Pour résumer :
Investir dans une SCPI, c'est mettre son argent dans l'immobilier sans en gérer les aléas quotidiens. Toutefois, pour choisir la bonne SCPI, comprendre sa valeur de réalisation est essentiel :
- La valeur de réalisation estime le potentiel financier d'une SCPI, en chiffrant la valeur de son patrimoine immobilier à un moment donné.
- Elle est calculée en évaluant la valeur des biens immobiliers de la SCPI, en y ajoutant ses liquidités et autres actifs, puis en soustrayant ses dettes.
- Influence du marché : La valeur de réalisation d’une SCPI varie selon les fluctuations du marché immobilier, le taux d'occupation des biens et les tendances du marché.
- Cette valeur, révisée annuellement, offre un aperçu de la santé financière de la SCPI, guidant ainsi les investisseurs dans leurs décisions.
- Valeur de réalisation vs valeur de restitution : Si la première reflète la valeur totale du patrimoine, la seconde se concentre sur le montant qu'un investisseur pourrait obtenir en revendant ses parts, après déduction des frais et pénalités.
Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un type de société qui permet d'investir dans l'immobilier de façon indirecte. Lorsque vous achetez des parts de la SCPI, vous confiez votre argent à une société de gestion qui gère la SCPI. En contrepartie, cette société de gestion achète des immeubles pour se constituer un parc immobilier. Les immeubles qui en font partie sont occupés par des locataires, souvent professionnels, qui versent un loyer (bureaux d’entreprises, locaux commerciaux, établissement de santé, résidences universitaires, etc.). Ce loyer est reversé sous forme de dividendes potentiels aux associés de la SCPI, après prélèvement de frais de gestion. Avant d'investir dans une SCPI, de nombreux paramètres sont à prendre en compte. La valeur de réalisation est l’un d’entre eux.
Définition et calcul de la valeur de réalisation
Qu’est-ce que la valeur de réalisation ?
La valeur de réalisation d'une SCPI est une estimation de la valeur de son patrimoine immobilier. Pour la calculer, il suffit de prendre en compte la valeur actuelle du marché des biens immobiliers détenus par la SCPI. Plus concrètement, voici la façon dont cette valeur est généralement déterminée :
- Évaluation des actifs immobiliers : La valeur de réalisation est basée sur une évaluation experte (c’est-à-dire par des agents immobiliers) des biens (bureaux, commerces, logements, etc.) possédés par la SCPI. Cette évaluation prend en compte la localisation, l'état, le potentiel de location, ou encore les perspectives du marché immobilier pour chaque actif.
- Inclusion des liquidités et autres actifs : Outre les biens immobiliers, la valeur de réalisation inclut également les liquidités détenues par la SCPI et parfois d'autres types d'actifs, comme des placements financiers.
- Déduction des dettes : Les dettes et autres engagements financiers de la SCPI sont soustraits de la valeur brute des actifs pour obtenir la valeur nette de réalisation.
- Calcul par part : La valeur nette de réalisation est ensuite divisée par le nombre total de parts de la SCPI, pour obtenir la valeur de réalisation par part. Cela donne une idée de la valeur intrinsèque de chaque part, basée sur l'évaluation actuelle des actifs et passifs de la société.
Exemple chiffré
Pour illustrer ce concept par un exemple chiffré, imaginons la situation suivante :
Évaluation des actifs immobiliers : Après évaluation par des experts immobiliers, la valeur totale des biens immobiliers possédés par la SCPI est estimée à 150 millions d'euros.
Inclusion des liquidités et autres actifs : La SCPI détient également 5 millions d'euros en liquidités et 10 millions d'euros sous forme de placements financiers. Cela porte la valeur brute des actifs à 165 millions d'euros (150 + 5 + 10 millions d'euros).
Déduction des dettes : La SCPI a des dettes s'élevant à 20 millions d'euros. La valeur nette de réalisation des actifs est donc de 145 millions d'euros (165 millions d'euros en actifs - 20 millions d'euros de dettes).
Calcul par part : Supposons que la SCPI a émis 1 million de parts. La valeur nette de réalisation par part est donc calculée en divisant la valeur nette de réalisation totale par le nombre total de parts : 145 millions d’euros / 1 million de parts = 145euros par part.
Selon l'évaluation actuelle du marché et après déduction des dettes, la valeur intrinsèque de chaque part de la SCPI s'élève à 145 euros.
La valeur de réalisation, élément central de l’exercice comptable, réévalué régulièrement
La valeur de réalisation, ou actif net, est définie dans l’article L214-109 du code monétaire et financier.
À noter : chaque année, le gestionnaire de patrimoine réalise un inventaire, également appelé « exercice comptable ». La valeur de réalisation en fait partie, au même titre que d’autres données clés de ce rapport de gestion, comme la valeur de reconstitution de la SCPI. Ces valeurs sont confirmées lors de l’assemblée générale annuelle, et le conseil de surveillance peut être amené à les modifier si nécessaire.
Concrètement, cela signifie que la valeur de réalisation est calculée régulièrement par des experts indépendants.
Pour l’obtenir, chaque immeuble composant le parc immobilier de la SCPI doit être évalué au moins une fois tous les 5 ans.
Quelle est l’influence du marché sur la valeur de réalisation ?
L'influence du marché sur la valeur de réalisation d'une SCPI est significative et directe.
Les fluctuations des prix de l'immobilier
Si le marché immobilier est en hausse, la valeur des propriétés détenues par la SCPI augmente, ce qui entraîne une augmentation de sa valeur de réalisation.
Inversement, si le marché immobilier connaît une baisse, la valeur des propriétés diminue, entraînant une réduction de la valeur de réalisation. Cela reflète une dépréciation des actifs immobiliers dans un marché en déclin.
Le taux d'occupation des biens
Un taux d'occupation élevé signifie que la majorité des propriétés génère des revenus locatifs stables, ce qui peut augmenter l'attrait des biens et, par conséquent, leur valeur sur le marché.
À l'inverse, un faible taux d'occupation peut diminuer la valeur des propriétés en raison du manque de revenus locatifs et de l'incertitude quant à leur potentiel de location.
Les tendances du marché
Les changements dans la demande et l'offre de biens immobiliers peuvent influencer la valeur des propriétés. Par exemple, un surplus de bureaux dans une région peut diminuer la valeur de ces types de biens.
De plus, les conditions économiques générales, les taux d'intérêt et la santé financière globale du pays influencent également le marché immobilier. Une économie forte entraînera généralement une hausse des prix de l'immobilier, tandis qu'une récession aura l'effet inverse.
Les perspectives
Enfin, les projections concernant l'évolution future du marché immobilier pourront également influencer la valeur de réalisation. En effet, pour faire leur évaluation, les investisseurs et les évaluateurs prennent toujours en compte les prévisions de croissance économique, les projets d'infrastructure et les changements réglementaires pouvant affecter la valeur des biens immobiliers.
Quelle est l’utilité de la valeur de réalisation ?
La valeur de réalisation offre une indication de la solidité financière de la SCPI. Elle est une très bonne façon d’estimer la force ou la fragilité d’une SCPI.
De plus, dans la mesure où cette valeur est régulièrement estimée et rendue publique, il est facile de prendre connaissance de cette valeur actualisée avant d’investir. Il est d’ailleurs conseillé de prendre aussi en compte son évolution au fur et à mesure des années. Cela vous donnera un aperçu de la stabilité de la SCPI, même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cela donne également un aperçu de la qualité de la gestion de la société en charge de la SCPI.
En effet, c’est la société de gestion qui doit entretenir les immeubles et prendre la décision de réaliser des travaux régulièrement. S’ils ne sont pas entretenus, leur valeur peut baisser, ce qui a un impact sur leur prix de vente et donc sur la valeur de réalisation…
Quelles sont les différences entre la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution d’une SCPI ?
La valeur de réalisation et la valeur de restitution sont deux termes financiers souvent utilisés dans le contexte des SCPI. Toutefois, ils se réfèrent à des concepts différents.
Valeur de réalisation
Elle se rapporte à l'évaluation du patrimoine d'une SCPI à un moment donné. Comme vu précédemment, cette donnée est calculée en estimant la valeur actuelle de marché des actifs immobiliers détenus par la SCPI, plus les liquidités et autres actifs, et en soustrayant les dettes et les engagements financiers. Cette valeur donne une indication sur le montant total qui pourrait être obtenu si tous les actifs étaient vendus sur le marché au moment de l'évaluation.
Valeur de restitution
La valeur de restitution, quant à elle, est plus spécifiquement liée au montant qu'un associé (investisseur) recevrait en revendant ses parts de la SCPI. Celle-ci prend non seulement en compte la valeur de marché des actifs de la SCPI, mais aussi divers frais et pénalités pouvant être appliqués au moment du retrait, comme les frais de gestion ou de sortie, ainsi que des décotes potentielles selon la durée de détention des parts. La valeur de restitution est donc généralement inférieure à la valeur de réalisation, car elle inclut ces coûts supplémentaires.
Les principales différences entre valeur de réalisation et valeur de restitution
- Objet d'évaluation : La valeur de réalisation se concentre sur l'ensemble des actifs de la SCPI, tandis que la valeur de restitution concerne le montant spécifique reçu par un investisseur lors de la revente de ses parts.
- Frais et décotes : La valeur de réalisation ne prend pas directement en compte les frais de transaction ou les décotes, contrairement à la valeur de restitution qui les déduit du montant final reçu par l'investisseur.
- Utilité : La valeur de réalisation est utile pour évaluer la valeur totale du patrimoine immobilier de la SCPI et sa gestion, tandis que la valeur de restitution est importante pour les investisseurs envisageant de vendre leurs parts et souhaitant connaître le montant qu'ils pourraient raisonnablement en attendre.
Pour faire simple, ces deux valeurs fournissent des perspectives différentes sur la santé financière et la liquidité des investissements dans une SCPI, l'une du point de vue du patrimoine total de la société, et l'autre du point de vue individuel de l'investisseur cherchant à sortir de son investissement.
La valeur de réalisation est un élément très important, qui permet d’entrevoir la solidité financière d'une SCPI. Cependant, pour obtenir une vision complète et nuancée de la fiabilité et de la performance d'une SCPI, sachez que d'autres valeurs méritent également d'être analysées. Parmi celles-ci, la valeur de reconstitution, qui inclut le coût de remplacement des immeubles, et la valeur de restitution, qui concerne le montant réel reçu par un investisseur lors de la vente de ses parts, sont essentielles. Ces indicateurs vous procureront une image plus détaillée de la SCPI, de son potentiel de croissance et de sa capacité à générer des revenus pour ses associés.