) et, dans le cas des SCPI, de choisir des sociétés avec des stratégies et des zones géographiques diversifiées.

L’utilisation de l'effet de levier avec un crédit immobilier pour investir en SCPI

Pour pouvoir investir une plus grosse somme d’argent, avez-vous pensé à l’effet de levier ? Celui-ci consiste à utiliser l'emprunt pour financer une partie de son investissement dans les SCPI. Cela permet non seulement d'apporter un montant plus élevé que celui disponible en épargne, tout en déduisant une partie de ses intérêts d’emprunt de son imposition. Toutefois, rappelons que cette stratégie comporte des risques, notamment en cas de baisse des rendements des SCPI ou de difficultés à rembourser le prêt. Il est donc essentiel d'évaluer sa capacité de remboursement et de consulter un conseiller financier pour établir une stratégie d'emprunt adaptée.

Comment et où acheter des parts de SCPI ?

L'acquisition de parts de SCPI s'est grandement simplifiée au fil des années, offrant désormais aux investisseurs diverses options pour accéder à ce type d'investissement immobilier.

Directement auprès des sociétés de gestion

La méthode la plus directe pour acquérir des parts de SCPI est de passer par la société de gestion qui les gère. Chacune d’elles dispose d'un site internet où il est possible de trouver des informations détaillées. Acheter directement garantit d’ailleurs l'accès à des données plus à jour, tout en évitant les intermédiaires et les frais inhérents à cela. Néanmoins, notez que toutes les sociétés de gestion ne proposent pas une telle option d’achat.

Par l'intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine

Les conseillers en gestion de patrimoine peuvent offrir un accompagnement personnalisé dans le choix des SCPI. Ces derniers prennent en compte chaque situation financière, ainsi que les objectifs d'investissement et la tolérance au risque de chacun. De la sorte, ils recommandent les SCPI les plus adaptées. Leur expertise peut alors être particulièrement utile pour les investisseurs novices.

Via des plateformes d'investissement en ligne

Des plateformes spécialisées dans l'investissement immobilier permettent aussi d'acheter des parts de SCPI en ligne. Ces sites offrent souvent des interfaces conviviales et des outils pour comparer différentes SCPI.

Au travers d'assurances vie

Certaines compagnies d'assurance proposent des contrats d'assurance vie ouvrant l'accès à des SCPI. Cette méthode offre une fiscalité avantageuse et permet de combiner les atouts des SCPI avec ceux de ce véhicule d'investissement.

Avec un contrat PER

Enfin, il est aussi possible d’investir en SCPI via un contrat PER, en procédant comme vous le feriez pour n’importe quel autre support en unités de compte.

Investir en SCPI est une excellente opportunité de diversifier votre portefeuille d'investissement et de générer des revenus complémentaires, tout en bénéficiant potentiellement d'avantages fiscaux. Toutefois, comme tout investissement, il comporte des risques et nécessite une réflexion approfondie, notamment en ce qui concerne la somme à engager. N’oubliez donc pas de considérer, en amont, vos objectifs d'investissement, votre horizon de placement, votre capacité d'épargne, et votre tolérance au risque. Enfin, bien entendu, prenez le temps de choisir la bonne SCPI pour maximiser vos chances de succès !