Fiscalité et gestion de l’associé

Pour résumer :

Investir dans une SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), c'est placer son argent dans des biens immobiliers gérés par une société et détenus de façon collective, pour percevoir des revenus locatifs et des plus-values.

• Revenus fonciers : Les revenus issus des loyers de la SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les charges et frais peuvent être déduits pour réduire le montant imposable.
• Plus-values : Lors de la revente des parts, les plus-values sont imposées, mais des abattements (selon la durée de détention des parts) peuvent alléger l'impôt.
• Gestion des parts : La société de gestion s’occupe de l’acquisition et de l'entretien des biens immobiliers. L’associé de la SCPI, quant à lui, a des droits, comme la participation aux assemblées générales et la perception de dividendes réguliers.
• Avantages fiscaux : Certaines SCPI offrent des dispositifs de défiscalisation, via la loi Pinel ou Malraux, permettant de réduire votre imposition.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une forme d’investissement immobilier permettant aux épargnants d'acquérir des parts d’un patrimoine immobilier diversifié. Grâce à la gestion professionnelle de ces sociétés, les associés peuvent ensuite percevoir des revenus fonciers réguliers. Cependant, pour optimiser les avantages financiers d’un tel placement, encore faut-il comprendre la fiscalité et la gestion des parts de l’associé de la SCPI. Cet article vise précisément à vous éclairer sur ces différents aspects.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Définition et principes de base

Une SCPI est une société qui permet aux épargnants d’investir dans l’immobilier de manière collective. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé et profitez des revenus générés par le patrimoine immobilier détenu par la société.

Les revenus de la SCPI proviennent principalement des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus. La gestion des biens, quant à elle, est assurée par une société de gestion, ce qui simplifie l’investissement pour les associés.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI, chacune avec des objectifs et des avantages spécifiques :

• Les SCPI de rendement : Elles visent à générer des revenus réguliers grâce aux loyers perçus. Les revenus fonciers sont alors distribués mensuellement, trimestriellement ou annuellement aux associés.
• Les SCPI fiscales : Elles permettent de bénéficier de dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou Malraux.
• Les SCPI de plus-value : L’objectif principal est de réaliser des plus-values à long terme grâce à l’appréciation de la valeur des biens immobiliers.

Les avantages des SCPI

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages :

• La diversification : En achetant des parts de SCPI, vous investissez indirectement dans un large portefeuille immobilier, ce qui dilue ainsi les risques liés à un seul bien immobilier.
• La gestion professionnelle : La société de gestion s'occupe de tout, de l’acquisition des biens à la gestion locative en passant par les travaux d’entretien, ce qui permet aux associés de bénéficier d’un investissement sans en subir les contraintes de gestion.
• L’accessibilité : Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier avec un montant initial relativement faible, bien moindre par rapport à l’achat direct d’un bien immobilier.

Les risques des SCPI

Malgré leurs nombreux avantages, les SCPI comportent aussi des risques :

• Le risque de perte en capital : La valeur des parts de SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier.
• Le risque locatif : Les revenus fonciers peuvent diminuer, notamment si des biens restent vacants ou si les loyers ne sont pas payés.
• Le risque de liquidité : La revente des parts de SCPI peut prendre du temps et entraîner des frais, rendant ce genre d’investissement moins liquide qu’un placement en actions ou en obligations.

La fiscalité des revenus issus des SCPI

Les revenus fonciers

Les revenus générés par une SCPI proviennent principalement des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus. Ces revenus sont appelés revenus fonciers. En tant qu'associé, vous percevez une part de ces revenus proportionnelle au nombre de parts détenues dans la SCPI.

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif de l'impôt. Vous devez donc déclarer ces revenus chaque année dans votre déclaration de revenus.

À noter : il est possible de déduire certaines charges et frais, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, et les travaux d’entretien, ce qui peut réduire le montant imposable des revenus fonciers.

Les prélèvements sociaux

En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers issus des SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux. Le taux des prélèvements sociaux est de 17,2 % et comprend la CSG (Contribution Sociale Généralisée), la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale), et d’autres contributions. Ces prélèvements sont calculés sur le montant brut des revenus fonciers et doivent être payés chaque année.

La fiscalité des plus-values

La fiscalité des plus-values s’applique lorsque vous vendez vos parts de SCPI à un prix supérieur à celui de l’achat. Les plus-values immobilières sont imposées après un abattement variant selon la durée de détention :

• 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année de détention.
• 4 % pour la 22ème année.
• Après 22 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur les plus-values.

Attention : les prélèvements sociaux continuent de s’appliquer jusqu’à 30 ans.

Le taux d’imposition des plus-values immobilières est de 19 %.

Certains frais, comme les frais d’acquisition et les travaux, peuvent être déduits de la plus-value imposable.

Cas particuliers

Les SCPI fiscales : Certaines SCPI offrent des avantages fiscaux spécifiques. Par exemple, les SCPI Pinel permettent de bénéficier de réductions d’impôt en échange d'un investissement dans des zones spécifiques et d’un engagement de location. Les SCPI Malraux, quant à elles, offrent des réductions d’impôt pour la rénovation de biens immobiliers dans des secteurs sauvegardés.

La détention de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie : Détenir des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie peut offrir des avantages fiscaux supplémentaires. Tant que les revenus sont réinvestis dans le contrat, ils ne sont pas imposés. De plus, en cas de retrait de l’assurance vie, des abattements et des allègements d’impôts peuvent s’appliquer, notamment après 8 ans de détention du contrat.

La gestion de l'associé dans une SCPI

La souscription et la gestion de parts de SCPI

Pour devenir associé dans une SCPI, vous devez acheter des parts. Le processus de souscription est simple : vous choisissez la SCPI correspondant à vos objectifs d’investissement et vous acquérez des parts auprès de la société de gestion ou via un intermédiaire financier.

La valeur de la part est déterminée par la société de gestion, en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu, de l'offre et de la demande.

En réalité, il existe deux modalités principales de souscription :

• La souscription initiale : Cela consiste à acheter des parts de SCPI lors de la création de la SCPI ou lors d’une augmentation de son capital.
• La souscription secondaire : Il s’agit d’acheter des parts de SCPI existantes sur le marché secondaire, auprès d'autres associés.

Les droits et obligations de l'associé

En tant qu’associé d’une SCPI, vous avez certains droits et obligations :

• La participation aux assemblées générales : Vous avez le droit de participer aux assemblées générales annuelles de la SCPI, durant laquelle sont présentés les comptes de la société et où les décisions importantes sont votées.
• Le droit à l’information : Vous recevez chaque année les comptes annuels et les rapports de gestion détaillant les revenus fonciers, les charges, et les perspectives de la SCPI.
• Vos engagements financiers et vos responsabilités : En tant qu’associé, vous devez respecter vos engagements financiers, notamment le paiement des parts souscrites. En contrepartie, vous partagez également les bénéfices et les pertes proportionnellement à votre nombre de parts.

La liquidité des parts

La liquidité des parts de SCPI peut être moins élevée que celle d'autres investissements comme les actions. Voici comment cela fonctionne :

• Le marché secondaire : Si vous souhaitez vendre vos parts, vous pouvez le faire sur le marché secondaire, soit directement auprès d’autres investisseurs, soit via la société de gestion qui organise la vente.
• Les conditions de sortie de la SCPI : La vente de parts peut prendre du temps et entraîner des frais de transaction. Les conditions de sortie sont propres à chaque société de gestion.

La distribution des revenus

Les revenus générés par les SCPI sont distribués aux associés sous forme de dividendes :

• La périodicité des distributions : Les SCPI distribuent généralement les revenus fonciers trimestriellement ou annuellement. Chacune d’elles est libre d’avoir sa propre politique de gestion.
• Les méthodes de calcul des dividendes : Le montant des dividendes est calculé en fonction des revenus nets de la SCPI, après déduction des charges et des frais de gestion. Le montant que vous recevez dépend quant à lui du nombre de parts détenues.

L’impact des frais de gestion : Les frais de gestion, prélevés par la société de gestion pour administrer les biens immobiliers, peuvent influencer le montant des revenus distribués. Il est donc important de comprendre ces frais en amont et de les estimer, pour évaluer la rentabilité de votre investissement.

Investir dans une SCPI permet de bénéficier des avantages de l'immobilier, sans en supporter les contraintes de la gestion directe. Comprendre la fiscalité et la gestion des parts devient alors un aspect crucial pour maximiser vos revenus et minimiser votre imposition. Pour ce faire, informez-vous et n’hésitez pas à profiter de l’accompagnement d’un professionnel.