Comment évaluer une SCPI

La santé d’une solution d’épargne comme une Société civile de placement immobilier (SCPI) peut être évaluée à l’aide de différents indicateurs. Comprendre et savoir analyser ces indicateurs est essentiel pour faire un choix éclairé entre plusieurs placements. Le premier réflexe consiste à se tourner vers les résultats financiers, dont la plupart sont communiqués publiquement. Néanmoins, il faut garder en tête que l’évaluation d’une SCPI passe aussi et surtout par la prise en compte de choix plus stratégiques et de la vision à long terme de la société de gestion. L’évaluation des aspects à la fois quantitatifs et qualitatifs des différentes solutions permet à chaque épargnant de faire un choix éclairé, mais il faut toutefois garder à l’esprit que, comme tout placement immobilier, l’acquisition de parts de SCPI comporte des risques : perte en capital, revenus non garantis, risque de liquidité et risque de devises pour certaines.

Dans un premier temps, vous trouverez ici une liste des différents indicateurs chiffrés pouvant être utilisés pour comparer plusieurs SCPI entre elles. Il est facile de retrouver certains de ces chiffres directement dans les Bulletins Trimestriels d’Information (BTI) et les rapports annuels fournis par les sociétés de gestion sur leur site internet. D’autres chiffres ne font pas l’objet de publication obligatoire et sont communiqués seulement par les gérants qui souhaitent offrir une totale transparence à leurs épargnants.

A. Le taux de distribution 

Il s’agit de l’indicateur de performance utilisé pour mesurer le rendement d’une SCPI. Il est calculé sur une même base pour toutes les SCPI, à savoir le dividende brut, permettant ainsi de comparer les performances des  SCPI entre elles, mais aussi avec d’autres types de placements immobiliers. Le taux de distribution se calcule de la façon suivante : le dividende brut, à savoir les loyers perçus et les acomptes et quote-part de plus-values issues de la vente d’immeubles versé au titre de l’année n divisé par le prix de souscription de la part au 1er janvier de l’année n. En d’autres termes, il correspond à ce que l’associé va percevoir concrètement au cours d’une année.

Il remplace le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) depuis le 1er janvier 2022. Celui-ci se calculait en divisant le dividende brut versé au titre de l’année n (avant prélèvements français et étrangers) par le prix acquéreur moyen de la part sur l’année n. 

Il est communiqué de façon annuelle, généralement en début d’année. On le retrouve notamment dans le rapport annuel de gestion et les bulletins trimestriels d’information. 

B. Le Taux de Rendement Interne (TRI)

Ce deuxième indicateur figure également dans les documents publics fournis par les sociétés de gestion et fait partie des outils d’aide à la décision pour les futurs épargnants. Il permet de mesurer la rentabilité d’une part achetée, et d’évaluer ainsi la bonne santé de la solution d’épargne, sur une longue durée. Son calcul tient compte de l’évolution du prix de la part (prix d’achat en début de période et prix de retrait en fin de période) , de l’ensemble des dividendes perçus, ainsi que les frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur sur une période donnée, en général entre 5 et 15 ans.

Cet indicateur ne permet de mesurer que les performances passées. Un taux de rentabilité interne satisfaisant calculé sur les 10 dernières années ne garantit en aucun cas la même rentabilité future pour la SCPI.

C. La performance globale Vs. La performance réelle 

Comme le taux de distribution, la performance globale est un nouvel indicateur défini par la profession au début de l’année 2022. Il est également connu sous le terme de rendement global immobilier. 

Pour l’obtenir, il faut faire l’addition du taux de distribution de l’année n d’une SCPI et de l’évolution de son patrimoine, c’est-à-dire la variation de la valeur de réalisation par part entre l’année n et n-1. La valeur de réalisation correspond plus précisément à la valeur vénale de l’ensemble des immeubles détenus par la société de gestion, à laquelle il faut additionner la trésorerie. 

Malgré une volonté louable d’harmoniser la présentation des performances des SCPI et ainsi permettre une meilleure comparaison aux potentiels épargnants, il convient de faire attention à cet indicateur. En effet, la SCPI peut parfaitement afficher une performance globale en hausse, sans même avoir répercuté dans la poche des épargnants l'augmentation de valeur de son patrimoine via une augmentation de son prix de part. Or seule l'augmentation de prix de part permet de cristalliser concrètement entre les mains des épargnants la hausse de valeur du patrimoine de la SCPI.  

La performance globale permet ainsi à une SCPI, d’annoncer une performance potentiellement flatteuse dès lors que son patrimoine s’apprécie, sans toucher à son prix de part ou même si son taux de distribution diminue. La performance globale est donc différente de la performance réelle perçue par l’épargnant qui se compose du taux de distribution et de l’augmentation du prix de la part. 
 

D. La capitalisation

La capitalisation d’une SCPI détermine en quelque sorte sa valeur totale à un instant précis. Pour la calculer il suffit de multiplier le prix d’une part par le nombre de parts créées et donc en circulation à une date donnée. Ce chiffre permet d’estimer la taille d’une SCPI et sa place sur le marché. 

Plus une SCPI est ancienne, plus sa capitalisation est supposée être importante. C’est une façon de répartir les risques locatifs pour les épargnants, sans pour autant les gommer bien entendu. Une structure plus récente avec un patrimoine plus petit peut  néanmoins être capable de créer de la performance de façon plus rapide grâce à de nouvelles acquisitions immobilières qui présentent de bons niveaux de rendement.

Il est important de bien étudier la capitalisation d’une SCPI sur différentes périodes pour visualiser son évolution dans le temps.
 

E. Les taux d’occupation physique et financier 

Bien souvent, les épargnants s’arrêtent au rendement d’une SCPI pour juger de sa santé financière. D’autres éléments liés à l’état du patrimoine, comme les taux d’occupation physique et financier, sont cependant des indicateurs tout aussi pertinents, capables d’estimer la capacité de la société de gestion à générer des revenus locatifs.

Le taux d’occupation physique (TOP)

Le taux d’occupation physique correspond, pour une période donnée, au pourcentage de la surface louée pour l’ensemble du patrimoine détenu par la SCPI. Pour le calculer, il faut additionner les surfaces de l’ensemble des locaux loués à un instant précis et de diviser ce chiffre par la superficie globale des immeubles appartenant à la société de gestion.

Le taux d’occupation financier (TOF)

Il correspond au montant de l’ensemble des loyers perçus à un instant donné, divisé par le total qui pourrait être facturé si l’intégralité du patrimoine était louée. Par rapport à son équivalent physique, le taux d’occupation financier peut évoluer en fonction de la valeur locative (le loyer) des immeubles, qui varie en fonction de différents facteurs comme la situation géographique. 

Plus ces taux sont proches de 100 %, plus le gérant de la SCPI concernée sera en mesure d’assurer la redistribution de revenus potentiels aux épargnants qui lui ont confié leur épargne.
 

F. La durée moyenne des baux

Il s’agit de la durée moyenne pendant laquelle les locataires de la SCPI sont engagés à payer leur loyer. Les baux signés avec les locataires de la SCPI offrent une visibilité et une protection à la société de gestion, donc aux détenteurs de parts de SCPI. Puisqu’en effet, un engagement sur des baux à long terme permet à la SCPI de pérenniser les revenus issus des loyers perçus qu’elle reversera à ses épargnants sous forme de dividendes. 

Il existe différents types de baux, qui peuvent contenir des clauses plus ou moins avantageuses. Dans le cadre d’un bail dit triple net, par exemple, l’ensemble des charges et dépenses liées à l’entretien de l’immeuble sont supportées par le locataire. 
La  publication de cet indicateur n’est pas obligatoire pour les SCPI. 
 

G. Les frais

S’ils ne permettent pas de mesurer la performance d’une SCPI, les frais sont évidemment un critère important à prendre en compte au moment d’investir dans une solution d’épargne. Les principaux frais sont de trois natures : les frais d’entrée / de souscription, les frais de gestion et les frais de cessions. A noter que ces frais sont similaires à ceux pratiqués dans le cadre d’un investissement immobilier traditionnel en direct (frais de notaire,  frais d’agence et gestion locative, etc.) et que les rendements sont toujours communiqués nets de l’ensemble de ces frais.

Un nouveau modèle de SCPI émerge, présentant très peu de frais à l’entrée, voire pas du tout. Or, dans la réalité, d’autres frais sont appliqués après la souscription, comme par exemple des frais liés à l’acquisition d’immeuble. L’addition de ces autres frais sur le long terme peut finalement se révéler plus élevée que les frais traditionnels à l’entrée. Il est donc bien important de comprendre la nature, l’impact et l’amortissement des coûts sur le long terme. 
 

Afin d’évaluer une SCPI, il est important de ne pas s’arrêter aux chiffres, mais de regarder également de près la qualité de sa stratégie de gestion à court, moyen et long terme. Il existe plusieurs éléments qualitatifs qui permettent d’évaluer la gestion d’une SCPI, ainsi que sa capacité à créer de la valeur et à répartir le risque locatif. 

A. La diversification

L’un  des avantages de la SCPI, c’est de pouvoir investir dans un immobilier diversifié. La diversification de son patrimoine peut se faire à plusieurs niveaux : 

• Le nombre d’immeubles et de locataires
• Le  type d’immeuble (Bureaux, commerces, entrepôts, etc.)
• L’implantation géographique (au niveau national et international) 
• Les secteurs d’activité des locataires (transport, énergie, grande distribution, santé, etc.)
• La devise

Certaines sociétés de gestion font le choix de construire des SCPI thématiques en investissant exclusivement dans une seule et même typologie d’actifs (bureaux, commerces, santé, hôtellerie, logistique…) ou encore dans un secteur géographique restreint. Néanmoins, la spécialisation expose la SCPI, et donc ses épargnants, aux risques et difficultés d’un seul et même marché : une situation qui peut s’avérer compliqué à surmonter en période de crise.

D’autres optent pour la construction d’un patrimoine immobilier diversifié réunissant des secteurs et des pays variés (à l’intérieur comme à l’extérieur de la zone euro). Cette stratégie de diversification permet de se prémunir notamment contre le risque de dépendance à un secteur ou un pays et de mutualiser les risques locatifs. 

La stratégie de diversification d’une SCPI est donc un bon indicateur quant à la pertinence et à la qualité de la gestion d’une SCPI. 
 

B. La stratégie de cession

Après 5 ans de détention d’un immeuble, la SCPI peut faire le choix de le vendre pour générer une plus-value ou parce que celui-ci n’est pas ou ne sera plus rentable (vacance locative, travaux à venir…). La capacité à générer des plus-values, potentiellement redistribuées sous forme de dividendes à l’épargnant, démontre une agilité dans la stratégie de gestion d’une SCPI.  

Historiquement les reventes ne sont pas courantes pour les sociétés de gestion car cela implique une gestion longue et complexe et un réinvestissement rapide de la trésorerie récupérée après la redistribution de la plus-value.  Choisir de vendre une partie du patrimoine immobilier qui compose la SCPI à un moment opportun revient donc pour la société de gestion à choisir l’intérêt de l’épargnant. 
Ainsi, s’intéresser et appréhender la stratégie de gestion et de cession d’une SCPI est essentiel pour essayer de jauger sa capacité à créer de la valeur à long terme pour ses épargnants.