La fiscalité sur les revenus des SCPI : qui paye, quand et pourquoi ?
Baptiste Bruneau éclaire avec Frédéric Puzin, fondateur de CORUM L’Épargne et Philippe Cervesi, directeur de l’immobilier du groupe CORUM, un sujet important pour les épargnants : la fiscalité des SCPI. Quels principes généraux s’appliquent ? Quelles spécificités en fonction des pays et des situations personnelles ?
Les produits commercialisés par CORUM L’Épargne sont des investissements long terme qui présentent un risque de perte en capital, aucune garantie de revenus et une liquidité limitée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Baptiste Bruneau
C'est la dernière question qui nous a été très régulièrement posée, et qui nous est posée tous les ans et à une période en particulier qui est les mois d'avril-mai, quand vient la période fiscale. Quelle est la fiscalité sur les revenus de SCPI et en particulier sur les SCPI CORUM ? Je me tourne peut-être vers toi, Frédéric
Frédéric Puzin
Je vais laisser le grand spécialiste répondre, il connaît encore mieux ce sujet-là que moi.
Philippe Cervesi
Je sais que c'est l’une des batailles de Frédéric, ce sujet, donc de toute façon je sais que mon temps de parole va être limité ! Ce que nous pouvons dire aujourd'hui sur la fiscalité, les revenus des SCPI - et je sais que la question revient souvent - c'est que le régime sera très différent selon les investissements de la SCPI. Une SCPI qui sera investie 100 % en France n'aura pas la même fiscalité qu’une SCPI qui investit en partie à l'étranger. Puisque dans certains pays à l'étranger, la SCPI en fait va payer pour l'épargnant, et l'épargnant selon le régime du pays bénéficiera ou non d'un crédit d'impôt en France par la suite.
Baptiste
Je me permets juste une petite précision Philippe : ici nous avons pris un cas concret d'un épargnant qui a investi chez CORUM avec un niveau de fiscalité moyen par rapport au barème fiscal qui existe en France. Et quand tu dis crédit d'impôt, c'est l’un des dispositifs qui permet d'éviter la double imposition. Je me permets simplement cette précision.
Frédéric
En tout cas il y a une règle d'or. Nous sommes en Europe, et l’Europe est assez bien faite pour ça en termes de fiscalité : vous ne pouvez pas payer deux fois l'impôt, une fois dans un pays et une deuxième fois dans l'autre. Ça, c'est la règle d'or.
Philippe
L’Europe est assez bien faite puisque voilà, nous faisons attention aussi avant d'investir dans un pays. Évidemment nous investissons dans des pays qui ont une convention fiscale avec la France, c'est-à-dire que justement, il y a un accord bilatéral entre la France et le pays en question qui fait que le porteur de parts qui générera des revenus dans un de ces pays ne sera pas imposé dans les deux pays. D'ailleurs, cela nous a limité sur certains pays, puisqu’en Europe, je prends en exemple le Danemark qui n’a pas de convention fiscale avec la France - ce qui nous empêche d'investir dans ce pays.
Baptiste
En revanche pardon Philippe nous n’allons pas investir à l'étranger pour cet avantage fiscal, en tout cas ce n'était pas le but initial ?
Philippe
Tout à fait. La politique d'investissement à l'étranger chez CORUM très clairement n'est absolument pas une raison fiscale, c'est une raison opportuniste, comme nous l'avons toujours dit. Tout simplement nous considérons que le marché français est surévalué, comme d'autres marchés en Europe - citons l’Allemagne - et par conséquent, nous préférons aller nous diversifier sur des marchés étrangers, qui ont souvent des conditions juridiques meilleures, des baux longs, les triples nets, et des rendements plus élevés.
Frédéric
Et donc des prix à l'achat plus intéressants pour les investisseurs. Alors par exemple, les marchés français et allemands sont plutôt favorables aux vendeurs.
Philippe
Et pour revenir sur la fiscalité, nous n’allons pas non plus mentir, cela varie selon les pays mais dans l'ensemble la fiscalité à l'étranger est plus favorable. La France est l’un des pays aujourd'hui où l’on paye le plus d'impôts en Europe, et cela permet dans l'ensemble à nos porteurs de parts de payer plutôt moins d'impôts. Bien évidemment selon la SCPI sur laquelle ils sont investis et la proportion dans laquelle la SCPI est investie dans certains pays, et évidemment, le niveau de revenu du porteur de parts, la fiscalité ne sera pas la même. Il y aura des mécanismes d'imposition qui seront différents : nous avons parlé du crédit d'impôt tout à l'heure, dans certains pays c'est imposé directement à la source et la SCPI va se substituer.
Mais dans tous les cas le porteur de parts à la fin dans sa déclaration fera une déclaration fiscale en France, avec l'aide des conseillers de chez CORUM qui vont lui préparer un document lui permettant de remplir sa déclaration fiscale. Et je pense que nous pouvons dire Frédéric que, globalement, le fait bénéficier d'une imposition qui est, si nous prenons l'exemple de nos SCPI par exemple comme CORUM Origin, à 90 % à l'étranger - puisque la SCPI est investie à moins de 10 % en France - est plutôt positif pour la fiscalité de l'épargnant.
Frédéric
Exactement, et ce qu'il faut retenir, c'est que quand vous êtes investi à l'étranger, la SCPI en fait avance pour vous l'impôt à l'étranger. C’est une forme de prélèvement à la source. Donc vous n'aurez plus rien à payer en France, en fonction de votre taux d'imposition. Évidemment si vous avez un taux d'imposition qui est supérieur à l'impôt qui a déjà été payé à l'étranger, l'État français va vous dire : il faut compléter, vous n’avez pas assez payé d’impôts. Mais il y a une grosse différence entre une SCPI qui investit 100 % en France et une SCPI qui a investi à l'étranger : pour la partie du patrimoine détenu en France, vous allez payer les contributions sociales (CSG, CRDS) que vous ne paierez pas si la SCPI est investie à l'étranger.
Baptiste
Ce sont les 17,2 %.
Frédéric
Exactement, c'est très important. Nous n’en avons jamais fait ni un axe de communication ni un avantage de nos SCPI, mais c'est une réalité. Ce qu'il faut retenir est que pour une SCPI investie à l'étranger, l'impôt est déjà payé pour vous à l'étranger par la SCPI. Et si cette SCPI investit en France, c'est à vous de payer l'impôt français ; par contre vous allez économiser définitivement sur la SCPI étrangère par rapport à la France ces CSG/CRDS, les 17,2 %. Et ça, c'est la grosse différence.