Prix d’exécution

La société civile de placement immobilier (SCPI) est  un placement qui permet de se constituer une épargne à long terme. Elle est constituée d’un ensemble de biens immobiliers (immeubles de bureaux, commerces, entrepôts...) destinés à la location, qui génère des revenus grâce aux loyers versés par les locataires. Ces revenus sont par la suite redistribués sous forme de dividendes potentiels aux épargnants (associés) ayant acheté des parts de la SCPI en question. 

Lorsqu’un associé souhaite se défaire de ses parts, il procède à une vente également appelée cession. En fonction du cadre dans lequel la transaction est réalisée, le prix qu’il obtient de cette vente sera désigné prix d’exécution.

Dans quel contexte parle-t-on de prix d’exécution ?

Dans une SCPI, c’est le marché des parts qui permet d’augmenter le capital. Cela signifie que des titres doivent régulièrement être vendus, soit à des associés qui souhaitent acquérir des parts supplémentaires, soit à de nouveaux investisseurs. Cependant, il existe deux sortes de SCPI, ce qui implique des mécanismes différents.

Dans le cas d’une SCPI à capital variable , le capital social peut être augmenté sans qu’aucune limite ne soit fixée. De nouvelles parts sont émises continuellement par la société de gestion.

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe , le montant maximum du capital social est clairement fixé dans les statuts. L’émission de titres sur le marché primaire, c’est-à-dire celui géré par la société de gestion, est donc limitée. En plus du plafond appliqué au capital, les statuts mentionnent un quota maximum de titres pouvant être vendus durant la période d’émission. Dès l’atteinte de ces seuils, le marché primaire (lorsque les parts sont émises directement par la société de gestion) est fermé jusqu’à ce que la société de gestion augmente le capital (toujours par voie statutaire) et lance une nouvelle période d’émission.

Même si les transactions sur le marché primaire sont suspendues, les associés qui souhaitent céder leurs actifs dans la SCPI peuvent procéder à leur cession. Dans ce cas, les ventes s’effectuent sur le marché secondaire (lieu d'échange de parts de SCPI déjà existantes). Les ordres de vente (les offres) sont confrontés aux ordres d’achat (les  demandes) sur une périodicité allant de 1 jour ouvré à 3 mois calendaires. Le prix qui découle de cette confrontation est appelé prix d’exécution et correspond au montant qui revient à l’investisseur cédant ses parts.

Le prix d’exécution est net de frais et de taxes.

Comment se déroulent les confrontations entre les offres et les demandes ?

Chaque société de gestion tient obligatoirement un registre des ordres.

D’une part, il y a les ordres de vente émis par les associés. Ils précisent le nombre de parts que le cédant souhaite vendre, ainsi que le prix minimum auquel il est prêt à conclure la transaction.

D’autre part, la société de gestion inscrit les ordres d’achat. Chaque futur investisseur indique clairement le nombre de titres qu’il souhaite acquérir au sein de la société civile de placement immobilier, de même que le prix maximum qu’il est prêt à investir pour ladite acquisition.
A l’issue de la période de confrontation des ordres de vente et d’achat, la société de gestion est en mesure de trouver le juste équilibre entre les seuils minimum et maximum fixés par les cédants et les futurs épargnants. Il en résulte le prix d’exécution.

Les ordres de vente cohérents avec le prix d’exécution sont traités sans délai. Dès que la mutation des parts est effective, l’investisseur reçoit le montant convenu.

Les ordres de vente mentionnant des prix minimum supérieurs au prix d’exécution font l’objet d’un report. Sauf ordre contraire du cédant, les actifs demeurent en attente jusqu’à ce que la société de gestion annonce une nouvelle période de confrontation.

Comment le marché secondaire est-il organisé ?

Les parts de SCPI qui circulent sur le marché primaire sont nouvelles . C’est pour cela qu’ils sont directement émis par la société de gestion.

Le marché secondaire regroupe exclusivement des parts existantes, des parts de SCPI de seconde main, en quelque sorte. Il est animé par la société de gestion qui facilite les échanges entre les investisseurs cédants et les épargnants qui souhaitent investir hors période d’émission. En revanche, la société de gestion n’intervient pas dans les transactions qui s’effectuent de gré à gré.

Cession et prix d’exécution - Quels sont les points de vigilance ?

Les SCPI à capital fixe sont des produits d’épargne à faible liquidité. Autrement dit, les délais qui s’écoulent entre l’émission d’un ordre de vente et le rachat effectif des parts existantes peuvent être longs. Par ailleurs, le prix d’exécution n’est déterminé qu’à l’échéance de la période de confrontation. L’épargnant doit tenir compte de ces éléments avant d’envisager la cession de ses parts.

Afin d’optimiser les chances de conclure la vente de parts sur le marché secondaire et de bénéficier d’un prix d’exécution juste, il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels. En effet, un cédant qui fixe un prix minimum trop élevé risque de ne jamais trouver de repreneur pour ses parts dans la SCPI. La rentabilité et la rapidité de la transaction repose donc sur la détermination d’un prix raisonnable.