MARCHÉ DES PARTS

Le marché des parts d’une SCPI désigne l’ensemble des titres immobiliers disponibles à l’échange auprès du gestionnaire de patrimoine. Il existe uniquement dans le cadre des fonds de placement à capital variable.

Marché des parts : comment est-il organisé ?

Le marché des parts des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est en deux niveaux :

• Le marché primaire : c’est celui où sont émises les nouvelles parts. Dans le cadre d’un fonds à capital fixe, il n’est ouvert que lors d’augmentations du capital, donnant lieu à l’émission de nouveaux titres immobiliers sur le marché. Lorsque le budget du fonds n’est pas variable, les parts sont toujours disponibles à l’achat auprès du gérant.
• Le marché secondaire : depuis 2002, les transactions ont lieu en fonction de la confrontation des offres entre acheteurs et vendeurs sur une période donnée qui peut être un mois, une semaine, deux semaines.

Titres immobiliers, le rôle de l’entreprise de gestion

Le gestionnaire de patrimoine est l’organisateur des échanges sur le marché des parts. Il délivre notamment les formulaires d’ordres d’achat aux investisseurs. Souvent, ce type de document est disponible sur le site Internet de la société de gestion. Celle-ci est tenue d’informer ses clients sur les conditions d’investissement au travers de divers documents visés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), à l’exemple de :

• La note d’information émise par le gestionnaire sur les statuts de la SCPI.
• Le bulletin d’information trimestriel.
• Le rapport annuel.
• L’historique des confrontations.
• Etc.

Marché des parts : l’exécution des ordres

Les achats et les ventes de parts sur le marché secondaire se font via un système sécurisé et passent par le carnet d’ordres. Celui-ci est clôturé à la veille de la date de confrontation, où ces instructions seront exécutées. Celle-ci se fait au prix que recevra le vendeur, c’est-à-dire en déduisant l’ensemble des frais liés à la gestion des parts, ce qui inclut les droits d’enregistrement.

La liquidité, indispensable au bon fonctionnement des transactions

Que ce soit en bourse où dans le cadre du marché des parts, la liquidité représente la capacité à acheter ou à vendre rapidement des actifs. Autrement dit, pour que les vendeurs puissent concrétiser un échange, des acheteurs doivent être présents. Au niveau d’une SCPI, il peut y avoir un décalage. En effet, si les dividendes sont distribués sur une base trimestrielle, les sociétaires qui désirent se séparer de leurs titres immobiliers le feront juste après avoir récupéré les éventuels revenus générés. De leur côté, les acquéreurs chercheront à obtenir leurs premiers revenus rapidement. Ils seront donc plus prompts à acheter en fin de trimestre.