IMMOBILIER DE RAPPORT

À la fois type d’architecture et ensemble de logements, l’immobilier de rapport constitue une opportunité particulière d’investissement locatif. Ce type d’immeuble n’est pas géré en copropriété, mais par un seul propriétaire, et présente des avantages comme des inconvénients.

Comment définir l’immobilier de rapport ?

L’immobilier de rapport est avant tout défini par rapport à l’investissement qu’il représente. Les biens de ce type sont des immeubles composés de plusieurs unités d’habitation et éventuellement de commerces destinés à être loués. Ils portent cette dénomination, car ils correspondent à des investissements ayant pour objet de générer un retour financier à leurs propriétaires. Ces revenus proviennent de l’encaissement des  loyers perçus auprès des différents locataires des appartements et des éventuelles entités commerciales. En résumé, l’immobilier de rapport représente une stratégie particulière dans l’investissement locatif.

Un investissement réalisé par un propriétaire unique

Bien que comparable structurellement à une copropriété (devenue l’un des moyens de gestion les plus répandus au cours du XXe siècle), l’immeuble de rapport a comme différence le fait qu’il n’y a qu’un seul investisseur. Il appartient au marché de l’immobilier locatif ancien, et pourra, selon les cas, faire partie du patrimoine foncier de la ville où il se trouve, généralement dans un secteur sauvegardé. Il pourra éventuellement permettre au bailleur, en charge du bien, de bénéficier d’une défiscalisation, sur la base de la loi Malraux, si des travaux de rénovation venaient à être entrepris.

Les précautions à prendre avant d’investir

Le coût d’un investissement dans l’immobilier de rapport pourra être supérieur à celui d’un simple appartement, mais avec des risques plus importants étant donné les différentiels des sommes investies et du volume d’unités à louer. Il est donc nécessaire de réaliser une étude de rentabilité approfondie sur les potentialités du bien concerné, car le moindre appartement inoccupé peut vite devenir préjudiciable dans le plan du financement. Ceci explique en grande partie pourquoi l’immobilier de rapport correspond plus généralement à ce que recherchent des professionnels du secteur comme les promoteurs ou les gestionnaires de biens

Les avantages et les risques dans l’acquisition d’immobilier de rapport

L’immobilier de rapport est moins fréquenté que celui de l’immobilier locatif traditionnel. Ce type d’acquisition présente quelques avantages pour le propriétaire comme :

• Un prix au mètre carré généralement plus faible, du fait de la division du bien immobilier en plusieurs logements.
• Des charges liées aux parties communes réduites, car ce n’est pas une copropriété (pas de syndic)
• La facilité de gestion par rapport à l’acquisition de plusieurs logements sur plusieurs lieux géographiques.
• Une certaine mutualisation du risque d’impayés pour le propriétaire du fait qu’il y a plusieurs habitations
• Etc.

Il est à noter que ce placement, d’un coût plus élevé que celui d’un appartement en achat locatif, comporte des risques, qui sont par exemple :

• Des délais de revente plus élevés, car il y a moins d’acheteurs sur ce secteur
• Des coûts élevés au niveau des travaux d’entretien à supporter pour le propriétaire d’immobilier de rapport (ravalement de façade, rénovation écologique, diagnostics techniques…)
• Un accès plus difficile à un crédit bancaire que pour l’acquisition conventionnelle d’un logement
• Etc.