SCPI ou OPCI : quelles différences ?

Pour résumer :

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont deux options de pierre-papier pour investir dans l’immobilier sans avoir à supporter les contraintes de gestion directe d’un bien, mais chacune de ces solutions d’investissement a ses spécificités.

• SCPI : Les SCPI permettent d’espérer des revenus réguliers (non garantis), issus de loyers d’actifs immobiliers diversifiés (bureaux, commerces). Peu liquides, elles s’adressent aux investisseurs sur le long terme.
• OPCI : C’est un placement hybride combinant immobilier et actifs financiers (actions, obligations). Plus flexibles, les OPCI s’adressent aux épargnants souhaitant un plus de liquidité et de dynamisme qu’avec les SCPI.
• Diversification du patrimoine : Les SCPI et OPCI peuvent être combinés pour équilibrer rendement et liquidité dans une stratégie de placement diversifiée.

Investir dans l’immobilier sans gérer directement des biens, c’est possible ! … Grâce notamment aux placements en pierre-papier, comme les SCPI et les OPCI. Ces solutions permettent de diversifier un capital en parts d’actifs immobiliers et d'accéder à des revenus potentiels (non garantis). Cependant, chacun de ces placements présente des caractéristiques uniques. Alors, voyons plus en détail les principales différences entre SCPI et OPCI, des investissements à la fois assez proches mais cependant différents.

>Découvrez les différents types de SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (ou SCPI) sont des solutions d’investissement en pierre-papier qui permettent aux épargnants d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié sans acheter de biens en direct. Plus concrètement, la SCPI collecte des fonds auprès de multiples investisseurs pour acquérir et gérer des actifs immobiliers, comme des bureaux, des commerces ou des logements. Chaque investisseur détient ainsi des parts de la SCPI, qui représentent une fraction du patrimoine global.

Définition et fonctionnement

La SCPI est un placement collectif, géré par une société spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers. Cette société s'occupe de l’acquisition, de la gestion et de l’entretien des biens immobiliers, libérant ainsi les investisseurs des contraintes de gestion directe des biens.

La SCPI collecte des capitaux auprès de souscripteurs qui achètent des parts, ce qui constitue le capital de la société. Ce capital est ensuite investi dans des biens immobiliers, pour permettre une répartition des risques entre plusieurs actifs.

Les revenus locatifs générés par ces biens sont redistribués aux investisseurs sous forme de revenus réguliers (dividendes), proportionnellement au nombre de parts détenues. Cependant, sachez que ces revenus ne sont pas garantis.

Ainsi, en souscrivant des parts de SCPI, les épargnants peuvent percevoir des revenus sans avoir à gérer eux-mêmes les biens.

De plus, le capital investi dans une SCPI peut prendre de la valeur si le patrimoine immobilier s'apprécie, bien que cela reste soumis aux aléas du marché. La valorisation du prix des parts n’est pas garantie et de potentielles pertes en capital sont possibles.

Objectifs de placement

Les SCPI ont pour principal objectif de générer des revenus réguliers issus des loyers des biens immobiliers détenus, même si cela n’est pas garanti. Ce type de placement convient donc particulièrement aux épargnants recherchant un complément de revenus et un rendement potentiellement attractif par la pierre. Il existe plusieurs types de SCPI, chacune avec des objectifs spécifiques :

• SCPI de rendement : orientées vers la génération de revenus, elles investissent généralement dans des actifs immobiliers de bureaux, de commerces ou de logistique.
• SCPI fiscales : avec des objectifs de réduction d’impôts (en contrepartie d’une durée minimum de détention des parts), elles investissent dans des biens éligibles à des dispositifs fiscaux (comme le Pinel ou le Malraux).
• SCPI de plus-value : elles cherchent à valoriser leur patrimoine pour une revente à terme avec plus-value, mais sans redistribuer de revenus réguliers.

Ces différents types de SCPI permettent aux investisseurs de choisir le placement le mieux adapté à leurs objectifs.

Profil des investisseurs

La SCPI s’adresse à des investisseurs qui privilégient un investissement dans la pierre et qui cherchent à bénéficier de revenus réguliers (non garantis) sans avoir à gérer eux-mêmes les biens immobiliers.

Ce placement est souvent considéré comme un choix de long terme, car les SCPI recommandent un horizon d’investissement d’au moins 8 ans pour maximiser leur potentiel de rendement et amortir leurs frais de souscription.

Les SCPI attirent ainsi des profils variés : des particuliers recherchant une alternative à l’immobilier en direct, des épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine, ou encore des investisseurs en quête d’une source de revenus passifs dans le cadre d’une assurance vie.

Ces placements peuvent être intégrés dans une stratégie d’optimisation fiscale et sont également accessibles pour un capital d’entrée relativement modéré, grâce à la souscription de parts.

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Les OPCI, ou Organismes de Placement Collectif Immobilier, sont des solutions d’investissement hybrides qui combinent des actifs immobiliers et financiers, de sorte d’offrir aux épargnants une plus grande liquidité que les SCPI. Autrement dit, tout comme les SCPI, les OPCI permettent d’investir dans l’immobilier sans acquérir directement des biens, mais ils incluent également une part d’actifs financiers tels que des actions et des obligations. Cela confère donc aux OPCI un caractère plus dynamique.

Définition et fonctionnement

Un OPCI est géré par une société de gestion spécialisée, qui décide de la répartition entre les différentes classes d’actifs : immobiliers (comme les bureaux, commerces, résidences) et financiers (titres de créances, obligations, actions…).

La partie immobilière d’un OPCI génère des revenus locatifs, tandis que la composante financière assure une liquidité accrue. En effet, les actifs financiers peuvent être plus facilement vendus en cas de retrait de fonds par les investisseurs, contrairement aux SCPI, qui peuvent être moins liquides.

Les épargnants achètent des parts de l’OPCI, qui sont ensuite investies dans les actifs gérés par la société. Les revenus générés (non garantis), tant par les loyers des biens immobiliers que par les rendements financiers, sont redistribués aux investisseurs, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Objectifs de placement

Les OPCI poursuivent un double objectif : offrir un rendement (non garanti) tout en assurant une certaine liquidité. La part immobilière vise à générer des revenus réguliers, similaires aux SCPI, tandis que la part financière permet de valoriser le capital (sans certitude) et de faciliter le retrait de fonds.

Il existe deux grandes catégories d’OPCI :

• Les OPCI grand public : destinés aux particuliers, ils investissent principalement en immobilier avec une part de placements financiers pour renforcer la liquidité des parts.
• OPCI à compartiment financier : plus exposés aux actifs financiers, ils sont souvent choisis par des investisseurs acceptant une volatilité plus marquée (c’est-à-dire de plus fortes variations à la hausse comme à la baisse) pour une valorisation potentiellement plus élevée, mais non garantie.

Profil des investisseurs

Les OPCI s’adressent aux investisseurs cherchant un produit de pierre-papier avec un potentiel de revenus mais aussi une flexibilité accrue par rapport aux SCPI. Avec leur composante financière, les OPCI conviennent aux épargnants qui souhaitent profiter de l’immobilier tout en bénéficiant d’une liquidité améliorée. Ce type de placement convient également à ceux qui acceptent une volatilité plus forte en échange d’une meilleure réactivité sur le marché.

L’OPCI est donc une solution intéressante pour les investisseurs qui ne veulent pas bloquer leur capital à long terme et qui recherchent une certaine flexibilité de retrait. Par ailleurs, notez que les OPCI peuvent aussi être intégrés dans des contrats d’assurance vie.

Comparaison SCPI vs OPCI : les principales différences

Pour bien choisir entre SCPI et OPCI, il est important de comprendre leurs principales différences en termes de rendement, de liquidité, de risque, de fiscalité et de conditions d'investissement. Rappelons-le : si ces deux produits de pierre-papier permettent de diversifier son capital dans l’immobilier, ils répondent néanmoins à des besoins distincts.

Rendement et revenus

Les SCPI sont connues pour générer des revenus réguliers (non garantis) grâce aux loyers issus des biens immobiliers qu'elles possèdent. Ce rendement est distribué sous forme de dividendes, ce qui en fait un produit recherché par les investisseurs à la recherche de revenus complémentaires. Cependant, souvenez-vous que les performances peuvent varier en fonction du marché immobilier et de la qualité de gestion de la société de gestion de la SCPI.

En revanche, les OPCI offrent un rendement qui provient à la fois des actifs immobiliers et financiers. La part immobilière produit des revenus locatifs, mais le rendement global est influencé par les marchés financiers. Cette composante financière permet aux OPCI de capter des opportunités de marché, et les revenus peuvent être plus fluctuants (à la hausse comme à la baisse).

Liquidité et accès aux fonds

L’un des avantages majeurs des OPCI par rapport aux SCPI est leur meilleure liquidité. Comme expliqué précédemment, la présence d’actifs financiers facilite le retrait de fonds, et les parts d'OPCI peuvent donc être vendues plus facilement. Cela peut être un atout pour les investisseurs cherchant à pouvoir récupérer leur capital plus rapidement, si besoin. Les SCPI, en revanche, sont moins liquides. Les investisseurs doivent souvent attendre qu'un autre investisseur acquière leurs parts ou qu'une période de retrait soit ouverte, ce qui rend le placement moins flexible.

Niveau de risque

Les SCPI offrent une certaine diversification grâce à leur exposition uniquement aux actifs immobiliers. Ce placement est donc perçu comme moins risqué, bien que les prix de l’immobilier et les taux de revenus locatifs puissent fluctuer en fonction du marché. Souvenez-vous, malgré tout, que le capital n’est pas garanti, tout comme les rendements.

Les OPCI, en revanche, exposent les épargnants à des actifs financiers, ce qui peut induire une volatilité plus importante. Cette part d’investissement financier permet d’obtenir potentiellement de meilleures performances, mais elle comporte également des risques plus importants de pertes financières en cas de fluctuations des marchés.

Fiscalité

La fiscalité des SCPI et des OPCI peut également différer, bien que les deux placements soient soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Dans le cas d’une SCPI, les revenus locatifs sont imposés comme des revenus fonciers, ce qui peut entraîner un impact fiscal conséquent pour les contribuables fortement imposés. Les OPCI, en revanche, bénéficient d'une fiscalité mixte, avec une taxation sur les revenus financiers, qui peut être plus avantageuse pour certains profils d’investisseurs.

La fiscalité de chaque type de placement est donc à étudier selon votre situation personnelle. En ce sens, le recours à l’aide d’un professionnel est vivement recommandé.

Montant minimum d’investissement

Les SCPI et les OPCI diffèrent aussi en termes de capital d’entrée. Les SCPI exigent généralement un montant minimum d’investissement plus élevé, car les parts sont souvent valorisées en fonction de la valeur des actifs immobiliers détenus. Les OPCI sont en revanche souvent accessibles avec un ticket d’entrée plus bas.

Pour quel profil et quel horizon d’investissement ?

Le choix entre SCPI et OPCI dépend en grande partie des objectifs d'investissement, du profil de risque et de l’horizon de placement de chaque épargnant. Ces deux solutions de pierre-papier répondent à des besoins différents et peuvent convenir à des situations financières variées.

Horizon de placement

L’horizon de placement est un critère clé pour se décider entre SCPI et OPCI.

En général, les SCPI sont conçues pour un investissement à long terme, recommandé sur une durée d'au moins 8 à 10 ans. Cela permet de lisser les variations du marché immobilier et de tirer pleinement parti des revenus locatifs générés par les actifs. Ce type de placement convient donc aux épargnants qui n’ont pas besoin de récupérer rapidement leur capital et qui recherchent des revenus réguliers (non garantis) sur la durée.

Les OPCI, avec leur part d’actifs financiers et leur meilleure liquidité, offrent une plus grande souplesse en cas de besoin de retrait. Bien que l’idéal soit de rester investi au moins 5 ans, les OPCI peuvent être envisagés pour des horizons plus courts que les SCPI. Cela en fait un choix intéressant pour les investisseurs cherchant à préserver une certaine flexibilité sans s’engager sur le très long terme.

Type d’investisseur

Les SCPI s’adressent aux épargnants recherchant un investissement plus centré sur l’immobilier. Les SCPI sont souvent prisées par les investisseurs en quête d’un complément de revenus.

En revanche, les OPCI sont particulièrement adaptés aux investisseurs disposés à prendre un risque plus important pour profiter des opportunités des marchés financiers, et tout en étant partiellement exposés à l’immobilier. Les OPCI conviennent aux épargnants souhaitant un produit plus diversifié et plus dynamique, leur permettant de bénéficier de la rentabilité potentielle des actifs financiers tout en restant en partie investis en pierre-papier. Par ailleurs, comme déjà évoqué, la plus grande liquidité des OPCI peut séduire les investisseurs ayant besoin d’un accès plus rapide à leur capital.

Avantages pour la diversification du patrimoine

Les SCPI et les OPCI sont des solutions complémentaires qui peuvent coexister au sein d’un portefeuille d’investissement. Il est donc tout à fait possible de combiner SCPI et OPCI pour bénéficier à la fois des atouts de l’immobilier et de la flexibilité des actifs financiers. Les SCPI apportent normalement plus de stabilité et des revenus locatifs, tandis que les OPCI permettent de capter des performances liées aux marchés financiers, tout en conservant une part importante en actifs immobiliers.