Mutualisation des risques

Être propriétaire d’un bien immobilier destiné à la location comporte des risques. Ceux-ci peuvent être de différentes natures et survenir à différents moments. 

Risques liés à la zone géographique

Des phénomènes liés au réchauffement climatique comme des incendies ou des inondations, un climat politique et social tendu, une économie en crise, une montée des incivilités, etc. Certaines zones géographiques, qu’elles s’étendent à un quartier, une ville ou à un pays entier peuvent faire face à des sinistres en tout genre, et entrainer dans certains cas une dévalorisation des immeubles qui la composent. Des analyses sont réalisées avant l’ouverture à un nouveau pays, permettant d’une part d’identifier et d’exclure les zones jugées trop à risque et d’autre part de répartir ses investissements entre plusieurs zones géographiques afin de diluer les éventuels risques liés à un endroit en particulier

Risques liés au secteur d’activité

Il s’agit de la même logique pour les secteurs d’activité. Certains secteurs sont parfois touchés plus que d’autres et concernés par des baisses d’activité. Les raisons peuvent également être diverses et se cumuler : saisonnalité, sinistre, crises économiques, crises sanitaires, etc. La dernière crise en date, celle de la Covid-19, l’a prouvé à maintes reprises. Décider d’investir dans un seul et même secteur lorsque l’on souhaite agrandir son patrimoine peut s’avérer problématique et il est préférable de répartir ses placements entre plusieurs secteurs d’activité (bureau, hôtellerie, commerce, logistique, etc.).

Risques liés à la devise

Un investissement hors de la zone Euro peut présenter des perspectives de rentabilité plus élevée. Néanmoins, il convient de bien tenir compte de quelques règles qui peuvent varier de celles applicables au sein de la zone Euro. Par exemple, les règles fiscales relatives aux revenus locatifs, ou encore la fluctuation des devises. En effet, si un investissement réalisé dans une devise étrangère peut parfois être intéressant, selon les évènements qui s’y déroulent, la monnaie du pays peut aussi être dévalorisée de façon inattendue et rapide. Ainsi le patrimoine d'une SCPI et les loyers convertis en euros qu’elle perçoit subissent l’influence du cours des devises, ce qui en fonction des variations, peut avoir des conséquences positives ou négatives sur les dividendes potentiels et la valeur des immeubles (en cas de revente).

Certains des risques cités ci-dessus peuvent avoir pour conséquence directe une vacance locative ou des difficultés de paiement des locataires, voire même un défaut de paiement.

Plus précisément, la vacance locative représente le moment durant lequel le bien mis en location n’est occupé par aucun locataire. Cette période peut aller de quelques jours à plusieurs mois, voire années, selon l’attractivité du bien, qui va elle-même dépendre de sa localisation, de sa qualité d’équipements, du loyer demandé, etc. Par exemple, les logements étudiants sont rarement occupés durant la période estivale. Si la vacance locative dure plusieurs mois, cela peut représenter un réel manque à gagner pour le propriétaire, qui doit tout de même continuer de régler les charges inhérentes au logement qu’il détient (entretien, taxes d’habitation) sans percevoir de loyer. Ces périodes doivent donc rester exceptionnelles.

Au même titre, et malgré un logement occupé, il arrive de devoir faire face à un défaut de paiement de la part du locataire, que ce soit un particulier ou une entreprise en difficulté. Ce risque peut être déjoué grâce à la souscription d’un contrat d’assurance auprès d’un organisme spécifique, mais les délais de remboursement sont souvent longs et la procédure fastidieuse. La meilleure pratique reste donc de bien sélectionner ses locataires en s’assurant de leur solvabilité sur le long terme.

La SCPI est un placement immobilier à long terme, gérée par une société de gestion. La SCPI investit dans plusieurs biens immobiliers, qui peuvent être répartis dans différents secteurs géographiques en France ou à l’étranger. L’épargnant, qui souscrit à une SCPI, ne détient donc pas un immeuble en particulier, mais des parts de l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI. Par ailleurs, la SCPI rend possible l’acquisition d’actifs généralement réservés à des professionnels.

Au même titre qu’un achat immobilier classique, la souscription à des parts de SCPI comporte les risques énoncés ci-dessus. En revanche, les SCPI, et notamment celles qui optent pour une stratégie de diversification de ses investissements, présentent un avantage qu’on ne retrouve pas dans le cadre d’un investissement en direct : la mutualisation du risque. Autrement dit, il s’agit d’un mécanisme qui permet de partager les risques en les répartissant à différents niveaux. 

Les épargnants qui optent pour les SCPI sont ainsi moins impactés en cas de vacance locative avec un locataire étant donné la diversité de ces derniers. 

Aussi, si un des locataires qui occupent les immeubles de la SCPI fait défaut, le risque locatif sera réparti grâce aux autres loyers perçus. Il en va de même si l’un des immeubles quel qu’il soit (bureaux, entrepôt, boutique, etc.) doit faire l’objet de travaux ou d’impayés. Rappelons que les revenus que la SCPI distribue à ses épargnants sous forme de dividendes proviennent des loyers perçus par celle-ci. Les éventuelles variations de loyers ont donc un impact direct sur les revenus potentiels des épargnants.  

Le principe de diversification peut être accentué grâce à d’autres choix stratégiques de la part des sociétés de gestion, notamment au niveau de la zone géographique et du secteur d’activité qui concernent les biens en question. Plus la SCPI investit dans des secteurs d’activité et des zones géographiques variés, plus les risques sont répartis. En cas de problème lié à la conjoncture dans un secteur ou une zone géographique donnée, le niveau de loyers perçus, et donc le rendement de la SCPI peut être localement affecté sans pour autant être mis en péril. En effet, elle continue de percevoir les loyers potentiels des autres immeubles de son parc immobilier et sa rentabilité est moins susceptible de diminuer sur le long terme. 

Pour mieux illustrer cette partie, nous pouvons prendre l’exemple d’un secteur d’activité particulièrement touché par la crise sanitaire liée à la Covid-19, à savoir l’hôtellerie. La plupart, si ce n’est l’intégralité des hôtels et entreprises liés au secteur du tourisme ont subi pendant plusieurs mois les restrictions qui avaient pour but de faire reculer l’épidémie (confinements, fermetures d’établissement, jauges, etc.). Le fait est que, selon les pays, ces mesures ont souvent varié : réouverture de certains commerces, couvre-feux allégés, jauges augmentées. L’impact de la crise ayant été variable selon les pays, la diversification a ainsi permis une plus grande répartition du risque locatif et assuré une certaine protection aux épargnants. 

La diversification est également possible au niveau des devises. Lorsque la SCPI investit dans des immeubles situés à la fois au sein et en dehors de la zone euro, les loyers perçus le sont à la fois en euros et dans les devises locales. Ainsi, si l’une ou l’autre des monnaies venait à perdre de la valeur, l’impact sur les dividendes potentiels versés aux épargnants resterait alors limité.

À SAVOIR : Le groupe CORUM a toujours appliqué une stratégie opportuniste en tirant parti des cycles (immobiliers, financiers et de devises), tout en diversifiant ses investissements afin de répartir les risques. La diversification est multiple, portant à la fois sur le pays, le secteur d’activité du locataire, le type de bien (bureau, commerce, activité, logistique, etc.), voire la devise. Cette stratégie a pour objectif d’amortir les éventuels chocs dus à des crises touchant un pays ou un secteur en particulier, et ainsi de préserver la rentabilité du patrimoine. La très grande diversité des SCPI de la gamme CORUM L’Épargne leur a ainsi permis une plus grande résilience en période de crise ou de changements, mais a également été une source d'opportunités. 

Par ailleurs, dans le cadre d’un investissement en SCPI, la mutualisation des risques liés à chacun se fait également par la répartition des risques entre épargnants. Contrairement à un investissement locatif en direct, où vous êtes seul à supporter un risque d’impayé, avec la SCPI le risque est réparti entre tous les épargnants de la SCPI en fonction de leurs parts. Plusieurs personnes portent alors un même risque, plutôt qu’une seule.