Quand souscrire en SCPI ?

Les premiers revenus, les premières primes peuvent être un moment propice pour se constituer une épargne immobilière. Ayant des objectifs de rendement (non garanti) supérieur à un livret et des contraintes d’acquisition et de gestion moins lourdes que l’investissement direct en immobilier, en contrepartie de frais de gestion, la SCPI constitue une alternative plus risquée mais intéressante.

De plus, plusieurs options de souscription s’offrent à vous au cours de votre carrière professionnelle, en fonction de votre situation et de vos objectifs : 

• Vous souhaitez placer votre épargne et percevoir des revenus complémentaires ? Vous pouvez acquérir une ou plusieurs parts de SCPI, au comptant afin de percevoir des potentiels dividendes à échéance régulière. 
• Vous souhaitez investir votre épargne à votre rythme ? Avec le plan épargne immobilier, vous pouvez investir progressivement en choisissant le montant et la fréquence de vos versements.  
• Vous souhaitez préserver votre capital et acquérir des parts de SCPI avec un minimum d’apport ?  Vous pouvez souscrire à crédit pour augmenter les revenus potentiels issus de votre placement, sous conditions.  
• Vous souhaitez optimiser votre fiscalité ? Vous pouvez souscrire via l’assurance vie afin de bénéficier de la fiscalité attractive de cette solution, ou encore souscrire en démembrement temporaire.

Il vous est, de plus, possible de combiner certaines de ces options selon vos besoins. Et vous avez également l’opportunité de réinvestir vos potentiels dividendes perçus au fur et à mesure afin d’augmenter votre capital.

La stratégie choisie doit être étudiée dans le contexte global de votre patrimoine afin de ne pas annihiler d’autres opérations telles l’achat d’une résidence principale. 

La retraite implique parfois une baisse de revenus. Cette situation s’anticipe et l’investissement en SCPI peut permettre de préparer ce passage de la vie professionnelle à la retraite. 

Grâce à l'accompagnement d’un conseiller, vous pouvez mettre en place plusieurs stratégies patrimoniales. 

• L’acquisition de parts à crédit, en définissant une durée corrélée avec l’âge de départ à la retraite. Ainsi durant votre vie professionnelle, vous vous acquittez des mensualités de l’emprunt. Une fois à la retraite, et donc une fois le prêt remboursé, cette charge ne vous incombe plus et vous percevez ainsi les potentiels dividendes en complément de vos pensions de retraite. Rappelez-vous qu’un crédit vous engage et doit être remboursé, et que les revenus et le capital de la SCPI n'étant pas garantis, vous ne pouvez-vous appuyer uniquement dessus pour faire face à vos remboursements de capital dû. 
• L’acquisition de parts de SCPI en en démembrement temporaire peut également répondre à cet objectif. Cela vous permet d’acheter uniquement la nue-propriété des parts (l’usufruit revient à un autre acquéreur) en bénéficiant d’une décote et donc, d’acquérir un plus grand nombre de parts, avec un même montant investi. En contrepartie de quoi, pendant la durée du démembrement préalablement définie, vous ne percevez pas de revenus. À la fin du démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Il commence ainsi à percevoir les revenus potentiels régulièrement sur la valeur des parts en pleine propriété (la valeur d’une part peut fluctuer dans le temps, en cas de hausse cela est favorable au nu-propriétaire, mais la valeur peut également fluctuer à la baisse). 

Préparer une succession s’anticipe et peut ainsi éviter à vos héritiers de devoir s’acquitter de taxes qui peuvent s’avérer être importants. Une part de SCPI en pleine propriété est considérée comme un bien immobilier classique au moment de la distribution aux héritiers. La souscription de parts de SCPI peut également être réalisée autrement dans cette optique d’anticipation et de préparation de la transmission. Deux options sont possibles.

3.1. Le démembrement viager

Tout d’abord l’acquisition de parts en démembrement viager, le principe est simple, les parts sont une nouvelle fois démembrées, mais cette fois ci-de manière viagère. L’usufruitier perçoit les revenus potentiels des parts de SCPI de la gamme CORUM L’Épargne tout au long de sa vie.  
Au moment du décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété des parts de la SCPI sans payer 1 € de droits de succession. 

Le nu-propriétaire lui, durant la période de démembrement, ne perçoit pas de revenus (hors dividendes exceptionnels) et, en conséquence, n’impacte pas son impôt sur le revenu.  

La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est définie en fonction d’un barème fiscal, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. 

L’intérêt de ce démembrement peut également être maximisé, s’il s’accompagne d’une donation. Ainsi de votre vivant, il vous est possible d’utiliser les abattements pour donation (100 000 € par enfant tous les 15 ans). Cette donation leur permettra alors d’acquérir la nue-propriété des parts, tout en ne payant pas de droits sur les fonds que vous leur transmettez.  

Et de ce fait, à la fin du démembrement, lorsqu’ils récupèrent la pleine propriété des parts, aucun droit de mutation ne sera dû non plus.  

3.2. L’assurance vie

L’assurance vie CORUM Life peut être composée jusqu’à 55 % des SCPI CORUM Origin et CORUM XL.  

Les caractéristiques et les risques des SCPI sont exactement les mêmes que pour une souscription en direct. Les frais (de gestion et souscription) le sont également, mais CORUM Life ne prélève aucuns frais complémentaires sur le contrat (Versement/Gestion/Arbitrage) 

Dans le contrat, les dividendes potentiellement générés mensuellement par les SCPI (après le délai de jouissance de 5 mois) sont automatiquement réinvestis sur ces SCPI.  

L’assurance vie est  une enveloppe fiscale, qui vous permet de placer votre épargne avec un avantage fiscal, mais c’est également un outil intéressant pour la préparation d’une transmission de patrimoine.  

En effet, les primes versées avant 70 ans sont exonérées de droits de succession jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire. Après 70 ans, seules les primes versées au-delà d’un montant de 30 500€ sont taxées. Les intérêts potentiellement générés, eux, ne sont pas taxables. Plus le versement est effectué  rapidement après les 70 ans, plus les intérêts générés peuvent s’avérer être importants. Attention, cet abattement s’applique par assuré, et non pas par bénéficiaire.