Le Capital des SCPI

Lorsqu’une société de gestion décide de créer une SCPI, le capital initial d’une SCPI est intégralement souscrit par les membres fondateurs sans « offre au public ». Cela signifie que la souscription du capital d’origine ne fait l’objet d’aucune communication. Le capital minimal d’une SCPI est de 760 000 €. Les parts sont nominatives et le montant minimum s’élève à 150 € par part. Le capital initial, souscrit par les fondateurs est fixé dans les statuts de la SCPI. Ces statuts fixent également le montant du capital maximum, qui correspond à la limite à laquelle peuvent être reçues des souscriptions à une augmentation de capital. Le capital maximum doit être souscrit au moins à 15% par le public dans un délai d’un an après la date d’ouverture de la souscription. A défaut, la SCPI sera dissoute et les associés fondateurs seront remboursés du montant de leur souscription. 

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) reconnait deux types de statut, à savoir les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Il est important de bien assimiler les nuances et les risques relatifs à ces deux modes de fonctionnement avant de faire l’acquisition de parts de SCPI.

Les SCPI à capital variable représentent une part importante du marché. Pour mieux appréhender leur fonctionnement, voici quelques explications concernant leurs particularités : 

• La première caractéristique des SCPI à capital variable réside dans le fait que leur taille dépend directement du nombre de souscriptions et de retraits opérés par les épargnants. Ainsi, il est possible de souscrire ou de vendre des parts à tout moment, et le nombre de part n’est pas fixé par la société de gestion. Les nouveaux associés, qui investissent au fur et à mesure permettent aux épargnants, qui souhaitent revendre leurs parts, de sortir de la SCPI en fonction de ces nouvelles entrées réalisées. La seule limite à ce fonctionnement est le capital maximum fixé par la société de gestion. Si ce maximum est atteint, il n’est plus possible d’acheter de nouvelles parts. Deux options s’offrent alors aux épargnants qui souhaiteraient acquérir des parts : il faut soit attendre que des parts se libèrent, ou bien patienter avant une augmentation de capital.
   
• La deuxième particularité des SCPI à capital variable apparait au moment de la vente des parts. Vous l’aurez compris, la sortie du capital d’un investisseur se fait par confrontation des ordres de souscriptions et de rachats. Le vendeur peut déléguer cette partie à la société de gestion.
   
• Seule la société de gestion a le pouvoir de fixer le prix des parts, généralement très proche de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI sur le marché (valeur d’expertise). Ainsi, la valeur des parts ne dépend jamais des fluctuations entre offre et demande, ce qui minimise le risque de spéculation. L’avantage ici est d’avoir un « prix unique » qui ne subit pas le marché, un facteur rassurant pour un épargnant.
   
• Enfin, contrairement aux SCPI à capital fixe, où le prix de vente des parts est fixé par les vendeurs, la valeur de retrait des parts de SCPI à capital variable est déterminée par la société de gestion, et connue à l’avance par l’épargnant. Elle correspond au prix de souscription, divisé par le nombre de parts, et diminué de la commission de souscription

A SAVOIR : Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne, parmi lesquelles CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion, sont des SCPI de rendement, à capital variable.

Les SCPI à capital fixe doivent également inscrire dans leurs statuts le montant plafond en euros de leur capital. Ce montant plafond reste fixe tant que la société de gestion qui s’y réfère ne décide pas d’émettre de nouvelles parts. Voici quelques caractéristiques qui distinguent les SCPI à capital fixe :

• Quand la société de gestion d’une SCPI à capital fixe procède à une augmentation de capital, elle doit alors en fixer le montant en euros, le volume et la durée. Pour cela, deux conditions doivent être respectées : au moins 75% de la précédente augmentation de capital doit avoir été déjà investie dans de nouveaux biens immobiliers, et les parts anciennes ne peuvent pas être vendues à un prix inférieur à celui des nouvelles parts. Entre chaque phase d’augmentation et dès lors que le plafond est atteint, le capital reste fixe et la société de gestion cesse l’émission et la distribution de nouvelles parts. 
   
• Aussi, dès lors qu’il n’y a plus de nouvelles parts à acheter, il faut se tourner vers le marché secondaire (en lien avec la société de gestion) pour acquérir des parts déjà existantes. Concernant leur prix, il est soumis aux variations de l’offre et de la demande. Il arrive alors qu’il enregistre des variations à la hausse comme à la baisse, variations qui restent indépendantes de la valeur des immeubles détenus par la SCPI. En ce sens, il est nécessaire d’assimiler les risques liés à ce type de placement. Un prix d’équilibre apparait lorsque l’offre et la demande se confrontent. Également appelé « prix d’exécution », il s’agit du prix reçu par les vendeurs qui cèdent une de leur part. 
   
• Enfin, lorsqu’ils souhaitent se séparer de leurs parts, les vendeurs doivent trouver un ou plusieurs acquéreurs ou bien faire appel au marché secondaire et donc contacter la société de gestion. Pour calculer le prix d’achat d’une part, il convient d’ajouter au « prix d’exécution » des droits d’enregistrements (environ 5% du prix de la part).

Tout investisseur, optant pour l’un ou l’autre de ces types de SCPI, s’expose à un risque de liquidité. La revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion et peut prendre du temps. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le prix de vente est dépendant de l’offre et de la demande. Si le prix demandé par un vendeur est trop élevé, le risque est de ne pas vendre ou de prendre plus de temps qu'une vente de parts de SCPI à capital variable, où le prix de vente est fixe, et en lien étroit avec le patrimoine de la SCPI.