Les types de SCPI

Une SCPI dite de rendement, comme son nom l’indique, a pour objectif principal la distribution à ses associés de dividendes réguliers. Son patrimoine immobilier se compose d’immeubles abritant des activités professionnelles :  des bureaux, des commerces de toute taille et des entrepôts, entre autres. Les locataires de ces biens sont des commerçants, des entreprises ou des administrations publiques. Leur particularité concerne la durée du bail. Un bail commercial est généralement plus long, en comparaison avec un bail résidentiel. Il est conseillé d’opter pour un placement dans une SCPI de rendement seulement si l’épargnant recherche un investissement à long terme, et accepte que les revenus et le capital ne soient pas garantis. Les SCPI de rendement représentent la grande majorité du marché. Ce premier type de SCPI correspond aux produits proposés par CORUM L’Epargne que sont CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion. Ce type de SCPI peut être divisé en plusieurs catégories (diversifiées, de commerces, de bureaux, régionales et spécialisées) ...

SCPI diversifiées

Les SCPI diversifiées ont pour particularité de disposer d’un parc immobilier qui regroupe de nombreuses activités différentes : des bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques,  les des établissements de santé ou encore des résidences gérées. L’immobilier résidentiel fait toutefois rarement partie des SCPI diversifiées, du fait du plus faible potentiel de rentabilité des biens, mais encore des risques plus importants sur les locataires. La diversité de ces biens peut aussi être géographique. Cette stratégie vise à profiter des opportunités du marché et a pour principal intérêt de mutualiser les risques en diversifiant les actifs.  

SCPI de commerces

Les SCPI de commerces, quant à elles, construisent leur patrimoine immobilier grâce à des boutiques, des centres commerciaux, des galeries marchandes, etc. Ces immeubles sont situés dans les centres-villes, ou bien encore en périphérie des villes dès lors qu’un potentiel de valorisation existe. Elles privilégient souvent les enseignes internationales aux commerces indépendants. 

SCPI de bureaux

Contrairement aux SCPI de commerces, les SCPI de bureaux sont composées d’immeubles où sont installés bureaux et sièges d’entreprises. Pour constituer leur patrimoine, les sociétés de gestion dédiées aux SCPI de bureaux ciblent généralement les grands quartiers d’affaires, où se concentrent les multinationales.

SCPI régionales

Les SCPI régionales, quant à elles, concentrent leur patrimoine à l’intérieur d’une région géographique particulière. Cela permet notamment aux sociétés de gestion qui gèrent ces produits régionaux d’agir dans un secteur local où elles connaissent parfaitement les différents acteurs et caractéristiques, pour sélectionner ensuite les opportunités qui leur semblent appropriées.  

SCPI spécialisées (exemple : SCPI santé)

Pour finir, les SCPI spécialisées, aussi appelées SCPI thématiques, se concentrent autour de biens immobiliers qui se réfèrent à un secteur d’activité en particulier. Il peut s’agir de complexes hôteliers, de logements étudiants ou encore d’entrepôts logistiques. Parmi ces SCPI, certaines sont spécialisées dans les établissements de santé. Elles se composent donc d’EPHAD, de cliniques privées, d’hébergements pour personnes handicapées, de cabinets généralistes ou spécialisés, de commerces de santé, etc.

💡À SAVOIR

Au sein du groupe CORUM, nous croyons en la diversification : géographique, sectorielle et locative. Parce que nous ne voulons pas être dépendants d’un secteur, d’une devise, d’un pays ou d’un seul type de locataire. Parce que l’adage “on ne met pas tous ses œufs dans le même panier” est toujours d’actualité. 
Cette stratégie nous permet de mutualiser les risques liés à un secteur d’activité, à la conjoncture économique / politique d’un pays ou encore à une typologie de locataires (taille et type d’entreprises). 

Les SCPI fiscales investissent dans un certain type d’immobilier résidentiel (ancien à rénover, neuf en construction ou livré), qui répond à des contraintes fixées par des dispositifs fiscaux et le louent ensuite à des particuliers. Cette catégorie de SCPI présente des avantages, notamment la défiscalisation d’une partie des revenus potentiels perçus par les épargnants, qui permet de diminuer l’impôt qui s’y rapporte. Les SCPI fiscales comportent néanmoins quelques contraintes. Tout d’abord, la réduction d’impôt dépend du montant investi, et les revenus sous forme de dividendes potentiels atteignent des montants plus limités que lors d‘une souscription à une SCPI de rendement par exemple. Il est important de noter également que l’immobilisation des fonds peut être plus longue, en raison des durées minimales de détention des parts imposées, et que leur revente n’est pas garantie. Les épargnants le plus souvent concernés par ce type de SCPI font partie d’une tranche d’imposition élevée et disposent d’un capital disponible immédiatement. Enfin, compte tenu de l’importance de l’investissement initial, la génération d’une plus-value à la revente n‘est pas acquise 

Différentes SCPI fiscales sont apparues au fil du temps : celles qui se rapportent à un dispositif précis (Pinel, Denormandie et Malraux) et les SCPI à déficit foncier.

SCPI Pinel

Les associés des SCPI Pinel bénéficient d’avantages fiscaux liés à ce dispositif. En effet, la loi Pinel promet une réduction d’impôt dès lors que des investissements sont réalisés dans de l’immobilier neuf ou rénové, loué au moins 6 ans. Ce dispositif vise à réduire la tension locative dans les grandes villes et leur périphérie.  

SCPI Denormandie

Les SCPI liées au dispositif Denormandie (qui est une sous-catégorie du dispositif Pinel) constituent un patrimoine immobilier de logements neufs ou réhabilités dans une zone de tension. Ces biens doivent également respecter des critères stricts de performance énergétique. Le montant de la réduction fiscale dont bénéficient les épargnants s'élève à 18 % sur une période de 9 ans ou 21 % sur 12 ans. 

SCPI Malraux

Les SCPI liées à la loi Malraux permettent aux épargnants de bénéficier d’une forte défiscalisation au titre de travaux réalisés au sein de biens immobiliers d’exception. Ceux-ci doivent être restaurés sous la surveillance d’un architecte des bâtiments de France. Les SCPI Malraux permettent l’accès à ce type d’investissement au grand public.  

SCPI à déficit foncier

La dernière des SCPI fiscales est celle appelée « à déficit foncier ». Les SCPI de cette catégorie investissent dans des biens à rénover. Le montant des travaux engagés dans ces biens est déductible des revenus, de la même manière que dans le cas où un particulier souhaite rénover un ou plusieurs biens locatifs.

Contrairement aux SCPI de rendement et aux SCPI fiscales, les SCPI de plus-value n’offrent pas de dividendes à l’épargnant, mais visent plutôt un fort potentiel de valorisation du prix de leur(s) part(s). Elles sont également appelées SCPI de capitalisation ou de valorisation. L’objectif est de réaliser une plus-value à la revente des biens, le plus souvent décotés à l’achat. Ce type de placement immobilier intéresse davantage les épargnants qui n’ont pas besoin de trésorerie immédiate, mais qui sont enclins à faire un investissement sur le long terme. Il est néanmoins utile de rappeler que la plus-value générée reste soumise à la fiscalité habituelle relative aux plus-values immobilières. Les biens immobiliers dans lesquels investissent les gestionnaires qui proposent des SCPI de plus-value concernent aussi bien le résidentiel que le professionnel. En revanche, d’un point de vue géographique, les investissements réalisés concernent majoritairement des biens situés en Île-de-France et notamment à Paris.

Enfin, il faut savoir que cette dernière catégorie représente une niche dans le marché des SCPI, à savoir environ 2% de la capitalisation globale.