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La transmission d’un patrimoine immobilier peut s’avérer être un sujet délicat au sein d’une famille. Il arrive également que certains héritiers se retrouvent dans l’incapacité de s’acquitter des droits de succession au moment du décès de leurs proches. La souscription de parts dans une société civile de placement immobilier (SCPI), plus communément appelée pierre papier, offre à ce titre plusieurs avantages. Tout d’abord, la SCPI, comme l’immobilier classique, profite des abattements fiscaux de droit commun prévus pour les donations. Mais deux options permettent d’optimiser davantage la transmission des biens : la souscription en démembrement viager ou celle via un contrat d’assurance vie.
A (re)lire : Dans quels cas souscrire en SCPI ?
La SCPI en démembrement viager
Afin de cerner correctement le sujet du démembrement, il convient d’en rappeler le principe. La pleine propriété d’un bien immobilier (et par conséquent d’une part de SCPI) peut être divisée en deux parties, l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier peut utiliser le bien et percevoir les revenus générés par celui-ci, tandis que le nu-propriétaire détient les murs. La division peut se faire de deux manières : temporaire (sur une période choisie) et/ou viagère (durant le temps de vie restant du souscripteur). Le démembrement viager est utilisé dans le cadre d’une succession familiale et il est tout à fait possible de l’associer à une donation.
Dans le cas d’un démembrement viager de parts de SCPI, la nue-propriété revient aux enfants héritiers. Et puisqu’ils ne perçoivent pas de revenus supplémentaires*, ils ne sont fiscalement pas impactés. L’usufruit, quant à lui, revient aux parents, qui perçoivent les revenus potentiels jusqu’à leur décès. Lors du décès d’un des deux parents, le conjoint survivant hérite d'une part en usufruit, voire de la totalité du patrimoine en usufruit, et les enfants héritent de la nue-propriété. Au décès de ce dernier, les héritiers récupèrent la pleine propriété des parts de SCPI dont ils avaient héritées en nue-propriété de leur premier parent décédé, sans frais ni taxes, et commencent donc à toucher les dividendes potentiels. Ils peuvent néanmoins décider de se séparer de ces parts en les revendant. Ce type de dispositif présente deux intérêts principaux pour les parents : bien anticiper la transmission de leur patrimoine et percevoir des potentiels revenus complémentaires jusqu’à la fin de leurs jours.
Dans le cas où le bénéficiaire est l’enfant de l’épargnant, la donation est réglementée par un régime fiscal spécifique, qui octroie des abattements fiscaux à l’héritier. Ainsi, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants, et ce tous les 15 ans, exonérés de droits. De la même manière, un grand-parent peut donner jusqu’à 31 865 euros à chacun de ses petits-enfants.
Comment la valeur de la nue-propriété est-elle calculée ? Elle est déterminée selon l’âge du propriétaire au moment du démembrement. Le barème légal (article 669 CGI) est récapitulé dans le tableau ci-dessous :
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| moins de 21 ans | 90% | 10% |
| de 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| de 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| de 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| de 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| de 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| de 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| de 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| à partir de 91 ans | 10% | 90% |
Exemple :
Une mère célibataire de 48 ans souhaite transmettre les parts de SCPI qu’elle détient et qui représentent une somme de 200 000 euros à ses 2 enfants. La valeur de l’usufruit atteint 60 % étant donné son âge, soit 120 000 euros. Le reste, soit 80 000 euros, constitue la nue-propriété. Elle est ensuite divisée par le nombre d’enfants bénéficiaires. Puisque chaque enfant peut bénéficier d’un abattement pour donation en ligne directe de 100 000 euros tous les 15 ans, les taxes appliquées aux droits de donation sont nulles. Jusqu’à son décès, la mère de famille recevra les dividendes potentiels générés par les parts de SCPI dont elle détient encore l’usufruit. Après son décès, la pleine propriété de celles-ci reviendront à ses enfants, sans qu’ils aient à s’acquitter de frais devant le notaire.
* En dehors des potentielles plus-values, distribuées par la SCPI au nu-propriétaire durant la période de démembrement, qui sont à déclarer par ce dernier.
La SCPI en assurance vie
La deuxième option qui se présente lorsqu’un épargnant souhaite transmettre son patrimoine tout en optimisant l’opération d’un point de vue fiscal, est la souscription de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie.
L’assurance vie est une enveloppe fiscale dans laquelle il est possible de rassembler différents produits financiers et qui permet de bénéficier d’une fiscalité attractive selon certaines conditions. Cette solution peut se révéler intéressante dans le cadre d’une transmission de patrimoine, car en souscrivant un tel contrat, l’épargnant peut désigner un ou plusieurs bénéficiaires qui se partageront l’intégralité des sommes épargnées par le souscripteur. Ces sommes bénéficient d’un régime fiscal favorable, tenant compte de la date et de l’âge du donateur au moment des versements.
En effet, si un épargnant peut racheter partiellement ou totalement son contrat de son vivant et profiter d’un abattement à ce moment-là (à condition de respecter une détention d’au moins 8 ans), un autre abattement peut être appliqué au moment de la transmission du capital, amoindrissant ainsi les droits de succession (le conjoint étant déjà exonéré de droits de succession). Il s’élève à un maximum de 152 000 € pour chaque bénéficiaire désigné (tous contrats confondus) et ne s’applique qu’aux seules versements réalisés avant les 70 ans de l’assuré. Les primes versées après ses 70 ans font l’objet d’un abattement de 30 500 €, à partager entre tous les bénéficiaires du contrat.
Que ce soit l’un ou l’autre des dispositifs, il est important d’anticiper et préparer sa transmission au plus tôt et de se faire conseiller afin d’éviter à ses proches bien des préoccupations.
💡À SAVOIR :
CORUM L’Épargne vous assiste personnellement afin de comprendre les différentes solutions qui s'offrent à vous (en échange de frais de gestion). La palette d’expertise de nos conseillers vous assure un accompagnement de bout en bout : de l'analyse de votre situation personnelle et familiale à la conception d'une solution sur mesure.
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Acheter des parts des SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.