La valeur de retrait en SCPI

Pour résumer :

Les SCPI sont des véhicules d'investissement collectif qui permettent d'accéder facilement au marché immobilier professionnel, sans les contraintes de gestion directe.

• Valeur de retrait : prix auquel vous pouvez vendre vos parts de SCPI à la société de gestion. Celle-ci est souvent inférieure à la valeur de souscription, car il y a des frais associés.
• Facteurs influençant la valeur de retrait : performance des actifs immobiliers, frais de gestion, conditions du marché immobilier, et politique de rachat de la société de gestion.
• Comprendre la valeur de retrait permet d’évaluer la liquidité de l'investissement, son rendement potentiel, et donc de mieux gérer le risque.

Le fait de maîtriser la valeur de retrait vous aidera à maximiser le potentiel de vos investissements en SCPI.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ou SCPI, sont des options attrayantes pour élargir son portefeuille d'investissements. Ces dernières offrent une porte d'entrée sur le marché de l'immobilier professionnel, permettant aux investisseurs de se positionner sur des actifs qui seraient autrement inaccessibles de manière individuelle. Or, dans ce contexte, la valeur de retrait occupe une place centrale dans le mécanisme de fonctionnement des SCPI. En effet, cette notion reflète le prix auquel un investisseur peut céder ses parts à la société de gestion. Autrement dit, il s’agit aussi du reflet de la liquidité des parts de SCPI.

Une SCPI, qu’est-ce que c’est, et comment ça fonctionne ?

Les SCPI sont des investissements collectifs destinés à favoriser l'accès au marché immobilier commercial. En souscrivant à des parts de SCPI, les investisseurs se voient attribuer un droit aux bénéfices générés par le portefeuille immobilier de la société, net des frais de gestion, et en proportion de leur investissement.

Les biens de la SCPI sont gérés par des sociétés de gestion spécialisées. Celles-ci prennent en charge l'acquisition, la gérance et la cession des biens immobiliers, ainsi que la redistribution des revenus locatifs aux porteurs de parts, sous forme de dividendes.

Pour faire simple, le fonctionnement des SCPI est conçu pour offrir un rendement potentiel aux investisseurs, sans qu’ils n’aient à endosser les responsabilités et les aléas liés à la détention directe de biens immobiliers.

Par leur structure, les SCPI permettent une mutualisation des risques. En effet, les actifs sont alors diversifiés, tant en termes de géographie, que de type d'immobilier (bureaux, commerces, logistiques, etc.) et de locataires.

Ce modèle d'investissement séduit donc par sa simplicité et son potentiel de rendement. Toutefois, il implique également de comprendre certains concepts clés, comme la valeur de retrait, essentielle pour appréhender la liquidité et la flexibilité de chaque investissement en SCPI.

Les différents types de SCPI

La classification des SCPI en catégories distinctes – rendement, fiscale et plus-value – permet aux investisseurs de sélectionner le véhicule le plus adapté à leur stratégie patrimoniale et à leurs objectifs fiscaux :

• Les SCPI de rendement visent principalement à générer un flux régulier de revenus pour les porteurs de parts. L'attrait principal réside dans la capacité de ces SCPI à offrir un rendement potentiellement élevé, découlant des loyers perçus, après déduction des frais de gestion.
• Les SCPI fiscales, quant à elles, offrent aux investisseurs des avantages fiscaux significatifs, tels que des réductions d'impôt ou des abattements progressifs selon la durée de détention.
• Enfin, les SCPI de plus-value ciblent la réalisation de gains à la revente des actifs immobiliers. La stratégie repose sur l'acquisition de biens dans des zones à fort potentiel de valorisation, avec un horizon d'investissement à plus long terme. La valeur ajoutée est alors générée par la revalorisation des biens, résultant de la gestion active du patrimoine, de travaux de rénovation, ou de l'évolution favorable du marché immobilier.

Qu’est-ce que la valeur de retrait dans le contexte des SCPI ?

La valeur de retrait représente le prix auquel un investisseur peut revendre ses parts à la société de gestion.

A noter : celle-ci diffère de la valeur de souscription, qui est le prix payé pour acquérir les parts. La valeur de retrait est généralement inférieure, en raison des frais et des coûts associés au processus de revente.

Mais quel est réellement l’intérêt de la valeur de retrait pour les investisseurs ? C’est un fait, bien que les SCPI soient conçues pour être des investissements à long terme, des situations peuvent nécessiter la revente anticipée des parts. La connaissance de la valeur de retrait permet alors aux investisseurs d'avoir une estimation réaliste de la somme qu'ils pourraient espérer récupérer en cas de revente. Il s’agit d’un indicateur de liquidité.

Comment se calcule la valeur de retrait en SCPI ?

La valeur de retrait est le prix de la part au moment du retrait, auquel on soustrait les frais d'entrée ou frais de souscription.

Tout comme la valeur du marché de chaque part, les frais de gestion liés à la sortie sont un composant majeur du calcul.

Il est alors important de noter que la valeur de retrait est spécifique à chaque SCPI et que celle-ci peut varier en fonction de la stratégie de gestion, de la composition du portefeuille d'actifs, et des conditions du marché immobilier.

Quelles différences entre la valeur de marché, de reconstitution et de retrait ?

• La valeur de marché reflète le prix auquel les parts de SCPI sont échangées entre investisseurs sur le marché secondaire. Elle est influencée par l'offre et la demande, ainsi que par la perception du marché quant à la performance future de la SCPI.
• La valeur de reconstitution, quant à elle, représente le coût total pour recréer le portefeuille immobilier de la SCPI à partir de zéro, en tenant compte du prix d'acquisition des actifs, des frais de notaire, des taxes, et de tous les autres coûts associés à l'achat d'immobilier.
• La valeur de retrait se distingue des deux précédentes par son orientation vers la liquidation. Elle indique le montant que l'investisseur peut espérer recevoir en vendant ses parts de retour à la société de gestion, après déduction des frais de souscription. Contrairement à la valeur de marché et à la valeur de reconstitution, la valeur de retrait met en lumière la réalité financière d'une sortie de l'investissement.

Quels sont les facteurs influençant la valeur de retrait ?

La valeur de retrait d'une SCPI est influencée par un ensemble de facteurs dynamiques, reflétant à la fois l'état interne de la SCPI et les conditions externes du marché :

• La performance des actifs immobiliers : La valeur des biens détenus par la SCPI joue un rôle prépondérant. En toute logique, une appréciation des actifs immobiliers contribue à une augmentation de la valeur de retrait, tandis que de mauvaises performances ou une dépréciation des actifs peuvent la réduire.
• Les frais et coûts associés : Les frais de souscription réduisent directement la valeur de retrait. Plus ces frais sont élevés, plus la valeur de retrait est impactée négativement.
• Les conditions du marché immobilier : La valeur de retrait est sensible aux fluctuations du marché immobilier global. Les périodes de forte demande et de prix élevés peuvent augmenter la valeur des actifs de la SCPI, et par conséquent, la valeur de retrait. Inversement, en période de ralentissement du marché, cette dernière peut être ajustée à la baisse.
• La liquidité de la SCPI : La capacité de la société de gestion à vendre rapidement ses actifs immobiliers, sans compromettre significativement leur prix, influence également la valeur de retrait. En l’occurrence, une liquidité élevée permet de minimiser les décotes appliquées lors de la revente.
• La politique de rachat de la société de gestion : Enfin, les conditions et la politique de rachat établies par la société de gestion déterminent dans quelle mesure et à quelles conditions les parts peuvent être rachetées. Rappelons-le : en aucun cas la société de gestion ne garantit la revente des parts.

L'importance de la valeur de retrait pour les investisseurs

La valeur de retrait est très importante pour les investisseurs en SCPI pour plusieurs raisons :

• Premièrement, elle fournit une mesure concrète de la liquidité de l'investissement. Or cette donnée est cruciale pour les investisseurs ayant besoin de flexibilité ou envisageant une sortie potentielle de la SCPI.
• Deuxièmement, pour les investisseurs cherchant à optimiser leur retour sur investissement, comprendre comment la valeur de retrait est calculée et quels facteurs peuvent l'affecter permet d'élaborer des stratégies pour maximiser leurs retours financiers.
• Enfin, en évaluant la valeur de retrait en conjonction avec les conditions du marché et les performances des actifs, les investisseurs peuvent mieux appréhender les risques associés à leur investissement en SCPI et prendre des décisions plus informées concernant leur exposition au marché immobilier.

Comment optimiser son investissement en SCPI en tenant compte de la valeur de retrait ?

Pour optimiser un investissement en SCPI tout en tenant compte de la valeur de retrait, sachez qu’il est possible d’adopter plusieurs stratégies :

• La diversification : Investir dans plusieurs SCPI de différents types et secteurs d'activité permet de réduire le risque spécifique à un marché et potentiellement de bénéficier de conditions de retrait plus favorables.
• La sélection rigoureuse : Choisir des SCPI avec un historique de rendements solide, une bonne performance des actifs, et des politiques de rachat claires et avantageuses permet aussi d’espérer une meilleure valeur de retrait.
• La surveillance du marché : Suivre les tendances du marché immobilier et les performances des SCPI permet d’identifier les moments opportuns pour acheter ou vendre des parts, de façon à profiter d’une meilleure valeur de retrait.

La valeur de retrait de la SCPI CORUM Origin

CORUM Origin, l’une des SCPI proposées par CORUM L’Épargne, possède actuellement une valeur de retrait de 999,2 € (montant actualisé au 31 décembre 2023).

Le prix d’une part de SCPI  CORUM Origin est quant à lui fixé à 1 135 € (les frais et commissions de souscription sont de 11,96%).

Il faut cependant noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que ces montants peuvent fluctuer d’une année à l’autre.

La valeur de retrait est un élément essentiel à comprendre pour tout investisseur en SCPI, affectant directement la liquidité, le rendement et la mesure des risques d’un tel investissement. Avant tout achat de parts, n’oubliez pas de tenir compte de la valeur de retrait dans votre stratégie. C’est ainsi que vous tirerez le meilleur parti de vos investissements immobiliers.

CORUM Origin et CORUM Asset Management est une société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.

Elle gère les SCPI CORUM Origin et CORUM XL

CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012

CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019.

Acheter des parts de SCPI CORUM est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.