SCPI en assurance-vie

Pour résumer :

Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) via un contrat d’assurance vie permet d’associer les avantages de l’immobilier locatif à ceux d’un placement financier :

• Diversification patrimoniale : l’assurance vie peut permettre de combiner des fonds euro sécurisés avec des SCPI pour obtenir un portefeuille équilibré.
• Avantages fiscaux : bénéficiez ainsi de la fiscalité spécifique de l’assurance vie selon votre situation personnelle , notamment après 8 ans.
• Rendements potentiels : profitez des revenus locatifs (non garantis) générés par les SCPI, sans avoir à gérer directement de bien.
• Transmission optimisée : désignez les personnes qui recevront votre capital en cas de décès, grâce à la clause bénéficiaire de l’assurance vie.

Cependant, comme tout placement, rappelons que cette stratégie comporte des risques : rendements non garantis, frais, et pertes en capital possibles. Prenez le temps de choisir un contrat d’assurance vie et des SCPI adaptés, pour maximiser vos opportunités tout en connaissant les défis inhérents à ce genre de placements.

L’assurance vie et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont deux outils financiers qui séduisent de nombreux épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine et optimiser leur fiscalité. Associés, ces deux placements peuvent en effet former une stratégie d’investissement intéressante, offrant un accès indirecte à l’immobilier locatif tout en profitant des avantages spécifiques de l’assurance vie, comme les abattements fiscaux ou la clause bénéficiaire. Cependant, bien qu’alléchants, ces placements nécessitent une bonne compréhension de leur fonctionnement, de leurs rendements potentiels et des risques associés. Voici donc toute la raison d’être de ce guide.

Définition de l’assurance vie

L’assurance vie est un contrat d’épargne qui repose sur des supports diversifiés, tels que les fonds euro (garantis en capital) et les unités de compte (exposées aux marchés financiers et immobiliers).

Les fonctionnalités principales de l’assurance vie sont :

• L’épargne : l’assurance vie permet de placer des montants variés sur divers supports, que ce soit via des versements réguliers ou ponctuels, selon les possibilités de l’épargnant.
• La clause bénéficiaire : l’assurance vie est un outil patrimonial qui permet de désigner librement les bénéficiaires des sommes investies, en cas de décès de l’assuré.

Il est essentiel de distinguer l’assurance vie (produit d’épargne) de l’assurance décès (produit de prévoyance). Tandis que l’assurance décès vise à protéger les proches en cas de disparition, l’assurance vie a pour objectif de constituer un capital à moyen ou long terme, en y incluant des SCPI dans les unités de compte.

Définition des SCPI

Les SCPI sont des véhicules d’investissement qui permettent à des épargnants d’accéder au marché immobilier de manière mutualisée, sans avoir à gérer directement les biens. Plus concrètement, ces structures, gérées par des sociétés spécialisées, collectent les fonds des investisseurs pour acquérir un patrimoine diversifié composé de multiples actifs immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des résidences de santé ou des immeubles résidentiels.

Il existe plusieurs catégories de SCPI, adaptées à des objectifs variés :

• Les SCPI de rendement : Elles visent à générer des revenus réguliers (non garantis) en distribuant les loyers perçus sur les biens immobiliers. Il s’agit du type de SCPI le plus populaire pour compléter ses revenus.
• Les SCPI fiscales : Ces SCPI offrent des avantages fiscaux spécifiques (comme la réduction d’impôt), en contrepartie d’une durée minimum de détention des parts. Qui plus est, leur rendement est souvent plus faible.
• Les SCPI de plus-value : Elles permettent aux investisseurs de bénéficier de la valorisation des actifs immobiliers sur le long terme. Ce type de SCPI privilégie l'achat de biens immobiliers à fort potentiel de croissance, avec pour objectif d'augmenter la valeur du patrimoine. Contrairement aux SCPI de rendement, les revenus générés par les SCPI de plus-value proviennent principalement de la revente des biens acquis après une période de détention, plutôt que des loyers perçus.

Lorsque vous souscrivez à des parts de SCPI, vous devenez associé dans une société détenant un vaste portefeuille immobilier. Dès lors, vous n’avez plus à vous soucier des contraintes de la gestion locative. La société de gestion s’occupe de tout : l’achat des biens, la rédaction des baux, la perception des loyers, la gestion des travaux et la revente éventuelle des actifs. En contrepartie, des frais de gestion sont prélevés.

Les revenus locatifs sont redistribués aux épargnants au prorata de leur investissement, offrant ainsi un flux de rendements réguliers. Cependant, ces rendements ne sont pas garantis et dépendent de la performance du marché immobilier et des taux d’occupation des biens détenus par la SCPI.

Les SCPI peuvent être intégrées dans un contrat d’assurance vie, en tant qu’unités de compte. Cela permet de profiter de la fiscalité spécifique de l’assurance vie tout en diversifiant son portefeuille avec des actifs immobiliers.

Pourquoi investir dans des SCPI via l’assurance vie ?

Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance vie combine les atouts de ces deux placements financiers, pour répondre aux besoins des épargnants en quête de diversification.

Une fiscalité spécifique

L’un des principaux atouts des SCPI dans une assurance vie réside dans leur fiscalité. Contrairement à un investissement en SCPI en direct, où les loyers perçus sont soumis à l’imposition sur les revenus fonciers, les gains réalisés dans une assurance vie ne sont fiscalisés qu’en cas de rachat (total ou partiel). Autrement, tant que l’argent n’est pas retiré de l’assurance vie, les rendements des SCPI ne sont pas fiscalisés. De plus :

• Après 8 ans, le contrat d’assurance vie permet de bénéficier d’un abattement fiscal annuel sur les intérêts et les plus-values (4 600 euros pour une personne seule, 9 200 euros pour un couple) et d’un taux d’imposition réduit.
• Certaines assurances font le choix de laisser les revenus produits par les SCPI investis dans le contrat, optimisant ainsi le rendement sur le long terme grâce à l’effet de la capitalisation des intérêts.

Une diversification des placements

Les SCPI intégrées dans les unités de compte du contrat d’assurance vie permettent de diversifier son patrimoine avec des actifs immobiliers :

• Elles peuvent ainsi compléter les fonds euro, connus pour leur sécurité mais aux rendements souvent faibles.
• En choisissant des SCPI, les épargnants peuvent s’exposer indirectement au marché de l’immobilier locatif tout en bénéficiant des supports diversifiés offerts par l’assurance vie.

Une optimisation de la transmission grâce à la clause bénéficiaire

L’assurance vie est un outil très utilisé pour la transmission du patrimoine :

• L'investissement dans des SCPI dans un contrat d’assurance vie bénéficient aussi de la clause bénéficiaire, permettant de désigner librement les bénéficiaires en cas de décès.
• Le cadre fiscal de l’assurance vie permet une transmission avec des abattements significatifs, surtout pour les versements fait avant les 70 ans.

Une gestion simplifiée

Investir dans des SCPI, y compris via l’assurance vie, facilite les démarches de gestion. Contrairement à l’investissement en direct dans un bien, cela ne requiert pas d’effort au quotidien pour trouver des locataires, recevoir les loyers, entretenir les biens, etc.

Quels sont les risques et inconvénients des SCPI dans l’assurance vie ?

Si investir dans des SCPI via un contrat d’assurance vie offre de nombreux avantages, il est important de bien comprendre aussi les risques associés à cette stratégie. Comme tout placement, les SCPI ne garantissent pas des rendements sûrs et peuvent être exposées à certains aléas.

Des revenus non immédiats

L'un des désavantages majeurs de l'investissement en SCPI via l'assurance vie est l'absence de revenus immédiats. En effet, les revenus générés par les SCPI sont réinvestis automatiquement pour augmenter le capital. Or, cela peut ne pas convenir aux épargnants recherchant des revenus complémentaires à court terme.

Des rendements non garantis

Les rendements des SCPI dépendent de la performance du marché immobilier et de la capacité de la société de gestion à maintenir un portefeuille d’actifs attractif.

• Les revenus locatifs, principalement constitués des loyers, peuvent fluctuer en fonction de la vacance des biens, des baisses de loyers ou des défaillances des locataires.
• De plus, dans un contrat d’assurance vie, ces rendements sont parfois réduits en raison des frais de gestion appliqués par l’assureur et les sociétés de gestion.

Une perte en capital possible

Contrairement aux fonds euro, qui offrent une garantie en capital totale ou partielle, les unités de compte (y compris les SCPI) comportent un risque de perte en capital.

• La valeur des parts de SCPI peut diminuer, notamment si le marché immobilier connaît une baisse, affectant ainsi le montant de l’épargne investie.
• Lors du rachat ou de la revente des parts, le prix obtenu peut être inférieur au prix de souscription initial, en particulier si les actifs immobiliers sous-jacents ont perdu de leur valeur.

Le risque de change pour les SCPI internationales

Certaines SCPI investissent dans des actifs situés hors zone euro, offrant une exposition à des marchés immobiliers internationaux. Cependant, ces SCPI peuvent être exposées aux fluctuations des taux de change, ce qui peut impacter les revenus et la valeur des parts.

Des frais élevés

L’investissement dans des SCPI via un contrat d’assurance vie implique des frais cumulés, comprenant :

• Les frais de souscription et de gestion des SCPI.
• Les frais de gestion du contrat d’assurance vie lui-même.

Or, tous ces frais viennent forcément réduire le rendement net de l’investissement.

Le délai de jouissance

À noter : lorsque vous souscrivez des parts de SCPI, il existe un délai de jouissance avant de commencer à percevoir des revenus. Or, ce délai, variable selon les contrats (et parfois réduit), peut représenter un frein pour les investisseurs recherchant des rendements immédiats.

Comment choisir une assurance vie pour investir en SCPI ?

Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance vie demande une analyse rigoureuse. À cette étape, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel pour profiter de ses conseils avisés.

Vérifier le choix des SCPI proposées

Toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans un contrat d’assurance vie, car les assureurs sélectionnent une liste limitée d’unités de compte.

• Il est intéressant de comparer les contrats d’assurance vie offrant une large gamme de SCPI, avec des options diversifiées comme des SCPI de rendement, thématiques ou internationales.
• Vérifiez la qualité des sociétés de gestion partenaires de l’assureur, en évaluant leur expertise sur le marché immobilier et leur historique de performance.

Comparer les frais du contrat et des SCPI

Les frais peuvent fortement impacter les rendements des SCPI dans un contrat d’assurance vie. Il est donc crucial de comparer les coûts associés avant de souscrire, tels que les frais de souscription des SCPI, et les frais de souscription, non seulement des SCPI mais aussi ceux du contrat d’assurance vie.

Évaluer la performance globale du contrat

En plus des SCPI, le contrat d’assurance vie doit offrir des supports performants pour garantir une diversification efficace. Il est donc recommandé d’analyser :

• La performance des fonds euro (garantis en capital), surtout si vous souhaitez sécuriser une partie de votre épargne.
• Les autres unités de compte disponibles, comme des fonds en actions ou obligations, qui peuvent compléter les SCPI pour répartir le risque et les rendements.

Analyser la qualité de l’accompagnement

Un bon assureur ou un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut faire toute la différence. Un accompagnement personnalisé vous permettra de choisir les SCPI les mieux adaptées à votre profil et à vos objectifs (préparation de la retraite, génération de revenus, transmission de patrimoine).

Considérer l’horizon d’investissement

L’intégration de SCPI dans une assurance vie est une stratégie de long terme. Pour en tirer pleinement parti :

• Prévoyez un horizon d’au moins 8 ans pour bénéficier de la fiscalité spécifique de l’assurance vie.
• Évaluez votre tolérance au risque et votre besoin de liquidité avant de souscrire des parts de SCPI dans votre contrat.

Associer l’assurance vie et les SCPI est une stratégie qui permet d’allier diversification, rendements intéressants (non garantis) et optimisation fiscale. Cependant, cela nécessite une analyse approfondie des risques, des frais et de vos objectifs à long terme. Prenez le temps de comparer les contrats, de vous faire accompagner, de choisir des SCPI performantes et de définir une stratégie adaptée à vos besoins. Qui plus est, n’oubliez jamais que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

FAQ

Comment sont calculés les rendements des SCPI dans une assurance vie ?

Les rendements des SCPI, bien que non garantis, proviennent principalement des loyers perçus par les biens immobiliers détenus. Ces revenus, s’ils sont redistribués, ils se verront appliqués une déduction des frais de gestion et de souscription.

Quels sont les frais associés à cette stratégie ?

Investir dans des SCPI via une assurance vie implique plusieurs types de frais :

• Des frais d’entrée : appliqués à la souscription des parts de SCPI.
• Des frais de gestion des SCPI : prélevés par la société de gestion pour administrer les actifs immobiliers.
• Des frais de gestion du contrat d’assurance vie : prélevés annuellement.

Ces frais doivent être pris en compte pour évaluer le rendement net.

Comment fonctionne la fiscalité des gains ?

Les gains des SCPI dans un contrat d’assurance vie ne sont fiscalisés qu’en cas de rachat (retrait). Après 8 ans, un abattement annuel est applicable (4 600 euros pour une personne seule, 9 200 euros pour un couple) et le taux d’imposition est réduit. Cela rend l’assurance vie fiscalement intéressante comparativement à un investissement en SCPI en direct, où les revenus sont imposés immédiatement au titre des revenus fonciers.

Quels sont les principaux risques à considérer ?

Investir dans des SCPI comporte plusieurs risques :

• Rendements non garantis : dépendance au marché immobilier et aux locataires.
• Perte en capital possible : la valeur des parts peut diminuer.
• Frais élevés : ils peuvent réduire les performances nettes.

Une analyse rigoureuse est indispensable avant de se lancer. Un accompagnement par un professionnel est donc recommandé.

Est-ce une stratégie adaptée à tous les profils d’investisseur ?

Cette stratégie est particulièrement adaptée aux épargnants qui :

• Ont un horizon d’investissement long terme (8 ans ou plus).
• Souhaitent diversifier leur patrimoine avec de l’immobilier.
• Cherchent des revenus complémentaires ou souhaitent bénéficier de la fiscalité de l’assurance vie.

Cependant, elle est moins adaptée aux investisseurs ayant besoin d’une forte liquidité ou d’une garantie en capital, comme avec les fonds euro.

Comment choisir un contrat d’assurance vie adapté aux SCPI ?

Privilégiez un contrat d’assurance vie avec :

• Une large sélection de SCPI.
• Des frais compétitifs sur la gestion et les souscriptions.
• Des supports d’investissement diversifiés (fonds euro, nombreuses unités de compte).
• De bons historiques de performances (même si cela ne garantit pas les performances futures).

Prenez le temps de comparer les contrats et leurs supports avant de faire votre choix, et n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel.

L’assurance vie est un placement présentant une fiscalité particulière. Il présente plusieurs caractéristiques, ce qui en fait un investissement « couteau suisse » . 

2.1. Un placement multi-support

Il est possible de loger, à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie, plusieurs types de supports d’investissement (fonds en euros, fonds en actions, fonds obligataires, fonds immobiliers…). 

Il s’opère une distinction traditionnelle entre la partie à capital garanti, le fonds en euros, majoritairement composé d’obligations d’États (emprunts destinés à financer les États) et les unités   de compte, qui offrent des perspectives de rendement plus intéressantes sur le long terme que les fonds en euros, en contrepartie d’un risque de perte en capital. 

L’épargnant peut composer la répartition de son choix, entre un ou plusieurs supports proposés au sein du contrat d’assurance vie, de natures différentes, et présentant différents niveaux de risque. 

2.2. Une enveloppe juridique et fiscale spécifique

Les plus-values potentiellement générées sont directement réinvesties à l’intérieur du contrat, sous forme de capitalisation ; elles ne sont pas distribuées. Cela limite donc la fiscalité applicable au fil de l’eau sur les revenus.

Il est toujours possible d’opérer des retraits (également appelés rachats), partiellement ou totalement, sachant que la fiscalité applicable sur la part des plus-values rachetées  est plus attractive pour l’épargnant après 8 ans de détention du contrat. Après cette durée, retirer jusqu’à 4 600 € de plus-values par an pour une personne célibataire et 9 200 € pour un couple s’effectue sans imposition sur le revenu ; s’appliquent seulement les prélèvements sociaux.

L’assurance vie est également un moyen d’optimiser sa transmission. L’épargnant peut nommer dans son contrat un ou plusieurs bénéficiaires, qui reçoivent le capital à son décès.

L’avantage fiscal en cas de transmission est particulièrement intéressant pour les versements réalisés avant le 70ème anniversaire de l’assuré, puisque ces sommes sont hors succession, avec un abattement fiscal de 152 500 € par bénéficiaire, tous contrats confondus. Cela signifie qu’aucune taxation n’est applicable dans cette limite. Après 70 ans, s’applique un abattement de 30 500 €, tous bénéficiaires et contrats confondus.

Intégrer des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie peut s’avérer être un choix judicieux, offrant une alternative plus risquée à la baisse des rendements sur les fonds en euros. L’association de la SCPI à l’assurance vie présente plusieurs intérêts.

3.1. La diversification

Le fonds en euros permet certes la garantie du capital, mais présente aujourd’hui un niveau de rendement très faible, et les fonds actions, une perspective de gains associée à un niveau de risque significatif, et des fluctuations très importantes. 

L’investissement en SCPI permet donc une diversification, via des fonds qui s’ils ne présentent pas de garantie de performance, ont prouvé leur capacité de résilience sur les années passées -sans que cela ne présage de leurs performances futures.

3.2. La garantie de la liquidité des parts de SCPI

Traditionnellement, la revente des parts de SCPI, lorsqu’elles sont détenues en direct, n’est pas garantie. Tout comme un bien immobilier physique, cela répond à la loi de l’offre et de la demande ; cela signifie donc qu’il faut être en présence d’un acquéreur afin de pouvoir céder ses parts.

Dans le cas de figure où les parts de SCPI sont souscrites via un contrat d’assurance vie, c’est le régime de l’assurance vie qui prévaut. À tout moment, l’épargnant est en capacité d’effectuer un retrait sur son contrat. L’assureur est alors tenu d’honorer la demande et de verser le capital racheté sous deux mois maximum. Il s’agit d’un délai légal, peu importe la présence ou non d’un nouvel acquéreur pour les parts de SCPI. Il n’y a donc pas de risque de liquidité.

3.3. Optimiser la fiscalité sur les revenus et la transmission

Les parts de SCPI, lorsqu’elles sont détenues en direct, génèrent un potentiel revenu complémentaire qui est distribué à l’épargnant. Le versement de dividende est soumis à l’impôt sur les revenus, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux pour les revenus français. Ce mécanisme peut ne pas intéresser des épargnants ayant des niveaux d’imposition déjà élevés, et n’ayant pas forcément besoin de revenus complémentaires.

L’assurance vie, offre un avantage à ce niveau. En effet, tant qu’aucun retrait n’est effectué sur le contrat, les gains générés ne sont soumis à aucune imposition puisqu’ils sont capitalisés.  Par ailleurs, même en cas de retrait, la fiscalité à supporter sera intéressante pour l’épargnant après 8 ans de détention du contrat.

Plus encore, c’est un moyen de détenir des fonds immobiliers tout en optimisant la transmission. Au décès de l’assuré, le capital est transmis directement aux bénéficiaires, sous forme de liquidités, et ce, hors succession.

CORUM L’Épargne propose le contrat d’assurance vie CORUM Life, composé en exclusivité des fonds gérés par le groupe CORUM.  

Ce contrat d’assurance vie différent de ceux disponibles sur le marché est 100 % en unités de compte et constitué de six fonds « maison » aux stratégies différentes mais complémentaires. 

Le contrat CORUM Life permet alors à l’épargnant de composer son investissement au menu avec six formules prédéfinies disponibles, ou à la carte. Il peut alors intégrer des parts des SCPI CORUM Origin et CORUM XL, dans la limite de 55 % du montant d’investissement. Le restant étant investi dans des fonds obligataires qui contribuent au financement d’entreprises, également créés et gérés par le groupe CORUM.  

CORUM Origin, SCPI historique du groupe créée en 2012, est diversifiée sur toute la zone euro et sur des secteurs d’activité différents. Sans que cela ne soit le gage de ses performances futures, cette SCPI a, depuis sa création, atteint son objectif de rendement de 6% par an non garanti, net de frais de gestion et brut de toute fiscalité. Sa stratégie de collecte, limitée, et d’investissement vise en effet à développer son patrimoine de façon compatible avec cet objectif. 

CORUM XL, créée en 2017, vient compléter cette offre. La stratégie est différente, les investissements étant également effectués au-delà de la zone euro. Elle a ainsi réalisé des investissements au Royaume-Uni dès 2017, car le niveau de la livre sterling est tombé à des niveaux historiquement bas. Sur le long terme, cette prise de risque vise à obtenir un effet positif, la remontée de la livre pouvant avoir alors une répercussion tant sur les loyers perçus, que sur la valorisation des immeubles. L’objectif de rendement non garanti de CORUM XL est de 5 % par an, net de frais de gestion, brut de toute fiscalité.