SCPI à Capital fixe

Le capital social des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, la valeur totale du capital est fixée par voie statutaire. Cela signifie qu’elle est déterminée par avance et est précisée dans les statuts de la SCPI, ce qui a des impacts sur les conditions de souscription à cette dernière.

SCPI à capital fixe, un fonds d’investissement fermé

Une SCPI à capital fixe a pour particularité d’être soumise à un capital plafond, fixé en Assemblée Générale (AG). Les cessions et acquisitions de parts dans la société permettent d’augmenter progressivement le montant du capital social. La durée d’émissions de parts est définie en amont. De même pour le volume des parts à céder, qui est fixé à l’avance. Tant que ces limites ne sont pas atteintes, la société de gestion continue à proposer des parts dans la SCPI. On dit que les parts sont vendues et achetées sur le marché primaire.
Lorsque le plafond est atteint, la société de gestion n’émet plus de nouvelles parts. Tout épargnant qui souhaite vendre ses parts doit alors chercher des acheteurs parmi les autres associés dans la SCPI. Pour les épargnants qui souhaitent investir dans la SCPI, il est nécessaire d’attendre que la société de gestion propose à nouveau des parts. Dans cette attente, les demandeurs sont tenus de spécifier le nombre de parts qu’ils souhaitent acquérir.

A défaut, ils doivent faire appel au marché secondaire. Contrairement au marché primaire, les titres ne sont pas émis par la société de gestion. Ils dépendent de la confrontation des offres et de la demande sur une période qui peut s’étaler sur plusieurs semaines. Autrement dit, les transactions s’effectuent entre les associés. Il est important de comprendre que les achats via le marché secondaire sont soumis à des droits d’enregistrement. Il y a donc une taxe à payer pour que la cession des titres ait une valeur légale.

A partir du moment où le capital fixe spécifié dans les statuts est atteint, la société de gestion doit confronter l’offre à la demande sur une certaine période afin de déterminer le prix d’exécution ou prix d’équilibre. Il s’agit du montant net que l’épargnant qui vend ses parts perçoit lorsque la cession est effective. A noter qu’une part fortement demandée verra sa valeur augmenter. A contrario, un attrait plus faible implique des prix de cession plus faibles.

Le capital étant fixé d’entrée, la tenue d’une AG est indispensable pour décider de son augmentation. La société de gestion va alors déterminer le montant auquel les nouvelles parts seront émises, la durée de la phase d’augmentation du capital ainsi que le volume maximum des achats et cessions.

Quels sont les risques d’investir dans une SCPI à capital fixe ?

Comme tout produit d’épargne, les SCPI offrent des avantages tout en exposant les épargnants à des risques. En ce qui concerne les SCPI à capital fixe, les parts ne s’achètent pas au même prix car le marché est soumis aux règles de l’offre et de la demande. C’est le prix d’équilibre à un instant donné qui compte et non la valeur du marché. Il arrive donc assez fréquemment que les cessions soient conclues à des prix inférieurs ou supérieurs au montant initialement investi, ce qui n’offre aucune garantie de capital.

D’autre part, les SCPI à capital fixe se caractérisent par une faible liquidité. Les associés qui désirent revendre leurs parts rencontrent souvent des difficultés accrues par la nécessité de chercher eux-mêmes des acheteurs potentiels. Le délai d’attente peut s’étaler sur plusieurs mois, en particulier si le cédant tient à profiter d’une tendance qui lui permet de vendre ses parts à un prix supérieur ou équivalent au prix d’achat initial.

Quelles sont les différences par rapport à une SCPI à capital variable ?

Le capital variable implique une plus grande flexibilité dans la mesure où le nombre de parts pouvant être émis n’est pas fixé à l’avance. Les achats de titres peuvent donc s’effectuer sur le marché primaire à tout moment et il n’y a pas de droits d’enregistrement à prévoir. De la même façon, il est également possible de vendre ses parts à tout moment, à un prix fixé par la société de gestion et non soumis à l’offre et à la demande (il correspond au prix de souscription d’une part diminué des frais de souscription). 

Par   ailleurs, seule la société de gestion a le pouvoir de fixer le prix des parts, généralement très proche de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI sur le marché. Ainsi, la valeur des parts ne dépend jamais des fluctuations entre offre et demande, ce qui minimise le risque de spéculation.