FPI

Le fonds de placement immobilier (FPI) permet de réaliser un investissement soumis à des risques mutualisés. Il nécessite un apport moins important que l’achat direct d’immeubles. Au lieu d’acheter des biens immobiliers en direct (immeuble, appartement…), les épargnants acquièrent des parts dans une structure administrée par une société de gestion. Ces parts dénommées « actifs » ou « titres » ouvrent droit à la perception de revenus potentiels.

On distingue deux familles de FPI : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Les deux types de FPI fonctionnent sur le même principe. En revanche, les supports d’investissement qu’ils proposent ne sont pas identiques.

Qu’est-ce qu’un FPI ?

Les fonds de placement immobiliers sont des vecteurs d’investissement à long terme. L’épargne porte indirectement sur le marché immobilier. L’épargnant choisit en effet la structure dans laquelle il souhaite acheter des parts et devenir associé. Il injecte un capital calculé en fonction du prix unitaire d’une part et du nombre de parts qu’il veut acquérir. Des frais peuvent s’ajouter à cette mise de départ.

La société de gestion du FPI sélectionne des supports dans lesquels le capital est investi.

Dans le cas des SCPI, il s’agit exclusivement d’immeubles mis en location. Le gestionnaire recherche des immeubles dont les caractéristiques correspondent à la stratégie de gestion adoptée. Des travaux de rénovation peuvent être entrepris avant la mise en location, selon le type de SCPI. La société de gestion recherche ensuite des locataires, professionnels ou particuliers. C’est toujours la société de gestion qui s’occupe des entretiens nécessaires et qui collecte les loyers. Ces derniers sont alors redistribués entre les porteurs de parts par rapport au nombre de parts qu’ils possèdent. Il s’agit des dividendes. Ces revenus sont non garantis, car un risque de loyer impayé existe. On parle d’investissement immobilier indirect dans la mesure où l’épargnant a la perspective de générer des revenus issus d’un placement dans le secteur immobilier sans être propriétaire d’un immeuble.

Les OPCI permettent également d’investir indirectement dans l’immobilier. Cependant, les actifs détenus par la structure ne se limitent pas à ce secteur. Les immeubles gérés par l’organisme de placement collectif représentent au moins 60 % du patrimoine. Le reste est composé de liquidités d’actions et obligations. Les OPCI offrent donc la possibilité de diversifier les supports d’investissement là où les SCPI se consacrent à l’immobilier.

Les OPCI existent aussi sous forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) qui possèdent une personnalité morale.

FPI : comment fonctionnent-ils ?

Les fonds de placement immobilier ne sont pas des personnes morales. D’un point de vue juridique, les FPI fonctionnent comme des copropriétés. Tous les porteurs de parts sont des associés. Ils se distinguent par le nombre de parts en leur possession, qui détermine le montant de leurs revenus potentiels.

Une société de gestion administre le FPI en veillant aux intérêts des associés. Pour ce faire, une stratégie de gestion est établie en amont. Elle permet d’identifier la nature des actifs possédant un bon potentiel de rendement en se basant sur des études approfondies. Il est indispensable que la société de gestion soit agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). L’agrément garantit aux épargnants que la structure respecte les réglementations et exigences en vigueur. Il s’agit d’un gage de fiabilité et non d’une garantie de rentabilité.

Comme son nom l’indique, le fonds de placement immobilier propose majoritairement des actifs immobiliers. Cependant, des actifs de natures différentes peuvent être intégrés au patrimoine en fonction du type de FPI. Dans les SCPI, le portefeuille se compose à 100 % d’actifs immobiliers. Dans les OPCI, la composition du portefeuille d’actif est la suivante :

• au moins 60 % de titres immobiliers ;
• au moins 10 % de liquidité permettant de simplifier le rachat des parts des associés sortants (épargnant qui vendent tout ou partie de leurs parts) ;
• des actifs financiers comme des actions, par exemple.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement via un FPI ?

L’investissement direct dans l’immobilier nécessite un minimum de connaissances. En effet, il est important de se renseigner sur les tendances du marché : prix moyens, zones de tension, durée moyenne des baux, délai de vacances locatives dans le secteur… Ces données varient régulièrement, ce qui doit amener l’épargnant à suivre les évolutions pour optimiser ses chances de réaliser des bénéfices. Dans le cas d’un fonds de placement immobilier, aucune connaissance spécifique n’est requise. La société de gestion a l’obligation de fournir des documents informatifs justes et non trompeurs aux potentiels épargnants. Tous les renseignements concernant la structure et les actifs disponibles y sont détaillés.

Le capital requis pour l’investissement initial est nettement plus faible en comparaison avec le prix d’un immeuble acheté en direct. S’il souhaite augmenter ses revenus potentiels, l’épargnant a la possibilité d’acquérir des parts supplémentaires sur toute la durée de son épargne.

Par ailleurs, il n’y a pas d’effort particulier à fournir en matière de gestion. Des experts se chargent d’évaluer les actifs pour identifier ceux qui présentent le meilleur potentiel. Lorsqu’il s’agit d’immeubles, c’est la société de gestion qui sert d’interface avec les locataires, que ce soit pour la négociation des baux, la collecte des loyers, la gestion des réclamations ou encore les relances des impayés. Dans le cas des obligations, la société de gestion étudie les profils des entités qui contractent des emprunts pour financer leurs activités et projets. Lorsque le FPI inclut des titres de différentes natures, les risques sont automatiquement dilués même s’ils ne sont pas totalement annulés.

En matière de fiscalité, les plus-values et les revenus distribués par les FPI sont considérés comme des revenus fonciers imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). L’épargnant peut choisir une imposition au régime microfoncier ou au réel, la première option n’étant accessible qu’aux épargnants dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Dans ce cas, un abattement de 30 % est applicable à la base des revenus imposables. Les plus-values assimilées à des plus-values immobilières peuvent bénéficier d’un abattement de 40 % avant d’être imposées au taux progressif de l’IR.

Malgré ces avantages, les FPI présentent certains inconvénients, notamment des risques qui doivent être mesurés par les épargnants. Le fait que la sélection des actifs soit assurée par la société de gestion empêche par exemple les épargnants de choisir la composition du portefeuille de titres de la structure. Les options sont donc limitées à celles proposées par le gestionnaire.

La délégation de la gestion occasionne également des frais qui sont parfois conséquents. En outre, les FPI ne peuvent offrir aucune garantie absolue. Même si les rapports font état de performances élevées, les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Le risque de perte en capital subsiste.