SCPI en assurance-vie

Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Elle détient donc un parc immobilier, qu’elle constitue en investissant le capital collecté auprès des épargnants. Elle a pour objectif d’acquérir des immeubles, et d’en assurer la location et gestion dans le temps. Cela signifie que ces immeubles sont loués à des locataires en contrepartie de la perception d’un loyer, qui sera redistribué aux associés de la SCPI sous forme de dividendes potentiels. Ainsi en investissant dans une SCPI, l’épargnant évite les contraintes de gestion, qui peuvent être présentes dans le cas d’une détention de bien immobilier physique, en la déléguant à des experts, en échange de frais de gestion. L’épargnant ne possède pas directement un ou plusieurs immeubles, mais devient détenteur de parts sociales de la SCPI, portant sur l’ensemble des immeubles détenus. C’est pourquoi cet investissement est souvent appelé “pierre papier”. Le prix d’une part de SCPI est fixé par la société de gestion, et inclut les frais et commission de souscription. Il peut être de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers, en fonction de la SCPI et de son patrimoine. L’achat de parts de SCPI peut être effectué comptant par l’épargnant à l’aide de son capital disponible, ou à crédit, sous réserve de l’acceptation par l’établissement bancaire. Cela permet une diversification des risques, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers, qui s’il n’est pas garanti, s’effectue sur une multitude d’immeubles et par de nombreux locataires. Cela permet également de diluer le risque en cas de fluctuation du marché de l’immobilier, les immeubles détenus présentant des natures et emplacements différents. La valeur de la part de SCPI est directement liée à celle des immeubles détenus et peut donc s’apprécier ou se déprécier, en cas de hausse ou de baisse de valeur des immeubles. Par ailleurs, la revente éventuelle de parts est possible, à la condition de trouver un acquéreur, tout comme dans le cas d’un bien immobilier physique en direct. Enfin comme tout investissement immobilier, l’investissement en SCPI doit s’appréhender sur un horizon d’investissement long terme, a minima dix années.

L’assurance vie est un placement présentant une fiscalité particulière. Il présente plusieurs caractéristiques, ce qui en fait un investissement « couteau suisse » . 

2.1. Un placement multi-support

Il est possible de loger, à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie, plusieurs types de supports d’investissement (fonds en euros, fonds en actions, fonds obligataires, fonds immobiliers…). 

Il s’opère une distinction traditionnelle entre la partie à capital garanti, le fonds en euros, majoritairement composé d’obligations d’États (emprunts destinés à financer les États) et les unités   de compte, qui offrent des perspectives de rendement plus intéressantes sur le long terme que les fonds en euros, en contrepartie d’un risque de perte en capital. 

L’épargnant peut composer la répartition de son choix, entre un ou plusieurs supports proposés au sein du contrat d’assurance vie, de natures différentes, et présentant différents niveaux de risque. 

2.2. Une enveloppe juridique et fiscale spécifique

Les plus-values potentiellement générées sont directement réinvesties à l’intérieur du contrat, sous forme de capitalisation ; elles ne sont pas distribuées. Cela limite donc la fiscalité applicable au fil de l’eau sur les revenus.

Il est toujours possible d’opérer des retraits (également appelés rachats), partiellement ou totalement, sachant que la fiscalité applicable sur la part des plus-values rachetées  est plus attractive pour l’épargnant après 8 ans de détention du contrat. Après cette durée, retirer jusqu’à 4 600 € de plus-values par an pour une personne célibataire et 9 200 € pour un couple s’effectue sans imposition sur le revenu ; s’appliquent seulement les prélèvements sociaux.

L’assurance vie est également un moyen d’optimiser sa transmission. L’épargnant peut nommer dans son contrat un ou plusieurs bénéficiaires, qui reçoivent le capital à son décès.

L’avantage fiscal en cas de transmission est particulièrement intéressant pour les versements réalisés avant le 70ème anniversaire de l’assuré, puisque ces sommes sont hors succession, avec un abattement fiscal de 152 500 € par bénéficiaire, tous contrats confondus. Cela signifie qu’aucune taxation n’est applicable dans cette limite. Après 70 ans, s’applique un abattement de 30 500 €, tous bénéficiaires et contrats confondus.

Intégrer des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie peut s’avérer être un choix judicieux, offrant une alternative plus risquée à la baisse des rendements sur les fonds en euros. L’association de la SCPI à l’assurance vie présente plusieurs intérêts.

3.1. La diversification

Le fonds en euros permet certes la garantie du capital, mais présente aujourd’hui un niveau de rendement très faible, et les fonds actions, une perspective de gains associée à un niveau de risque significatif, et des fluctuations très importantes. 

L’investissement en SCPI permet donc une diversification, via des fonds qui s’ils ne présentent pas de garantie de performance, ont prouvé leur capacité de résilience sur les années passées -sans que cela ne présage de leurs performances futures.

3.2. La garantie de la liquidité des parts de SCPI

Traditionnellement, la revente des parts de SCPI, lorsqu’elles sont détenues en direct, n’est pas garantie. Tout comme un bien immobilier physique, cela répond à la loi de l’offre et de la demande ; cela signifie donc qu’il faut être en présence d’un acquéreur afin de pouvoir céder ses parts.

Dans le cas de figure où les parts de SCPI sont souscrites via un contrat d’assurance vie, c’est le régime de l’assurance vie qui prévaut. À tout moment, l’épargnant est en capacité d’effectuer un retrait sur son contrat. L’assureur est alors tenu d’honorer la demande et de verser le capital racheté sous deux mois maximum. Il s’agit d’un délai légal, peu importe la présence ou non d’un nouvel acquéreur pour les parts de SCPI. Il n’y a donc pas de risque de liquidité.

3.3. Optimiser la fiscalité sur les revenus et la transmission

Les parts de SCPI, lorsqu’elles sont détenues en direct, génèrent un potentiel revenu complémentaire qui est distribué à l’épargnant. Le versement de dividende est soumis à l’impôt sur les revenus, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux pour les revenus français. Ce mécanisme peut ne pas intéresser des épargnants ayant des niveaux d’imposition déjà élevés, et n’ayant pas forcément besoin de revenus complémentaires.

L’assurance vie, offre un avantage à ce niveau. En effet, tant qu’aucun retrait n’est effectué sur le contrat, les gains générés ne sont soumis à aucune imposition puisqu’ils sont capitalisés.  Par ailleurs, même en cas de retrait, la fiscalité à supporter sera intéressante pour l’épargnant après 8 ans de détention du contrat.

Plus encore, c’est un moyen de détenir des fonds immobiliers tout en optimisant la transmission. Au décès de l’assuré, le capital est transmis directement aux bénéficiaires, sous forme de liquidités, et ce, hors succession.

CORUM L’Épargne propose le contrat d’assurance vie CORUM Life, composé en exclusivité des fonds gérés par le groupe CORUM.  

Ce contrat d’assurance vie différent de ceux disponibles sur le marché est 100 % en unités de compte et constitué de six fonds « maison » aux stratégies différentes mais complémentaires. 

Le contrat CORUM Life permet alors à l’épargnant de composer son investissement au menu avec six formules prédéfinies disponibles, ou à la carte. Il peut alors intégrer des parts des SCPI CORUM Origin et CORUM XL, dans la limite de 55 % du montant d’investissement. Le restant étant investi dans des fonds obligataires qui contribuent au financement d’entreprises, également créés et gérés par le groupe CORUM.  

CORUM Origin, SCPI historique du groupe créée en 2012, est diversifiée sur toute la zone euro et sur des secteurs d’activité différents. Sans que cela ne soit le gage de ses performances futures, cette SCPI a, depuis sa création, atteint son objectif de rendement de 6% par an non garanti, net de frais de gestion et brut de toute fiscalité. Sa stratégie de collecte, limitée, et d’investissement vise en effet à développer son patrimoine de façon compatible avec cet objectif. 

CORUM XL, créée en 2017, vient compléter cette offre. La stratégie est différente, les investissements étant également effectués au-delà de la zone euro. Elle a ainsi réalisé des investissements au Royaume-Uni dès 2017, car le niveau de la livre sterling est tombé à des niveaux historiquement bas. Sur le long terme, cette prise de risque vise à obtenir un effet positif, la remontée de la livre pouvant avoir alors une répercussion tant sur les loyers perçus, que sur la valorisation des immeubles. L’objectif de rendement non garanti de CORUM XL est de 5 % par an, net de frais de gestion, brut de toute fiscalité.