Comment investir à l'étranger avec une SCPI ?

Pour faire grandir son patrimoine ou prétendre à un complément de revenus, l’investissement immobilier est une solution qui séduit de plus en plus de Français, notamment à l’étranger pour les opportunités que certains pays offrent. Néanmoins les réglementations et la complexité des démarches peuvent être très différentes d’un territoire à l’autre. En tant que particulier, il n’est pas rare de devoir faire face à plusieurs contraintes : méconnaissance des spécificités juridiques, du fonctionnement des marchés et de la fiscalité étrangère, gestion à distance... 

Depuis plusieurs années maintenant, certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font le choix d’acquérir de l’immobilier professionnel en dehors du sol français. Cette solution d’épargne, même si elle présente des risques (perte en capital, non-garantie de revente des parts, liquidité, risque de change), peut offrir la possibilité aux particuliers de bénéficier des avantages des marchés étrangers, sous les conseils avisés d’experts. 

Profiter d’un plus grand terrain de jeu

La forte demande sur le marché immobilier français et la concurrence qui en découle pèse sur les rendements des biens. Cela a incité certaines sociétés de gestion à se tourner vers les marchés européens, afin de trouver des biens d’un même niveau de qualité mais moins chers que sur le marché français. L’objectif étant de viser les pays où les prix de l’immobilier sont les plus attractifs. La première destination choisie par les gérants de SCPI a été l’Allemagne. Un phénomène similaire à ce qui a été observé en France s’est produit et les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, diminuant ainsi la rentabilité des investissements. Depuis, certains gérants sont sortis des sentiers battus en investissant dans des pays où la pression des investisseurs était moins forte. C’est par exemple le cas de la Finlande, de l’Italie ou des Pays Baltes. Ces marchés, moins concurrentiels, ont permis aux sociétés de gestion d’acheter des biens dans de meilleures conditions.

Les SCPI européennes et internationales offrent la possibilité aux épargnants d’accéder à ces marchés en les déchargeant des contraintes administratives diverses liées à un investissement dans un environnement où ils ne maîtrisent pas les rouages. En échange de frais de gestion, une équipe d’experts se charge à la fois de mener des analyses sur les pays d’investissement, de chercher et de négocier de nouveaux immeubles, mais aussi de choisir les locataires, de gérer les relations avec ceux-ci et de veiller au bon entretien des immeubles.

Certaines SCPI dites de rendement ont, comme leur nom l’indique, comme objectif de proposer des revenus potentiels, versés sous forme de dividendes, à leurs associés. Ils proviennent des loyers issus des immeubles que la SCPI de rendement détient. La société de gestion, en charge de collecter les loyers et de rechercher les futurs investissements, favorise les immeubles dont les locataires exercent des activités professionnelles : immeubles de bureaux, commerces, hôtels… Ces locataires ont tendance à signer des baux longue durée. En effet, un bail résidentiel est souvent plus court qu’un bail commercial.

Pour investir dans une SCPI, il est possible d’acheter des parts soit en payant comptant soit en faisant un crédit. Cependant, souscrire en SCPI à crédit rajoute des risques par rapport à un paiement comptant. En effet, les épargnants devront payer la différence entre le montant emprunté et celui qu’ils ont perçu si la valeur des parts a baissé au moment où ils décident de les revendre.

A SAVOIR : Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne que sont CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion sont toutes des SCPI de rendement.  

Tirer parti des différents cycles

Comme tous les marchés dirigés par le rapport entre offre et demande, celui de l’immobilier est composé de cycles durant lesquels les prix des biens vont varier, à la hausse comme à la baisse. Ces phases successives, qui peuvent être plus ou moins favorables aux acheteurs, n’ont pas le même schéma d’un pays à l’autre. Si le marché français connaît une hausse des prix à un moment donné, ce n’est pas forcément le cas chez ses voisins par exemple. Investir dans les pays qui sont en bas de cycle et où les prix tendent à diminuer représente alors une opportunité intéressante et permet aux investisseurs de tirer parti de ce fonctionnement, notamment pour augmenter la plus-value à la revente.

Les devises, elles aussi, sont soumises à un fonctionnement cyclique. Investir dans des pays hors zone euro, quand le taux de change c’est-à-dire le prix de cette devise par rapport à une autre devise, est favorable peut constituer une opportunité. Lorsque la devise étrangère est dans un cycle bas, cela permet d’accéder à des prix d’acquisition plus intéressants et de bénéficier d’une potentielle revalorisation du patrimoine lorsque celle-ci va remonter. Néanmoins, cela crée un risque supplémentaire lié aux variations des cours des monnaies entre elles. C'est ce que l'on appelle le risque de change.

Les cycles immobiliers et de devises peuvent être fluctuants et difficiles à appréhender. Se tourner vers l’acquisition de parts de SCPI peut permettre aux particuliers d’accéder à l’investissement à l’étranger grâce à l’aide d’experts spécialisés qui étudient la santé économique des différents marchés

Diversifier les investissements et mutualiser le risque locatif

Investir dans un bien immobilier destiné à être loué induit un risque locatif qui peut se traduire de différentes façons : loyers impayés, vacance locative, taux de change défavorable dans le cas d’une acquisition hors zone euro, perte de valeur… Ces risques peuvent aussi être liés à un événement localisé, comme par exemple une crise économique et politique ou encore une guerre. 

En investissant dans un seul pays, vous êtes soumis à un seul marché. Si un phénomène vient perturber l’équilibre économique, alors c’est la totalité de vos placements sur ce marché qui sont impactés. Une SCPI diversifiée et investie dans plusieurs pays permet de réduire la dépendance à ce type d’événement en répartissant les risques locatifs.  

Bien que les risques ne puissent se supprimer totalement, certains choix stratégiques faits par ses gestionnaires permettent de les mutualiser. Cela peut passer par une diversification des investissements à différents niveaux : 

Au niveau de la zone géographique

Certaines zones peuvent faire face à des difficultés en tout genre, d’ordre naturel, économique ou social, ce qui entraîne dans certains cas une dévalorisation des biens immobiliers qui la composent. Répartir ses différents investissements entre plusieurs zones permet de répondre à cette problématique. Le risque est ainsi dilué entre plusieurs biens, présents dans des zones soumises à des marchés différents. 

En choisissant d’investir dans différentes régions, certaines SCPI respectent ce principe de diversification géographique. À l’échelle de plusieurs pays, voire de plusieurs continents, cela se renforce davantage. En cas de sinistre dans une zone donnée, le niveau de loyers potentiels perçus n’est affecté qu’en partie.

Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne investissent dans des pays différents en Europe et outre-Atlantique. Certaines ont investi dans la zone euro et les autres ailleurs. Deux de ses SCPI, CORUM Origin et CORUM Eurion, ont investi dans la zone euro par exemple. Par contre, la SCPI CORUM Origin a aussi investi dans cette zone, mais également en dehors. Son patrimoine est ainsi diversifié.

Au niveau des secteurs d’activité

Il s’agit de la même logique pour les secteurs d’activité. Certains secteurs sont parfois concernés par des baisses d’activité. Les raisons peuvent être diverses et se cumuler : saisonnalité, pénuries liées au climat, crises économiques. Décider d’investir dans un seul et même secteur lorsque l’on souhaite agrandir son patrimoine peut s’avérer risqué et il est préférable de répartir ses placements. 
La SCPI est, encore une fois, capable de répondre à cette exigence. Si certaines revendiquent une spécialisation – dans les établissements de santé par exemple – d’autre font le choix de construire un patrimoine constitué d’immeubles présents dans différents secteurs d’activité – entreprises, hôtellerie, commerces de proximité, espaces logistiques. Ce choix n’est pas laissé au hasard et répond à des opportunités, repérées par des experts.

Au niveau des devises

La diversification du risque est également possible au niveau des devises. Pour un Français, investir dans des immeubles situés à la fois à l’intérieur et en dehors de la zone euro permet de percevoir des revenus potentiels à la fois en euros mais également dans les devises locales. Ainsi, si l’une ou l’autre des monnaies venait à perdre de la valeur, l’impact resterait limité.

Certaines SCPI ont sauté le pas depuis quelques années maintenant en se tournant vers des pays qui se trouvent hors de la zone euro pour y acquérir des immeubles. Les variations du taux de change peuvent représenter un risque (comme cela a été le cas au moment du Brexit au Royaume-Uni) comme une opportunité. 

A SAVOIR : CORUM XL est la première SCPI diversifiée à développer une stratégie en zone euro et au-delà : elle possède aujourd’hui des immeubles dans 12 pays différents en Europe et outre-Atlantique. 

Bénéficier de réglementations plus attractives

Que l’objectif soit de générer un revenu supplémentaire, d’assurer l’avenir de ses enfants ou de préparer sa retraite, placer son épargne à l’étranger présente un avantage non négligeable : celui de s’affranchir en partie de la réglementation française. En effet, selon la zone choisie, certaines lois peuvent se révéler moins strictes ou bien plus intéressantes d’un point de vue financier pour le futur propriétaire. 

Concernant le délai des transactions tout d’abord, la France est soumise à des règles qui peuvent faire perdre un temps précieux au propriétaire souhaitant vendre un bien. C’est le cas par exemple avec la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Cette formalité est destinée à informer, en amont de la vente, le titulaire du droit de préemption afin qu’il puisse faire valoir son droit de priorité pour l’acquisition du bien. À l’étranger, les droits de préemption sont beaucoup plus rares voire inexistants. Les équipes en charge de la gestion d’une SCPI peuvent alors profiter de cet avantage pour investir plus vite et donc générer davantage de performance pour les épargnants.

Le montant des frais de notaire et des droits de mutation est également un critère à prendre en compte au moment de l’acquisition d’une propriété hors des frontières nationales. Dans certains pays, comme l’Espagne, l’Italie ou la Pologne, ils sont plus avantageux qu’en France. Dans d’autres États, au contraire, ils sont équivalents ou supérieurs. C’est le cas en Belgique, au Portugal et en Allemagne notamment, où le total des frais peut aller jusqu’à 15 % du prix d’achat (frais de notaire et d’enregistrement, impôt sur les mutations foncières, potentiels frais d’agence, frais de vérification du contrat d’achat, etc.). En faisant le choix d’investir dans une SCPI présente à l’étranger, l’épargnant délègue ces questions complexes à une équipe d’experts, qui se tient au fait des évolutions en termes de frais et d’imposition, et dont l’objectif est d’arbitrer au mieux entre les différentes opportunités.

En ce qui concerne la fiscalité, il faut d’abord rappeler que les SCPI sont fiscalement « transparentes » : elles n’ont pas d’impôt à payer, c’est l’associé qui doit s’en acquitter sur ses revenus potentiels. Dans le cas où la SCPI est investie à l’étranger, les loyers qu’elle perçoit constituent ces revenus potentiels qui sont donc imposés comme c’est le cas en France. La SCPI s’acquitte directement du paiement de l’impôt pour le compte de l’épargnant. Les revenus qu’il reçoit sont donc nets d’impôts. Le changement concerne les prélèvements sociaux : la part du revenu généré par une SCPI à l’étranger n’y est pas assujettie. Il y a donc, pour l’épargnant, une économie de 17,2 %.L’épargnant doit quand même déclarer les revenus qu’il perçoit en France, mais il ne peut pas y avoir de double imposition. Dans la mesure où l’impôt a déjà été prélevé sur les loyers versés à l’épargnant, ces revenus ne peuvent être fiscalisés en France de nouveau. Un crédit d’impôt ou la méthode du taux effectif permettent d’effacer cette double imposition. Le choix dépend des dispositifs prévus par les conventions fiscales internationales prévues entre la France et le pays concerné.

Enfin, certains types de baux plus avantageux pour le propriétaire, comme le bail NNN (ou triple net), sont désormais interdits en France. Ce type de contrat de location stipule que le coût de toutes les réparations, de toutes les taxes (comme la taxe foncière) ainsi que l’assurance sont supportés par le locataire. Dans certains pays, comme le Royaume-Uni ou l’Irlande, ces baux correspondent à la norme. Pour d’autres encore, comme l’Espagne ou la Finlande, même s’il ne s’agit pas de la pratique la plus répandue, ils restent autorisés. En acquérant des biens immobiliers dans ces pays, une société de gestion en charge d’une SCPI peut alors faire valoir ce droit et se décharger d’une grande partie des coûts liés au bon fonctionnement de l’immeuble. D’autres types de baux permettent également de sécuriser les loyers sur des périodes plus longues, comme le bail dit « ferme » empêchant le locataire de partir avant une certaine durée. En France, de façon plus globale, les locataires sont historiquement bien mieux protégés que leurs voisins, notamment anglo-saxons.