Le taux de distribution des SCPI

En résumé :

Depuis le 1er janvier 2022, le taux de distribution (TD) remplace le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Il s’agit d’un indicateur de rendement annuel d’une SCPI mis en place par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).

• Plusieurs éléments impactent le taux de distribution comme : la gestion des biens immobiliers, le taux d’occupation financier (indicateur mesurant la performance locative) et les frais de gestion.
• Le taux de distribution prend en compte le dividende brut annuel (les sommes versées aux épargnants) et le prix de souscription au 1er janvier de l’année concernée. La SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les bénéfices.
• Il existe une différence entre le TD et le TDVM. Le TD se base sur le montant que l’épargnant doit payer pour acquérir des parts de SCPI au 1er janvier de l’année concernée (le prix acquéreur). Le TDVM prenait en compte le prix moyen de la part acquéreur tout au long de l’année.

Le changement du taux de distribution sur valeur de marché en taux de distribution permet désormais de mieux communiquer sur la réglementation d’une SCPI à l’étranger. Avec le taux de distribution, il est désormais possible de comparer les performances des SCPI bruts de fiscalité, en France ou à l’étranger.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des produits financiers offrant plusieurs avantages. Également appelées « pierre-papier », elles ont vu le jour dans les années 1960. Il en existe trois formes : les SCPI fiscales, les SCPI de rendement et les SCPI de plus-values. En souscrivant à ce type de contrat, vous acquérez une ou plusieurs parts de SCPI, et en devenez associé. La somme que vous avez choisi d’épargner est collectée par une société de gestion qui se charge de l’investir dans un parc immobilier. Ce dernier peut être composé d’immeubles, de bureaux, de locaux commerciaux, de résidences étudiantes, ou encore d’établissements de santé.

Il est important de rappeler qu’un tel placement comporte des risques liés aux fluctuations – à la hausse comme à la baisse – du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, par conséquent, vos revenus ne sont jamais garantis.

Qu’est-ce que le taux de distribution des SCPI ?

Le taux de distribution (TD), qui succède en 2022 au taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), a été créé par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Cet indicateur détermine les performances effectuées par les différentes SCPI présentes sur le marché. Il offre un aperçu clair des résultats réalisés, en termes de revenus distribués aux associés investisseurs. Généralement exprimé en pourcentage, le TD uniformise la présentation du rendement annuel des SCPI, permettant une comparaison judicieuse entre elles (et avec d’autres produits immobiliers). De fait, cet outil de comparaison peut vous guider durant vos recherches en matière de placements, afin d’évaluer quelle SCPI correspond au mieux à votre profil d’épargnant. Le TD est également une base pertinente lorsque vous souhaitez estimer – au moins approximativement – les revenus futurs de votre investissement. En effet, grâce à lui, vous pouvez analyser l’évolution de son rendement dans le temps, pour mieux apprivoiser et comprendre votre potentiel d’investissement. À titre d’exemple, si vous désirez souscrire une SCPI à crédit, le TD peut vous être utile pour appréhender l’effort d’épargne attendu.

Quels facteurs influencent le taux de distribution ?

Plusieurs facteurs clés doivent être pris en compte, dans la mesure où ils ont un impact direct sur le taux de distribution :

• La gestion de la SCPI : logiquement, une gestion efficace des biens immobiliers et des locataires optimise les revenus et accroît le taux de distribution.
• Son taux d’occupation financier : lorsque le taux d’occupation financier est élevé, cela signifie que la majorité du parc immobilier est louée, ce qui génère des revenus et favorise un TD dynamique. A contrario, si, par exemple, l’une des SCPI effectue des travaux dans un ou plusieurs des biens qui compose son parc immobilier, le taux d’occupation est impacté. Il diminue indéniablement, ce qui amoindrit les revenus. Les dividendes qui vous sont versés peuvent hypothétiquement diminuer durant une période prédéfinie par la SCPI.
• Les frais de gestion : selon leur coût, le TD sera affecté, puisque ces frais peuvent potentiellement réduire les revenus distribuables aux associés.

Comment calculer le taux de distribution des SCPI ?

Avant de préciser la formule mathématique qui permet de calculer le taux de distribution, il est important de rappeler certains points.  
Le TD se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire. Les acomptes et quotes-parts de plus-values sont également compris dans le calcul. Le TD prend également en considération le prix de la part de la SCPI au 1er janvier de l’année concernée. Il est calculé sur une base qui reste identique pour toutes les SCPI : le dividende brut. Cet indicateur, généralement défini en pourcentage (comme susmentionné) est brut de fiscalité, mais net de frais de gestion. Sa formule est la suivante :

==> Somme des dividendes bruts versés au titre de l’année concernée/prix de la part acquéreur au 1er janvier de la même année.

À titre d’exemple, votre part acquéreur au 1er janvier 2023 est de 500 euros. Vos dividendes, eux, atteignent la somme de 30 euros sur la totalité de la même année. La formule pour calculer le TD est : 30/500 = 0,06. Le taux de distribution s’élève donc à 6 %.

Quelles sont les différences entre le TD et le TDVM ?

Comme rappelé plus haut, le prédécesseur au taux de distribution est le taux de distribution sur valeur de marché. Ce dernier servait à indiquer le rendement annuel d’une SCPI. La différence majeure entre le TD et le TDVM est la manière dont ces deux outils se calculent. Le TD prend en compte le prix de la part acquéreur au 1er janvier de l’année concernée, tandis que le TDVM prenait en considération le prix moyen de la part acquéreur sur l’année. De fait, le taux de distribution sur valeur de marché, remplacé par le TD au 1er janvier 2022, se calculait ainsi :

==> Somme des dividendes bruts versés au titre de l’année concernée/prix acquéreur moyen de la part sur cette même année.

L’exemple chiffré qui va suivre illustre de façon concrète ces dissemblances entre le TD et le TDVM...

Votre part acquéreur s’élève à 500 euros entre le 1er janvier et le 30 juin 2023. Par la suite, elle augmente et entre le 1er juillet et le 31 décembre 2023, elle atteint la somme de 560 euros. La moyenne annuelle du prix de votre part est de 530 euros. Par ailleurs, 30 euros de dividendes vous sont reversés. La formule pour définir le TDVM est la suivante :

• 30/530 = 0,0566, ce qui équivaut à un TDVM d’une valeur de 5,66 %.

Tandis que, pour ce même exemple – comme nous l’avons calculé précédemment – le TD serait de 6 %. Ainsi, pour un dividende annuel identique versé (qui est de 30 euros), le rendement du TD, et, par conséquent, son appréciation, peuvent varier.

Pourquoi remplacer le TDVM en taux de distribution ?

Ce changement a pour but d’uniformiser la manière dont sont communiquées certaines informations capitales. Or, ces dernières peuvent être essentielles durant votre phase de réflexion avant un investissement en SCPI, par exemple.

Auparavant, aucune réglementation n’existait pour préciser concrètement la façon dont une société de gestion basée à l’étranger devait communiquer ses chiffres au grand public. Bien souvent, le TDVM d’une SCPI investie à l’étranger était spécifié brut d’impôt français, alors qu’il était comparé à un TDVM net de fiscalité étrangère ; cela faussait malheureusement la lecture. Dorénavant, le TD (exprimé brut de fiscalité) vous permet de comparer les performances de différentes SCPI, et ce, peu importe qu’elles soient françaises ou étrangères.