Marché primaire SCPI

Alors que les investissements immobiliers classiques requièrent l’achat direct de biens immobiliers (appartement, maison, immeuble…), investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) consiste à en devenir associé via l’achat de parts (titres). Cela signifie que l’épargnant possède des parts du patrimoine immobilier de la SCPI. L’ensemble des souscriptions et ventes (échanges) peuvent se faire sur le marché primaire, sous certaines conditions. 

Définition du marché primaire

Par opposition au marché secondaire où les ordres de vente et d’achat sont confrontés pour permettre l’échange des parts existantes, le marché primaire offre accès à de nouvelles parts de SCPI à prix fixe. C’est la société de gestion qui émet ces parts. 
Sur le marché primaire, les échanges se font directement entre la société de gestion et les associés. De nouvelles parts sont régulièrement créées pour permettre aux épargnants d’accéder au patrimoine immobilier de la SCPI et percevoir les potentiels revenus issus des loyers perçus par la SCPI. 

Conditions d’accès au marché primaire

L’accès au marché primaire dépend du type de SCPI : à capital variable ou à capital fixe car ce sont les échanges, plus particulièrement les nouvelles souscriptions, qui permettent l’augmentation du capital de la SCPI.

Une SCPI à capital variable est un fonds ouvert. Le capital est dit “variable” dans le sens où il n’est pas plafonné. Le marché primaire est donc accessible à toute période de l’année, permettant librement les nouvelles souscriptions, sans qu’aucune limite ne soit imposée. Les associés potentiels se rapprochent de la société de gestion pour réunir toutes les informations essentielles sur la SCPI puis décident du nombre de parts qu’ils souhaitent acheter.

Dans le cadre d'un investissement dans une SCPI à capital variable, les associés ont la possibilité d’acquérir de nouvelles parts à chaque fois qu’ils le souhaitent. C’est d’ailleurs une démarche intéressante pour les épargnants souhaitant réaliser un investissement progressif, notamment par des versements programmés. S’ils estiment que le rendement de la SCPI leur convient, ils peuvent placer davantage d’épargne dans l’optique d’augmenter les revenus potentiels qui en découleront. 

A contrario, une SCPI à capital fixe est un fonds dit « fermé », c’est-à-dire qu’elle est soumise à un capital plafond défini dans ses statuts. Le marché primaire n’y est accessible que durant les phases d’augmentation de capital. Pour atteindre le montant augmenté , le gérant de la SCPI émet une quantité limitée de nouvelles parts. Les achats de parts sont donc restreints par les seuils définis dans les statuts de la SCPI. Les nouvelles souscriptions s’arrêtent dès que l’objectif de capital est atteint, ce qui implique automatiquement la fermeture du marché primaire. Les nouveaux épargnants doivent de ce fait se renseigner régulièrement sur les périodes d’augmentation de capital.

Modalités de retrait sur le marché primaire

S’il considère que le rendement de la SCPI n’est pas satisfaisant, s’il estime avoir suffisamment épargné ou s’il a besoin de ses liquidités, l’épargnant peut revendre ses parts. 

En principe, la cession (revente) peut se faire à tout moment. Cependant, certaines SCPI prévoient une obligation de détention minimale. Il convient donc de s’informer sur le sujet avant d’entamer les démarches en vue d’une revente.

L’épargnant adresse directement sa demande à la société de gestion qui lui rachète ses parts au prix de retrait défini dans les documents réglementaires  de la SCPI. L’exécution du rachat est toutefois conditionnée par la disponibilité d’offres de souscriptions équivalentes. Cela signifie que les délais ne sont pas garantis. 

Avantages et inconvénients des échanges sur le marché primaire

Le marché primaire est directement administré par la société de gestion, ce qui facilite l’ensemble des démarches pour l’épargnant, tant à la souscription qu’en cas de retrait. L’associé est notamment informé en amont sur le prix des parts (ce qui n’est pas le cas sur le marché secondaire qui dépend de l’offre et de la demande). Les décisions d’investissement et de désinvestissement sont de ce fait prises en connaissance des montants à payer et à percevoir selon le cas. 

En cas de cession, l’associé sortant ne s’occupe pas de la recherche de souscripteurs potentiels. Il remplit simplement le formulaire de retrait et patiente jusqu’à ce que son ordre soit exécuté. 

Les SCPI ont toutefois des limites. S’agissant d’un fonds peu liquide, les retraits peuvent nécessiter un délai plus ou moins long. En effet, il n’est pas garanti que la société de gestion dispose du montant correspondant à la valeur des parts cédées. C’est pour cela qu’il est généralement indispensable de patienter jusqu’à ce que des souscriptions équivalentes soient exécutées, permettant à la société de gestion de rembourser le capital de l’épargnant sortant.

Quelles différences avec le marché secondaire ?

Le marché secondaire est réservé aux parts existantes. Lorsque la période d’augmentation de capital d’une SCPI à capital fixe est close, les échanges doivent se faire sur le marché secondaire. Il est administré par la société de gestion. Cependant, cette dernière ne fixe pas les prix de vente/achat.

Les ordres d’achat sont confrontés aux ordres de retraits, ce qui permet de trouver un équilibre qui déterminera le prix applicable. 
Alors que les prix des parts sont connus à l’avance sur le marché primaire, il faut patienter jusqu’à la fin de la période de confrontation pour en avoir connaissance sur le marché secondaire. Si les propositions d’achat ne sont pas à la hauteur du montant demandé par l’associé cédant, la cession n’est pas exécutée. Cela signifie que les délais peuvent se révéler plus longs que sur le marché primaire.

Quelles différences avec le marché de gré à gré ?

Il n’est pas interdit aux associés de réaliser des retraits par leurs propres moyens. Dans ce cas, ils ne passent ni par le marché primaire qui permet le rachat par la société de gestion, ni par le marché secondaire qui consiste en une confrontation des ordres d’achat et des ordres de cession.

Le  s échanges de gré à gré s’effectuent directement entre l’associé sortant et un ou plusieurs associés entrants. L’épargnant qui souhaite se séparer de ses parts de SCPI se rapproche du gérant pour obtenir un formulaire de cession. Il peut aussi se renseigner sur les prix pratiqués sur le marché primaire ou s’informer sur les tendances du marché secondaire. En revanche, il n’y a aucune garantie que la cession puisse être effectuée au prix dont il a pris connaissance. 

L’intérêt d’effectuer des échanges de gré à gré c’est avant tout la perspective de réduire les délais de cession. Cependant, cela implique que l’associé sortant recherche lui-même des repreneurs pour ses parts et dans la plupart des cas, il doit consentir à accepter une offre moins élevée. 

La sécurité des échanges sur le marché primaire est davantage garantie. Même si les délais peuvent être longs, la société de gestion est supposé honorer sa part de marché. En revanche, les cessions de gré à gré n’offrent pas ce niveau de garantie. La défaillance de l’une des parties reste possible (non-paiement par l’acheteur, non-transmission des titres de propriété par le cédant…).