Les revenus de SCPI et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Pour résumer :

Investir dans une SCPI, c'est acquérir des parts de sociétés qui détiennent et gèrent un patrimoine immobilier diversifié, pour bénéficier ainsi de revenus réguliers. Cependant, n’oubliez pas de prendre en compte l'impact fiscal de ce type d'investissement, notamment en ce qui concerne l'Impôt sur la Fortune Immobilière.

• IFI : L'Impôt sur la Fortune Immobilière s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.
• Déclaration : Les parts de SCPI doivent être incluses dans la déclaration du patrimoine immobilier taxable à l’IFI.
• Optimisation fiscale : Il existe des stratégies pour réduire son assiette taxable, comme le fait d’investir dans certaines SCPI exonérées d'IFI ou de déduire ses emprunts liés à l'achat de parts.

Investir dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est une stratégie communément utilisée pour diversifier son patrimoine immobilier. Toutefois, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui remplace l’ancien Impôt sur la Fortune (ISF) depuis 2018, impose aussi des obligations fiscales spécifiques aux détenteurs de parts de SCPI. Cet article vise précisément à vous informer sur les interactions entre les SCPI et l’IFI.

>Découvrez tout sur la fiscalité de la SCPI.

Les SCPI : un placement immobilier collectif

Définition et fonctionnement des SCPI

Les SCPI sont des véhicules d'investissement qui permettent d'acheter des parts de propriétés immobilières. Autrement dit, plutôt que de détenir directement un bien immobilier, les investisseurs achètent des parts de SCPI, et la société de gestion se charge d'acquérir et de gérer les biens immobiliers à leur place. Les revenus issus des loyers perçus par la SCPI sont ensuite redistribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes.

Il existe plusieurs types de SCPI :

• Les SCPI de rendement : Ces SCPI investissent principalement dans des biens immobiliers commerciaux et d’entreprises. Les revenus locatifs générés sont redistribués régulièrement aux investisseurs.
• Les SCPI fiscales : Ces SCPI permettent de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, en investissant dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs fiscaux particuliers.
• Les SCPI de plus-value : Elles se concentrent sur l’acquisition de biens immobiliers susceptibles de prendre de la valeur avec le temps. Elles misent donc plus sur la revalorisation du patrimoine que sur les revenus locatifs immédiats.

Les avantages des SCPI

Investir dans des SCPI présente plusieurs avantages :

• La diversification du patrimoine : En achetant des parts de SCPI, les investisseurs peuvent diversifier leur patrimoine immobilier sans avoir à acheter directement des biens immobiliers multiples. Dans le même temps, cela permet de diluer les risques liés à l’immobilier sur plusieurs propriétés et secteurs.
• L’accessibilité financière : Contrairement à l'achat direct de biens immobiliers, les SCPI permettent d'investir dans l’immobilier avec des montants plus modestes. Ainsi, même avec une petite somme, il est possible de participer au marché immobilier et de bénéficier de revenus locatifs.
• La gestion déléguée : Avec les SCPI, la gestion des biens immobiliers est entièrement prise en charge par la société de gestion. Les investisseurs n'ont donc pas à se soucier des démarches administratives, de la gestion des locataires ou de l’entretien des propriétés.

Les risques des SCPI

Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques :

• La vacance locative : Si les propriétés détenues par la SCPI ne trouvent pas de locataires, les revenus locatifs peuvent diminuer, ce qui impacte forcément les dividendes versés aux investisseurs.
• La baisse de la valeur immobilière : La valeur des biens immobiliers peut fluctuer en fonction des conditions du marché. Une baisse de la valeur des propriétés peut ainsi réduire la valeur des parts de SCPI.
• La variation des revenus locatifs : Les loyers peuvent varier en fonction de la conjoncture économique et de la demande locative. Une baisse des loyers perçus par la SCPI peut également entraîner une réduction des revenus distribués.

Les revenus issus des SCPI

Les revenus des SCPI proviennent principalement des loyers versés par les locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI. Ces revenus locatifs sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes :

• Les revenus locatifs : Les SCPI perçoivent des loyers des propriétés qu'elles détiennent. Ces loyers constituent les principaux revenus de la SCPI.
• La distribution des revenus aux investisseurs : Les revenus locatifs sont ensuite redistribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes. La fréquence de ces distributions peut varier, mais elles sont généralement trimestrielles. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d’un flux régulier de revenus passifs, tout en laissant le soin aux professionnels de se charger de la gestion immobilière.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Définition de l'IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été instauré en 2018, remplaçant l’ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

L’IFI est un impôt annuel qui s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d'euros. Cet impôt vise alors à taxer la valeur nette des biens immobiliers détenus par les contribuables, y compris les parts de SCPI.

Avec l’IFI, il est important de noter que seul le patrimoine immobilier est pris en compte. L’IFI exclut donc les autres actifs financiers.

Calcul de l’IFI

Pour calculer l’IFI, il convient d’abord de déterminer la valeur nette du patrimoine immobilier. Cette dernière intègre non seulement les biens immobiliers détenus directement, mais aussi les parts de SCPI.

La valorisation des propriétés doit être faite au 1er janvier de l’année d’imposition.

À noter : certains abattements et déductions peuvent réduire la valeur taxable du patrimoine immobilier. Par exemple, un abattement de 30 % est appliqué sur la résidence principale. Les dettes liées à l'acquisition des biens immobiliers, comme les emprunts, peuvent également être déduites de la valeur taxable.

Le barème progressif de l'IFI

L’IFI est calculé selon un barème progressif, avec des taux d'imposition qui augmentent en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier :

• Jusqu'à 800 000 euros : 0 %
• De 800 001 à 1 300 000 euros : 0,5 %
• De 1 300 001 à 2 570 000 euros : 0,7 %
• De 2 570 001 à 5 000 000 euros : 1 %
• De 5 000 001 à 10 000 000 euros : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 euros : 1,5 %

L’impact des SCPI sur l’IFI

L’inclusion des parts de SCPI dans l’assiette de l’IFI

Comme évoqué précédemment, les parts de SCPI sont considérées comme des biens immobiliers et doivent être incluses dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

La valeur des parts de SCPI est déterminée en fonction de leur valeur de marché au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette valeur est généralement fournie par la société de gestion de la SCPI dans des documents remis annuellement.

L’exclusion de certaines SCPI à l'IFI

Certaines SCPI investissent dans des biens immobiliers situés à l’étranger ou dans des actifs exonérés d’IFI. Dans ce cas, la valeur des parts de ces SCPI peut être partiellement ou totalement exclue de l’assiette taxable. Voilà pourquoi, il est important de vérifier la nature des investissements de chaque SCPI, pour savoir si ces dernières sont totalement ou partiellement exonérées d'IFI.

Le calcul de l’IFI pour les investisseurs en SCPI

Lors de leur déclaration à l’IFI, les investisseurs doivent inclure la valeur de leurs parts de SCPI dans leur patrimoine immobilier taxable. Cette déclaration se fait à l’aide du formulaire 2042-IFI. Les parts de SCPI sont ajoutées à la valeur des autres biens immobiliers détenus par le contribuable. Le tout forme l’assiette taxable.

N’oubliez pas que certaines déductions et certains abattements spécifiques peuvent réduire l’assiette taxable à l’IFI. Par exemple, les dettes contractées pour l’achat de parts de SCPI sont déductibles de la valeur du patrimoine immobilier. De plus, des abattements applicables aux résidences principales ou aux biens loués sous certains régimes fiscaux peuvent également s’appliquer.

L’optimisation fiscale avec les SCPI

Pour optimiser leur fiscalité, les investisseurs peuvent choisir des SCPI investissant dans des actifs exonérés d'IFI. Par exemple, cela peut être le cas avec des SCPI détenant des biens immobiliers situés à l’étranger.

De même, le fait de contracter des emprunts pour financer l’achat de parts de SCPI est une stratégie couramment utilisée pour réduire l’assiette taxable à l’IFI. En effet, les dettes contractées pour l’acquisition de parts de SCPI sont déductibles de l’impôt. Ce procédé contribue donc à diminuer la valeur nette du patrimoine immobilier soumis à l’IFI.

Investir dans des SCPI offre une opportunité exceptionnelle de diversifier son patrimoine immobilier et de générer des revenus locatifs, tout en bénéficiant d'une gestion déléguée. Cependant, en amont, il est crucial de comprendre l'impact de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur ce genre d’investissements. Pour minimiser votre impôt, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier saura vous orienter au mieux selon votre situation financière personnelle et vos objectifs.