L'utilité de l'assurance vie à la négociation d'un prêt immobilier

Pour résumer :

• Un contrat d'assurance vie peut servir de garantie (nantissement) dans le cadre d'un prêt immobilier, offrant une alternative aux habituelles solutions de caution ou d'hypothèque.
• Le nantissement est défini par un contrat, qui fixe les conditions de constitution de la garantie.
• Le nantissement peut aider à négocier un meilleur taux d'intérêt, tout en facilitant le processus d’obtention du crédit.
• Attention : l’assurance vie fait l'objet d'un blocage total ou partiel sur toute la durée du nantissement.
• Au terme du remboursement, le nantissement est levé via une procédure simple, menée au niveau de la banque et vérifiable par l'assuré-emprunteur.

L'assurance vie est un produit financier dont la polyvalence est louée par plus d'un épargnant. Selon le contexte, elle peut être souscrite par des investisseurs ayant différents objectifs. L'épargne qui en découle s'utilise alors à des fins variables. L’assurance vie peut être utilisée pour transmettre du capital financier après un décès, mais peut aussi constituer une somme conséquente dans le cadre de projets personnels. En parallèle, en tant qu'investisseur ayant placé des fonds dans une assurance vie, l'une des possibilités consiste à exploiter ces fonds comme garantie pour négocier un prêt immobilier. On parle alors de nantissement de l'assurance vie. Quelles sont les particularités d'un tel mécanisme ? Pourquoi choisir de négocier un prêt immobilier à l'aide d'une assurance vie nantie ? Explications.

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Le besoin de garantie pour contracter un prêt immobilier

Dans le cadre d'un prêt immobilier, l'emprunteur doit prouver à l'organisme de crédit (banque ou autre) sa capacité à rembourser le prêt. Pour cela, le  bulletin de paie ou les précédents avis d’imposition sont souvent utilisés. Néanmoins, les emprunteurs souhaitant renforcer la qualité de leur dossier d'emprunt, ou qui ne sont pas / plus salariés, ont la possibilité de s'appuyer aussi sur leur patrimoine pour fournir des garanties. L'assurance vie est alors éligible à une telle utilisation.

L'utilisation de l'assurance vie pour négocier un prêt immobilier : zoom sur le nantissement

Le terme nantissement suggère l'idée d'un transfert de bien ou de valeur d'une partie à une autre. Dans le jargon des finances, et plus particulièrement dans celui des crédits, le nantissement équivaut à une garantie que l'emprunteur met à la disposition de l'établissement de crédit, pour compenser éventuellement un défaut de remboursement. Assimilable à une sorte de gage, cette garantie est mise à disposition dans des conditions clairement définies par un contrat.

Qu'elle ait la forme d'un contrat monosupport (par exemple, avec un unique fonds en euros) ou multisupport, une assurance vie peut être utilisée comme une garantie pour faciliter l'obtention d'un prêt immobilier. En d’autres termes, l'assurance vie peut être nantie. Notez alors que l'utilisation du nantissement d'une assurance vie facilite plus ou moins l'obtention du crédit, selon la valeur du contrat et du prêt demandé, mais également selon la constitution du portefeuille de l'investisseur.

Comment fonctionne le nantissement d'une assurance vie pour la négociation d'un prêt immobilier ?

Si vous souhaitez contracter un prêt immobilier, vous devez fournir à la banque un dossier qui crédibilise votre profil d'emprunteur. Selon ses caractéristiques, votre assurance vie est susceptible de contribuer à améliorer la qualité de votre dossier.

L'évaluation du contrat par la banque

Avant d'accorder un prêt, l'établissement de crédit vérifie tous les éléments constitutifs du dossier du demandeur. Lorsqu'un contrat d'assurance vie doit être nanti, il fait donc aussi l'objet d'un contrôle minutieux par la banque.

L'évaluation de l'assurance vie en tant qu'avoir à nantir implique, entre autres, l'analyse de sa valeur de rachat, en comparaison avec le montant du prêt sollicité. S'il s'agit d'un ancien contrat, la banque peut aussi en scruter les performances antérieures.

La composition du contrat est également l'un des paramètres qu'évalue la banque. En effet, le fonds en euros est réputé pour sa stabilité. Avec un taux de rendement fixe et peu élevé, il présente un faible niveau de risque. À l'inverse, les unités de compte (actions, obligations, ETF, etc.) présentent un plus grand risque, tout en octroyant des rendements potentiels plus élevés. L'évaluation de votre contrat d'assurance vie dans l'optique d'un nantissement impliquera donc aussi l'analyse des risques de perte de capital.

La signature de la convention de nantissement par toutes les parties

Si le contrat convainc l'établissement de crédit, celui-ci proposera une convention de nantissement définissant les conditions de cette opération. Ce contrat tripartite, entre la banque, l'emprunteur et l'assureur, constitue le socle du nantissement.

Dans les faits, l'assurance vie de l'emprunteur n'est pas transférée à l'organisme octroyant le prêt immobilier. Par le biais de la convention, l’épargnant donne son aval pour que l’assurance vie serve de gage, et puisse être utilisée pour compensation des sommes dues, en cas de défaut de remboursement. Quant à l'assureur, il intervient comme intermédiaire pour acter l'effectivité de la valeur du contrat d'assurance vie souscrit par l'assuré-emprunteur, et mener toute action qu'exigerait la convention pour le processus de mise en garantie.

Le blocage des fonds de l'assurance vie par la compagnie d'assurance

Notez que le nantissement implique aussi une immobilisation ferme de l'assurance vie, dans la limite de la valeur pouvant couvrir les exigences de la garantie de prêt. Selon le montant du prêt immobilier qu'il a sollicité, l'emprunteur n'aura donc plus toute la liberté d'effectuer des retraits ou des arbitrages à sa guise sur son assurance vie.

Ce blocage partiel ou total est mis en œuvre par l'assureur, et demeure effectif sur toute la durée de nantissement définie par la convention. Le blocage est levé si l'emprunteur rembourse son emprunt.

Pourquoi choisir cette solution ?

Sur plusieurs points, le nantissement de l'assurance vie pour l'obtention d'un prêt immobilier constitue une option intéressante.

Pour négocier un meilleur taux d'intérêt

Dans toute opération d'emprunt immobilier, la présence d'une garantie est une condition essentielle pour simplifier les discussions avec l'établissement de crédit immobilier et l'amener à offrir des conditions d'emprunt plus avantageuses.

Par son aspect très rassurant, le nantissement d'une assurance vie devient donc un véritable levier de négociation.  Par ailleurs, selon le montant investi dans l'assurance vie, la banque peut être plus encline à considérer que l'emprunteur est solvable. Elle sera alors ouverte à proposer des conditions de prêt plus favorables, comme par exemple un taux d'intérêt revu à la baisse ou une réduction des frais de dossier.

Pour réduire les frais de garantie

Des garanties de divers types peuvent être utilisées dans le cadre d'une demande de prêt immobilier. Toutefois, en comparaison à l'hypothèque par exemple, le nantissement de l'assurance vie est bien moins coûteux. En effet, pour mettre en place une hypothèque, les démarches requises (signature d'acte devant notaire) impliquent des frais. Or, ces derniers sont absents au niveau du nantissement. De plus, à la différence d’une caution qui ne génère pas d'intérêt, l’assurance vie nantie continue à en produire durant toute la phase d’immobilisation.

Utilisation de l'assurance vie comme garantie pour un prêt immobilier : quelles sont les implications ?

Avant de vous engager dans un processus de nantissement d'assurance vie, prenez la mesure des enjeux d’une telle décision. D'une part, gardez à l'esprit que cette opération ne favorisera l'obtention du prêt immobilier que si la valeur de votre contrat est suffisamment élevée, en comparaison du crédit que vous sollicitez.

Par ailleurs, n’oubliez pas que cela réduit considérablement les possibilités d'effectuer un retrait ou en arbitrage sur l’assurance vie, selon le montant nanti.

Retenez également qu'en cas de retard de remboursement ou de défaut de paiement, il existe des risques de perte totale ou partielle de votre épargne placée en assurance vie (dans la limite du montant non-remboursé à la banque).