Ordre de retrait

La détention de parts dans une Société civile de placement immobilier (SCPI) est la plus souvent motivée par le souhait de se constituer une épargne à moyen-long terme ou d’engranger des revenus complémentaires. Il faut néanmoins garder à l’esprit que les revenus en question ne sont pas garantis. Pour des raisons qui lui sont propres, l’investisseur associé dans la SCPI peut chercher à céder (vendre) toutes ou une partie des parts qu’il détient. 

Le mode de sortie, c’est-à-dire la manière dont il pourra réaliser la vente en question dépend du type de SCPI dont il est associé. 

Ordre de retrait ou ordre de vente : comment faire la distinction ?

Une SCPI peut être à capital variable . Dans une telle structure, les échanges (ventes et achats) s’effectuent en permanence. Lorsqu’un épargnant souhaite se séparer de ses parts, il remplit un formulaire appelé ordre de retrait. 

L’établissement d’un ordre de retrait tient compte de la valeur de retrait, un prix fixé par la société de gestion et connu à l’avance par l’associé sortant. Si une demande de souscription (ordre d’achat) dont le montant est au moins égal à la valeur de retrait est enregistrée au même moment, le retrait peut être réalisé.

A contrario, il y a des limites aux échanges dans une SCPI à capital fixe . Dès que la société de gestion arrête les ventes directes, il devient obligatoire pour les associés sortants (vendeurs) et entrants (acheteurs) d’effectuer des échanges concernant exclusivement des parts existantes. Les cessions et achats sont alors réalisées sur un marché appelé secondaire. Pour céder ses parts, l’associé sortant remplit un formulaire appelé ordre de vente.

Dans le cas d’un ordre de vente, le prix n’est pas déterminé par avance. Il est fixé en fonction de l’offre (vente) et de la demande (achat), grâce à une confrontation des offres. L’associé cédant détermine donc un prix plancher pour optimiser les perspectives de tirer des bénéfices de sa sortie.

Dans un cas comme dans l’autre, le formulaire doit renseigner le nombre de parts que l’associé cherche à vendre.

Ordre de retrait : comment l’utiliser ?

L’ordre de retrait prend la forme d’un formulaire disponible auprès de la société de gestion. L’associé sortant doit le remplir minutieusement. Il faut généralement mentionner :

• le numéro d’associé, attribué lors de la souscription initiale,
• l’identité (nom, prénom),
• l’adresse physique complète,
• les coordonnées (numéro de téléphone et adresse e-mail),
• le nombre de parts à céder,
• le montant (nombre de parts à céder multiplié par le prix d’une part indiqué par la société de gestion).

D’autres éléments peuvent être demandés et le formulaire devrait être accompagné des conditions générales de retrait dont l’associé sortant doit prendre connaissance.

Lorsque l’ordre de retrait est dûment rempli est signé, l’épargnant l’adresse par courrier recommandé à la société de gestion qui procède à l’enregistrement de la demande. Il faut savoir que cet enregistrement est chronologique. Concrètement, les premiers ordres de retrait reçus par la société de gestion sont traités en premier. 

Si, au moment de la demande de retrait, il existe un ou plusieurs ordres d’achat mentionnant un prix au moins égal à celui indiqué dans l’ordre de retrait, la société de gestion peut allouer les parts de l’associé sortant aux associés entrants.

Si, au moment où l’ordre de retrait est établi, il n’existe aucune demande de souscription équivalente, l’associé sortant doit patienter jusqu’à ce que des ordres de vente soient disponibles. En effet, la sortie n’est possible que si elle est compensée par de nouvelles souscriptions.

J’ai acquis des parts de SCPI via une assurance vie. Quel impact sur l’ordre de retrait ?

Les démarches sont généralement plus simples lorsque les titres de SCPI sont acquises par le biais d’une épargne en assurance vie. Les démarches administratives devraient en effet être prises en charge par la compagnie d’assurance. Cependant, l’assuré doit rester conscient que le retrait n’est pas immédiat. Les délais légaux obligent la restitution de l’épargne dans les 2 mois et le prix dépend le plus souvent des cours des marchés financiers.

A quel moment peut-on émettre un ordre de retrait ?

Les SCPI n’imposent pas de durée de détention minimale. Chaque associé peut donc décider de revendre ses parts lorsqu’il le souhaite. Suivant cette même logique, il est possible d’acheter de nouvelles parts pour augmenter les revenus potentiels dégagés par le placement. 
Cependant, il est généralement plus judicieux de conserver des titres de SCPI sur une durée minimum de 10 ans. Cette période offre de bonnes perspectives de rentabiliser l’investissement. L’imposition des plus-values est en effet dégressive : plus la durée de détention de parts est longue, moins il y a de taxes à payer.