Ordre de vente

Dans une SCPI ou société civile de placement immobilier, la sortie correspond à la vente des parts détenues par un associé que l’on désigne souvent comme l’associé cédant ou sortant. De manière théorique, les sorties sont possibles à tout moment. L’épargnant a donc la possibilité de récupérer tout ou une partie de sa mise, majorée d’une plus-value ou minorée d’une moins-value selon les performances de la SCPI. 

L’ordre de vente est un document à remplir par l’associé sortant, dans l’optique de trouver preneur pour les parts dont il souhaite se séparer.

Ordre de vente : à quel type de SCPI s’applique-t-il ?

Les modalités de sortie ne sont pas les mêmes pour toutes les SCPI car leur fonctionnement dépend avant tout de leur type. A cet effet, le formulaire à remplir par l’associé cédant n’est pas forcément un ordre de vente.

Une SCPI à capital variable se distingue par son accessibilité et sa liquidité. Dans la mesure où les statuts ne mentionnent pas de capital plafond, les ventes s’effectuent sur le marché primaire qui regroupe les nouvelles parts émises par la société de gestion. Lorsqu’il souhaite céder des titres, l’associé sortant établit un ordre de retrait et la société de gestion se charge de la vente. 

Une SCPI à capital fixe est plus complexe. Le plafond du capital est précisé dans les statuts. Le marché primaire reste ouvert tant que le quota de titres et/ou le capital plafond n’est pas atteint. Après quoi, la société n’émet plus de nouvelle part. Les associés potentiels peuvent toutefois continuer à émettre des demandes (ordres) d’achat qui sont alors soumis au marché secondaire, à savoir le marché qui recense les parts déjà détenues par associés mais qui sont remises en vente. Pour que des parts soient disponibles sur ce marché secondaire, l’associé cédant remplit un ordre de vente. 

En d’autres termes, l’ordre de vente ne prend sens que dans les SCPI à capital fixe.

Ordre de vente : comment fonctionne-t-il ?

Le marché secondaire est réglementé par la société de gestion qui assure le  bon fonctionnement de la SCPI. Cette entité tient un registre appelé carnet d'ordres, dans lequel tous les ordres de vente et d’achat sont répertoriés au fur et à mesure qu’ils sont émis par les associés cédants et les futurs investisseurs. Une confrontation des offres (ordres de vente) et des demandes (ordres d’achat) est effectuée périodiquement par la société de gestion afin de déterminer le prix auquel les parts seront vendues.

L’ordre de vente prend la forme d’un formulaire qui doit être précautionneusement rempli et signé par l’associé cédant. Ce document est fourni par la société de gestion. Trois éléments sont particulièrement important :

• le nombre de parts qu’il souhaite vendre
• le prix de vente minimum par part dans la SCPI
• les modalités d’exécution de l’ordre de vente qui peut être partielle ou totale.

Techniquement, il n’existe pas de nombre de parts minimum ou maximum éligible à la vente. La décision est laissée à l’appréciation de l’épargnant. Dans le cas d’une vente partielle, les parts qui restent la propriété de l’associé sont susceptibles de générer des revenus potentiels. Dans le cas d’une cession totale, l’épargnant a la perspective de récupérer son investissement initial. Cependant, il n’y a jamais de garantie. Dans la mesure où les prix de vente sont déterminés par le niveau d’équilibre entre les offres et les demandes, ils peuvent être inférieurs, égaux ou supérieurs au prix de souscription (prix d’achat initial).

En se basant sur les informations inscrites dans le carnet d’ordres, la société de gestion détermine le prix d’exécution. C’est le prix auquel les parts de SCPI seront cédées aux nouveaux souscripteurs. 

Si l’associé sortant choisit une exécution partielle, la société de gestion peut attribuer une partie des parts à des associés entrants. Ces parts échangées sont alors supprimées du carnet d’ordres. Le solde sera reporté sur la prochaine période de confrontation et reste dans le carnet d’ordres.

Si l’associé cédant opte pour une exécution totale, l’ordre ne peut être exécuté que si le nombre total de parts peut être cédé en simultané. Dans l’éventualité où les ordres d’achat ne permettraient pas cette démarche, l’ordre de vente reste en attente. Il sera à nouveau confronté aux ordres d’achat à une période ultérieure et ce, jusqu’à ce que les conditions définies par l’épargnant sortant soient remplies.