TDVM

Le TDVM figure dans la liste des données chiffrées d’une société civile de placement immobilier. Avec d’autres indicateurs, il aide les investisseurs à évaluer la rentabilité et la performance d’une SCPI.

TDVM : l’indicateur de rendement des SCPI

Le TDVM, ou taux de distribution sur valeur de marché, détermine la performance annuelle des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Apparu le 1er juillet 2012, ce dispositif vient remplacer la notion de rendement, c’est-à-dire le ratio entre le dividende annuel et le prix de souscription au 1er janvier de cette même année. Le prix de la part de la SCPI sur le marché secondaire n’est pas pris en compte dans ce calcul. Depuis le 1er janvier 2022, le TDVM a lui-même été remplacé par le taux de distribution.

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) regroupant les gestionnaires de fonds immobiliers alternatifs (FIA) utilisait le TDVM ou DVM pour établir la performance annuelle du marché. Cet indicateur permettait de comparer les SCPI en fonction de leur rendement annuel. Le dispositif prenait alors en compte les frais de gestion et se basait sur l’évolution moyenne du prix pendant l’année écoulée.

Mode de calcul du TDVM

Pour déterminer le TDVM, il fallait diviser les dividendes bruts de fiscalité versés aux associés par le prix de part moyen de la SCPI sur la même année.

À titre de rappel, les dividendes font référence aux revenus que la SCPI distribue aux épargnants au prorata du nombre de parts qui leur sont attribuées au sein de la structure. En d’autres termes, il s’agit d’une partie des loyers versés par les locataires. Le versement des dividendes se fait tous les trimestres ou tous les mois. Il est également possible d’ajouter un dividende exceptionnel dans le calcul du TDVM. Un dividende de ce type est versé lorsqu’un immeuble, détenu par la SCPI, a été vendu. Si la vente a permis une plus-value, elle est redistribuée aux associés de la SCPI sous forme de dividendes. En augmentant le dividende annuel, le dividende de plus-value a un impact sur le TDVM.

Le prix moyen des parts acquéreurs est en revanche la moyenne des prix de la part de la SCPI concernée sur l’année.

Pour indiquer le rendement annuel des sociétés civiles de placement immobilier, le TDVM se présentait donc sous forme de pourcentage. D’après les données fournies par l’ASPIM, le taux moyen appliqué en 2021 s’établissait à 4,49 %.

Le TDVM évolue et devient le taux de distribution (TD)

Depuis le 1er janvier 2022, le TDVM fait l’objet d’un certain nombre de transformations. Pour améliorer sa compréhension, il devient alors le taux de distribution (TD). Créé à l’initiative de l’ASPIM, le nouveau dispositif sert désormais à définir la rentabilité de la société civile de placement immobilier. Il permet ainsi de « lisser » les différentes variations des prix des parts échangées sur le marché secondaire des SCPI. Même si son entrée en vigueur a été prévue pour le 1er janvier 2022, une grande majorité des sociétés de gestion ont préféré se référer directement au taux de distribution pour calculer leurs rendements lors des publications de 2021. Le TD moyen 2021 s’établissait à 4,49 %, contre 4,53 % en 2022.

Le mode de calcul du taux de distribution intègre d’autres paramètres qui n’ont pas été pris en compte dans le calcul du TDVM. Le dividende brut annuel sera alors divisé par le prix de souscription au 1er janvier de la même année.

Le premier élément c’est-à-dire le dividende brut annuel est celui qui apparaît avant fiscalité et prélèvement libératoire. La différence entre le TDVM et le TD se situe donc au niveau du prix moyen de la part sur toute l'année. Le TDVM se base uniquement sur ce tarif moyen. Le TD se réfère quant à lui au prix de la part au 1er janvier de l’année concernée. Pour les SCPI à capital fixe, le calcul du taux de distribution prend en compte le prix de part moyen de l’année précédente observée aussi bien sur le marché primaire que sur le marché secondaire. Tout acompte exceptionnel ou quote-part de plus-values qui intervient dans le courant de l’année vient automatiquement s’ajouter au dividende.

À noter toutefois que le TD ne peut pas être calculé sur une année incomplète, surtout pour les SCPI en phase de lancement. En revanche, pour évaluer la rentabilité et la performance de la société civile de placement immobilier avant 2022, il est toujours nécessaire de se référer au TDVM.

TDVM et acquisition d’une part de SCPI

Comme indiqué plus haut, le TDVM figure parmi les données auxquelles il est important de se référer avant de se lancer dans un investissement locatif en SCPI. Le dispositif évalue la performance de la société civile de placement immobilier en fonction des loyers reçus pendant l’année précédente. Il permet ensuite d’analyser si la SCPI est réellement rentable par rapport aux autres structures présentes sur le marché. Le TDVM indique également si l’organisation présente des risques par rapport à la moyenne du marché.

De prime abord, on peut penser que le TDVM suffit à établir une comparaison fiable entre les différentes SCPI. Il peut en effet être tentant de s’adresser à une structure dont le TDVM se rapproche des 6 %. Dans la pratique, avant de faire son choix, il est toujours nécessaire de prendre en compte d’autres paramètres. Le TDVM n’est pas la seule valeur à prendre en compte et peut n’être pas totalement fiable. Ainsi, une évolution négative du TDVM ne signifie pas forcément une baisse de rentabilité, mais plutôt une valorisation à la hausse du prix de la part. Un TDVM relativement faible ne signifie pas non plus que la société civile de placement immobilier n’est pas active. Il ne faut ainsi pas non plus oublier de contrôler la stabilité et la constance du TDVM dans le temps. En ce qui concerne les autres paramètres à prendre en compte, vous pouvez regarder son TRI (taux de rendement interne), qui mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée (10 ans par exemple) ou encore les taux d’occupation physique et financier.