Les SCPI de plus-value

Pour résumer :

Les SCPI de plus-value sont un type d'investissement immobilier destiné aux épargnants misant sur l’augmentation de la value des biens plutôt que sur des revenus locatifs réguliers :

• Objectif de la SCPI : Acheter des biens immobiliers à faible valeur, les améliorer et les revendre à un prix plus élevé.
• Absence de revenus immédiats : Pas ou peu de revenus locatifs pendant la période de détention des parts.
• Potentiel de gain : Réalisation d’une plus-value lors de la revente des biens après plusieurs années.
• Risque : Forte dépendance vis-à-vis de la conjoncture du marché immobilier, avec une possibilité de plus-value incertaine.
• Avantages fiscaux : Abattements progressifs sur les plus-values après 22 ans, mais prélèvements sociaux à prévoir.
• Profils adaptés : Investisseurs à long terme, cherchant à diversifier leur patrimoine et tolérant le risque.

Les SCPI de plus-value, ou SCPI à capital de croissance, sont des investissements immobiliers attractifs pour les épargnants souhaitant valoriser leur capital à long terme. En effet, contrairement aux SCPI de rendement, qui génèrent des revenus réguliers sous forme de loyers, les SCPI de plus-value misent sur l’appréciation du prix des biens immobiliers détenus. L’objectif est de réaliser une plus-value lors de la revente de ces biens. Il s’agit donc d’un investissement adapté aux investisseurs prêts à patienter plusieurs années avant de voir leurs parts augmenter en valeur.

>Découvrez les types de SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

Une SCPI de plus-value est une société d'investissement qui permet aux épargnants de placer leur argent collectivement dans l’immobilier sans acheter directement un bien.

À la différence des SCPI de rendement, qui distribuent des revenus réguliers provenant de ses loyers, les SCPI de plus-value se concentrent sur l’achat de biens dont la gestion et la modernisation peuvent permettre une augmentation de leur prix avec le temps. L'objectif principal est donc de revendre ces biens à un prix plus élevé, réalisant ainsi une plus-value.

En investissant dans une SCPI de plus-value, l'épargnant acquiert donc des parts de la société, qui détient des immeubles à potentiel. Ces biens sont généralement des actifs sous-évalués ou anciens, que la SCPI cherche à rénover, améliorer ou transformer pour en augmenter la value. Après plusieurs années de détention, les biens sont revendus, et les investisseurs perçoivent les gains issus de cette revente, appelés plus-values. Toutefois, il est important de noter que, pendant la période de gestion et de revalorisation des biens, les revenus locatifs sont souvent faibles, voire inexistants.

Le fonctionnement des SCPI de plus-value

Acquisition des biens immobiliers

Les SCPI de plus-value investissent dans des biens immobiliers présentant un fort potentiel de revalorisation. Pour cela, elles utilisent l’argent des investisseurs ayant acheté des parts de la SCPI.

Les biens concernés sont souvent des immeubles anciens ou nécessitant des rénovations. L’objectif est de les acheter à un prix avantageux et de les valoriser au fil des années.

Stratégie de valorisation

Une fois les biens acquis, la SCPI met en place une stratégie de gestion pour augmenter la value des immeubles. Cela peut passer par des travaux de modernisation, une meilleure gestion locative, ou encore un changement de destination des biens (par exemple, transformer des bureaux en logements). Ces actions augmentent la value des immeubles et permettent d'espérer une revente à un prix supérieur à celui de l'achat.

Revente des biens

L’objectif central des SCPI de plus-value est de revendre ses biens à un prix plus élevé. C'est lors de cette revente que la SCPI réalise la plus-value, et c’est à ce moment-là que les investisseurs peuvent bénéficier de gains.

Contrairement aux SCPI de rendement, les revenus locatifs perçus durant la période de détention des biens sont souvent faibles ou inexistants. Les investisseurs doivent donc patienter plusieurs années avant de percevoir une plus-value significative et le fruit (non garanti) de leur investissement.

Absence ou faiblesse de revenus réguliers

Vous l’aurez donc compris : les SCPI de plus-value ne distribuent pas de revenus locatifs réguliers comme les SCPI de rendement. Les épargnants doivent donc être conscients que ce type d'investissement se concentre sur la création de value à long terme. Les gains, bien que non garantis, se réalisent essentiellement lors de la revente.

À noter : les revenus issus de la revente des biens sont soumis à l'imposition sur les plus-values immobilières. Plus la durée de détention des parts est longue, plus l'impôt peut être réduit grâce à des abattements. Cependant, les investisseurs doivent également tenir compte des prélèvements sociaux, qui sont appliqués en fonction du taux en vigueur lors de la revente (actuellement de 17,2%).

Ainsi, investir dans une SCPI de plus-value demande de la patience et une vision à long terme, avec souvent une attente de plusieurs années avant de percevoir des gains potentiels.

Les avantages des SCPI de plus-value

Investir dans une SCPI de plus-value peut présenter plusieurs avantages pour les épargnants.

Le potentiel de plus-value

Le principal atout des SCPI de plus-value est la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente des biens. En achetant des immeubles sous-évalués ou en difficulté, la société de gestion mise sur une augmentation des prix de ses biens après plusieurs années de valorisation. Pour les investisseurs, cela peut représenter un gain considérable lorsque les biens sont revendus à un prix supérieur, même si cela n’est jamais gagné d’avance.

La diversification du portefeuille immobilier

Les SCPI de plus-value permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille d'investissement immobilier. En acquérant des parts dans une SCPI, les épargnants investissent instantanément dans un large éventail de biens immobiliers, gérés par des professionnels, y compris avec un apport modéré. Cela permet de diluer les risques liés à un seul bien ou à un seul marché, tout en bénéficiant aussi de la stratégie de gestion de la société en charge.

Accessibilité financière

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, qui demande souvent un capital important, les SCPI permettent d’investir avec des montants plus modestes. En effet, même avec un petit capital, il est possible d’acheter des parts de la SCPI et donc de participer à la croissance du prix de ses biens immobiliers.

Optimisation fiscale à long terme

Un autre avantage des SCPI de plus-value réside dans l'optimisation fiscale possible. Plus la durée de détention des parts est longue, plus les abattements sur la plus-value réalisée sont importants : après 22 années de détention, les plus-values peuvent être totalement exonérées d'impôt, bien que les prélèvements sociaux restent à payer.

Moins de prélèvements sur les revenus

Enfin, les SCPI de plus-value ne génèrent pas ou peu de revenus locatifs pendant la durée de l'investissement, ce qui signifie que les investisseurs ne subissent pas d'impôts élevés sur des revenus récurrents. En revanche, la déclaration fiscale se concentrera essentiellement sur la plus-value au moment de la revente, ce qui limite ainsi les prélèvements fiscaux réguliers. Cela peut être un avantage pour les épargnants souhaitant réduire leur base taxable pendant la phase de détention des parts.

Les risques associés aux SCPI de plus-value

Comme tout investissement, les SCPI de plus-value comportent des risques qu’il est important de bien comprendre avant d'acheter des parts.

Risque de marché

Le prix des biens immobiliers, et donc leur value, peut fluctuer en fonction du marché. Si le marché immobilier est en baisse, la société de gestion peut avoir du mal à revendre les biens à un prix supérieur à celui d’achat. Cela peut alors réduire, voire annuler, la plus-value espérée.

À ce titre, une crise immobilière ou économique pourrait entraîner une diminution de la value des biens, augmentant ainsi le risque de perte pour les investisseurs. Il faut donc être conscient que le succès de l'investissement dépend en partie de la conjoncture économique et du marché immobilier.

Absence de revenus réguliers

Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI de plus-value ne distribuent pas de revenus locatifs réguliers. Cela signifie que l'épargnant ne perçoit pas de revenu immédiat, ce qui peut être un inconvénient si vous recherchez des revenus complémentaires. L’investisseur doit être prêt à attendre plusieurs années pour bénéficier d’une éventuelle plus-value à la revente. Pendant cette période de détention, il est donc important de ne pas compter sur des revenus issus de cet investissement pour financer ses besoins courants.

Incertitude sur la plus-value

Rien ne garantit que la société de gestion réussira à vendre les biens à un prix supérieur à celui d'achat. La stratégie de valorisation peut ne pas porter ses fruits. Par conséquent, il est possible que la plus-value soit plus faible qu’espéré, voire inexistante dans certains cas. Ainsi, l'épargnant doit accepter une certaine incertitude concernant le rendement final de son investissement.

Fiscalité des plus-values

Les revenus issus des SCPI de plus-value, bien qu'essentiellement constitués de plus-values, sont soumis à des prélèvements fiscaux. Ces gains sont imposés au titre de la déclaration des plus-values immobilières, avec des taux d’imposition qui peuvent varier en fonction de la durée de détention des parts. Si la détention est inférieure à 22 années, les plus-values restent soumises à l’impôt, bien que des abattements progressifs soient appliqués avec le temps. De plus, même après l’exonération d'impôt sur la plus-value après 22 ans, les prélèvements sociaux restent applicables. Or, tout cela peut réduire le gain net pour l'investisseur.

Liquidité limitée

Enfin, il est essentiel de comprendre que la revente des parts de SCPI de plus-value n'est pas toujours simple. Contrairement à d'autres produits financiers, il peut être plus difficile de trouver un acheteur rapidement si l'investisseur souhaite sortir de son investissement avant que la société de gestion ne revende les biens immobiliers. La liquidité est donc un aspect à prendre en compte.

Les SCPI de plus-value : pour quel profil d’investisseurs ?

Les SCPI de plus-value, bien qu'attractives par leur potentiel de gain à long terme, ne conviennent pas à tous les profils d’épargnants. Voici les profils d’investisseurs les mieux adaptés à ce type d'investissement immobilier.

Les investisseurs à long terme

Les SCPI de plus-value s'adressent avant tout aux investisseurs ayant une vision à long terme. En effet, la value des biens immobiliers détenus par la SCPI augmente sur plusieurs années, et la plus-value se réalise généralement lors de la revente des biens, après une longue période de détention. Ce type d'investissement convient donc aux personnes prêtes à immobiliser leur capital pendant plusieurs années, sans avoir besoin de générer des revenus immédiats. Le temps devient alors un facteur clé pour maximiser le rendement, notamment grâce aux abattements fiscaux sur les plus-values après 22 ans.

Les personnes ayant une forte tolérance au risque

Les investisseurs ayant une bonne tolérance au risque sont particulièrement adaptés aux SCPI de plus-value. Contrairement aux SCPI de rendement, qui distribuent des revenus locatifs réguliers (bien que non garantis), les SCPI de plus-value ne génèrent pas de revenus pendant la période de détention des parts. De plus, le succès de l’investissement dépend de la capacité de la société de gestion à vendre les biens à un prix supérieur à leur valeur d'achat. Il est donc possible que la plus-value réalisée soit plus faible que prévu, ou même inexistante en fonction des conditions du marché.

Les épargnants cherchant à diversifier leur patrimoine

Les SCPI de plus-value constituent un excellent moyen de diversifier un portefeuille d’investissement immobilier. Ces dernières permettent d'investir dans des biens à fort potentiel de valorisation, en complément d’autres types de SCPI ou d'autres investissements plus traditionnels. Cela permet de répartir les risques entre différentes classes d’actifs et stratégies d’investissement. Pour un investisseur qui possède déjà des parts dans des SCPI de rendement ou d'autres actifs financiers, l'ajout de SCPI de plus-value peut renforcer la diversification de son portefeuille.

Les personnes recherchant des avantages fiscaux à long terme

Les investisseurs intéressés par l’optimisation fiscale à long terme trouveront dans les SCPI de plus-value un atout majeur. Rappelons-le : après 22 années de détention, les plus-values réalisées lors de la revente des biens peuvent être totalement exonérées d'impôt. Cependant, les prélèvements sociaux restent applicables. Ce mécanisme d'abattement fiscal en fonction de la durée de détention incite les épargnants à conserver leurs parts sur une longue période pour minimiser l'impact fiscal. De plus, comme évoqué précédemment, en l’absence de revenus locatifs réguliers, la charge fiscale immédiate est réduite.

Les investisseurs n’ayant pas besoin de revenus immédiats

Enfin, les SCPI de plus-value sont particulièrement adaptées aux épargnants n’ayant pas besoin de revenus immédiats pour compléter leurs revenus actuels. Ces placements conviennent mieux aux personnes pouvant attendre plusieurs années avant de bénéficier des plus-values lors de la revente des biens. Si vous êtes à la recherche d'un complément de revenu à court terme, ce type de SCPI ne sera pas idéal pour vous.