Les SCPI, pour épargner et investir dans la pierre

Pour résumer :

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent une opportunité intéressante pour investir dans la pierre sans devoir supporter les contraintes de gestion directe d’un bien. Ces dernières permettent aussi de diversifier son épargne tout en générant des revenus (non garantis) :

• L’accessibilité : Il est possible d’investir dans l'immobilier avec de petits montants via l’achat de parts de SCPI.
• La diversification : Les SCPI permettent d’accéder à un portefeuille d’actifs immobiliers variés en France, en Europe et même au-delà.
• Des revenus potentiels réguliers : Les SCPI permettent de recevoir des dividendes trimestriels (non garantis) issus des loyers des biens immobiliers.
• Une gestion déléguée : Une société spécialisée se charge de la sélection et de la gestion des actifs à votre place.
• Des risques à connaître : Avant d’investir dans la pierre via les SCPI, prenez en compte les risques locatifs, de perte en capital, de valorisation, de liquidité et éventuellement de change (pour les SCPI investissant hors Zone euro).

Les SCPI sont une solution intéressante pour épargner et investir dans la pierre, à condition toutefois de bien s’informer en amont.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’épargner et d’investir dans la pierre, sans avoir à gérer directement de biens immobiliers. Ces produits financiers consistent à acheter des parts d’une société spécialisée dans l’immobilier, qui investit ensuite dans différents types de biens. Cette société se charge ensuite de la gestion des biens, répartis dans différents secteurs comme les bureaux, les commerces ou les logements. En contrepartie de la souscription de parts, il est possible de bénéficier d’un rendement régulier (non garanti) sous forme de distribution de dividendes.

>Découvrez dans quels cas souscrire en SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un véhicule d’investissement collectif qui permet d’investir dans la pierre sans avoir à gérer directement des biens.

Concrètement, une société spécialisée collecte des fonds via la souscription de parts par les épargnants. Ces fonds sont ensuite utilisés pour acquérir des actifs immobiliers tels que des bureaux, des commerces ou encore des logements, répartis en France en Europe et même parfois hors Zone euro.

Le principe est simple : en achetant des parts de SCPI, les épargnants deviennent indirectement associés d’une société détenant un patrimoine immobilier diversifié. La gestion de ce patrimoine est entièrement déléguée à une société de gestion qui se charge de l’entretien, de la location et de la recherche de nouveaux investissements. Cette délégation permet aux épargnants de bénéficier des revenus locatifs (non garantis) sous forme de distribution de dividendes, souvent versés sur une base trimestrielle.

Les différents types de SCPI

Pour investir dans la pierre, il existe plusieurs types de SCPI, chacune ayant des objectifs différents en termes de rendement et de fiscalité. On distingue principalement :

• Les SCPI de rendement : L’objectif est de générer des revenus réguliers (non garantis) grâce à la location des biens.
• Les SCPI fiscales : Elles permettent de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques. Ces SCPI investissent dans des biens situés dans des zones éligibles à des dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, Malraux, etc.).
• Les SCPI de plus-value : L’objectif principal est de réaliser une plus-value sur le long terme. La stratégie consiste à investir dans des biens dont le prix est susceptible d’augmenter au fil des annéesLe rôle des sociétés de gestion

Le rôle des sociétés de gestion 

Les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées qui s’occupent de tout : de l’achat des biens à leur gestion quotidienne, en passant par la distribution des revenus aux épargnants. Ces sociétés publient régulièrement un bulletin d’information pour tenir les investisseurs au courant de l’évolution du capital, des taux de rendement et des stratégies d’acquisition de la SCPI.

Ce système de gestion déléguée rend l’investissement en SCPI accessible à tous, sans que vous n’ayez à supporter les contraintes liées à la gestion d’un bien immobilier en direct.

Les avantages d’investir dans la pierre via une SCPI

L’accessibilité : investir dans l’immobilier avec des montants modérés

Contrairement à l'achat d'un bien immobilier en direct, qui nécessite un apport financier important, la souscription de parts de SCPI est possible avec des montants plus accessibles. Chaque investisseur peut acquérir autant de parts qu'il le souhaite, en fonction de ses capacités financières. Cela permet de participer à l'investissement dans la pierre sans avoir à mobiliser un capital conséquent. De plus, il est possible de renforcer son investissement au fil des années en achetant de nouvelles parts.

La diversification : l’accès à un portefeuille d’actifs immobiliers variés

Une SCPI permet d’investir simultanément dans un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers situés en France, en Europe et même au-delà. Que ce soit des bureaux, des commerces ou des logements, cette diversité permet de répartir les risques. Ainsi, en cas de difficultés sur un secteur particulier du marché de l'immobilier, d'autres actifs peuvent compenser les pertes éventuelles. Cette diversification géographique et sectorielle est donc une réelle divergence par rapport à un investissement immobilier direct, souvent concentré sur un seul bien ou une seule localisation.

Des revenus réguliers (non garantis) : la distribution des dividendes

En termes d’épargne et d’investissement, les SCPI sont particulièrement attractives pour leur capacité à générer des revenus locatifs réguliers (mais non garantis).

La distribution des dividendes, qui correspond aux loyers perçus par la SCPI, est généralement effectuée de manière trimestrielle. Le taux de distribution d’une SCPI, quant à lui, est généralement exprimé en pourcentage. Il permet de mesurer le rendement de la SCPI.

A noter : les principaux indicateurs de performance des SCPI sont :

• Le taux de rendement interne (TRI) : Il mesure la rentabilité d'un investissement en tenant compte des flux de trésorerie générés par cet investissement et de sa durée. Il permet d'évaluer l'attractivité de la SCPI sur le long terme.
• Le taux de distribution brut (TD) : Ce taux représente le montant des dividendes distribués aux investisseurs rapporté au prix de souscription des parts. Il s'agit d'un indicateur clé pour apprécier la rentabilité annuelle de la SCPI.
• Le rendement global immobilier : Cet indicateur prend en compte non seulement les revenus locatifs mais aussi la valorisation des actifs immobiliers. Il reflète donc la performance globale de la SCPI, en incluant les plus-values potentielles.
• Le taux d’occupation financier (TOF) : Il mesure le rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers potentiels si tous les biens étaient loués. Par conséquent, un TOF élevé indique une bonne gestion locative et une faible vacance des biens.

La simplicité de gestion : une gestion déléguée à des professionnels

L'un des plus grands avantages des SCPI réside dans la gestion déléguée des biens immobiliers. En achetant des parts de SCPI, l'investisseur n’a pas à se préoccuper de la recherche de locataires, de l'entretien des biens ou des formalités administratives. Ces tâches sont prises en charge par la société de gestion, qui sélectionne et administre les biens pour le compte des investisseurs. Ce fonctionnement simplifie grandement l’accès à l’investissement dans la pierre, le rendant attractif pour tout épargnant ne souhaitant pas gérer directement un bien.

Comment fonctionne l’investissement dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI est une manière simple parfois plus accessible de placer son argent dans la pierre. Il s'agit d'un processus structuré qui permet aux épargnants de devenir propriétaires de parts d’un patrimoine immobilier diversifié. Voici donc comment fonctionne ce type d'investissement dans la pierre, de la souscription jusqu'à la distribution des revenus.

La souscription : comment acheter des parts de SCPI ?

La première étape pour investir dans une SCPI consiste à acheter des parts de la SCPI, qui représentent une fraction du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et géré par la société de gestion.

La souscription peut se faire directement auprès de la société de gestion, via un acteur indépendant de l’épargne, une banque ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Il est possible de souscrire en une seule fois ou progressivement, au fil des années, en fonction de ses capacités financières.

Le prix des parts, quant à lui, est fixé en fonction de la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI, et il peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, en fonction de l'évolution du marché de l’immobilier.

La gestion des actifs : la sélection et la gestion des biens immobiliers

Une fois les parts souscrites, la société de gestion se charge de l’intégralité de la gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI. Cela inclut l’acquisition de nouveaux actifs, la mise en location, l'entretien et la rénovation des biens, ainsi que la gestion administrative et financière.

Les SCPI peuvent investir dans divers secteurs de l'immobilier (bureaux, commerces, logements) en France et dans d'autres pays.

La distribution des revenus : les dividendes et leur fréquence

Les SCPI génèrent des revenus grâce aux loyers perçus sur les biens immobiliers qu’elles détiennent. Ces revenus locatifs sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. La distribution des dividendes est souvent réalisée de manière trimestrielle, bien que certaines SCPI effectuent une distribution annuelle. Le montant des dividendes est proportionnel au nombre de parts détenues par l'investisseur. Ce système permet donc de bénéficier d’un rendement régulier (non garantis). Il s’agit donc d’une autre manière d’épargner, en percevant des revenus issus de son épargne investie.

La liquidité : la revente des parts et le fonctionnement du marché secondaire

Lorsque l’on investit ainsi dans la pierre, l’un des points importants à comprendre est la question de la liquidité des parts de SCPI. Contrairement à d’autres placements, les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse, ce qui signifie que la revente de ces parts peut prendre un certain temps. Il est toutefois possible de revendre ses parts via le marché secondaire, où d’autres investisseurs peuvent les acheter. Il est important de noter que la SCPI n’est pas un placement à court terme ; il s'agit d'un investissement à envisager sur plusieurs années pour bénéficier pleinement des rendements potentiels et de la valorisation du capital, bien que ces deux éléments ne soient jamais garantis.

Les risques à prendre en compte

Comme tout investissement, placer son argent dans une SCPI présente certains risques qu’il est important de bien comprendre avant de se lancer. Même si les SCPI offrent de nombreux avantages, notamment l’accès à l’immobilier avec une gestion déléguée, il existe des facteurs à ne pas négliger. Voici donc un aperçu des principaux risques liés à cet investissement dans la pierre.

Le risque locatif : la vacance des immeubles ou les impayés de loyers

Le premier risque à considérer est celui du marché locatif. Rappelons-le : une SCPI est un investissement dans la pierre qui génère des revenus grâce aux loyers perçus sur les biens immobiliers qu’elle détient. Si certains de ces biens ne trouvent pas de locataires ou si les locataires en place rencontrent des difficultés pour payer leur loyer, cela peut affecter la distribution des revenus aux détenteurs de parts. C'est ce que l'on appelle le risque de vacance locative ou d'impayés. Bien que les sociétés de gestion s'efforcent de sélectionner des actifs de qualité et de bons locataires pour minimiser ce risque, il est toujours présent.

Le risque de valorisation : les fluctuations des prix de l’immobilier

Le marché immobilier n’est pas stable, et les prix des actifs peuvent fluctuer en fonction de divers facteurs économiques, politiques ou démographiques. Ainsi, la valeur des biens détenus par la SCPI peut augmenter, mais elle peut aussi diminuer.

Si le capital investi dans la SCPI perd de la valeur en raison d'une baisse des prix de l’immobilier, cela peut impacter négativement la performance de l’investissement, voire les dividendes versés. Il est donc important de garder à l’esprit que la valorisation des parts de SCPI peut varier au fil des années, en fonction des tendances du marché, et que le risque de perte en capital est bien réel.

Le risque de liquidité : le délai pour vendre ses parts en cas de besoin

Contrairement à d'autres produits financiers comme les actions cotées en bourse, les parts de SCPI ne sont pas immédiatement liquidables. Cela signifie qu’il peut y avoir un délai entre le moment où l’investisseur souhaite vendre ses parts et le moment où il trouve un acheteur sur le marché secondaire. La liquidité des parts dépend donc de la demande sur le marché. Si un grand nombre d’investisseurs cherchent à vendre leurs parts en même temps, notamment en période de crise économique, cela peut ralentir la revente et entraîner une baisse des prix. Par conséquent, il est recommandé de considérer un investissement en SCPI sur le long terme, souvent sur plusieurs années, afin de maximiser ses rendements.

Le risque de change : pour certaines SCPI investissant hors Zone euro

Enfin, certaines SCPI choisissent d’investir en dehors de la Zone euro. Ces investissements peuvent alors être soumis au risque de change, c’est-à-dire que la fluctuation des taux de change entre l'euro et la devise du pays où sont situés les biens peut impacter la valeur des parts et des revenus perçus. Si la monnaie étrangère perd de la valeur par rapport à l’euro, cela peut réduire les dividendes versés aux investisseurs. À l’inverse, une valorisation de la devise étrangère peut augmenter les revenus.

Ainsi, bien que les SCPI soient un moyen efficace d’épargner et d’accéder à l'immobilier, il est essentiel de comprendre les risques liés à cet investissement et de les garder à l’esprit. Les fluctuations du marché immobilier, les impayés de loyers, la liquidité des parts, ainsi que les changements de fiscalité ou de taux de change sont autant d’éléments qui peuvent avoir un impact sur la performance des SCPI. Un bon investisseur doit être conscient de ces risques et envisager cet investissement dans la pierre sur le long terme. Pour épargner de façon éclairée, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel.