Revenus des SCPI

Une Société civile de placement immobilier (SCPI) est un produit d’épargne ouvert aux particuliers, aux entreprises et aux associations, dont le but est d’investir dans l’immobilier professionnel, loué afin de générer des revenus potentiels. Chaque SCPI est gérée par une société de gestion, elle-même dirigée par des experts qui définissent et mettent en œuvre une stratégie d’investissement. La société de gestion sélectionne des immeubles et des locataires en fonction de son positionnement géographique et/ou sectoriel. Les loyers issus de la mise en location des immeubles détenus par la SCPI, également appelée « pierre-papier », représentent la principale source de revenu de la SCPI.

Ces revenus sont ensuite distribués sous forme de dividendes potentiels aux épargnants qui ont investi dans la SCPI concernée. 
La vente d’immeubles et la plus-value potentielle qui peut en découler est la seconde source de revenu pour la SCPI. Si la cession d’un immeuble entraîne une plus-value, celle-ci est redistribuée sous forme de dividende exceptionnel à tous les épargnants associés présents lors de la vente de l’immeuble. Il est important de noter que les SCPI restent des investissements   à long terme, pouvant présenter des risques de différentes natures : perte en capital, liquidité, devises, revenus non garantis. 

Le dividende se définit par la somme d'argent, que la SCPI verse potentiellement aux épargnants associés, en contrepartie de leur investissement de départ. Le dividende d'une SCPI peut varier en fonction notamment des locataires et donc des loyers perçus. Si certains immeubles ne sont pas loués, cela a un impact direct sur le niveau de dividendes. D’où l’importance de suivre l'indicateur du taux d'occupation financier (TOF), qui rend compte du niveau de loyers que perçoit la SCPI, par rapport au niveau qu'elle percevrait si tous les locaux étaient occupés.

Par ailleurs, lorsque la SCPI encaisse tous les loyers, elle n'en reverse pas la totalité aux associés. Elle prélève des frais de gestion qui correspondent à la gestion de l’immeuble, des locataires, des travaux, des démarches administratives, etc. Ils représentent entre 10 et 15 % des loyers annuels pour la SCPI, ce qui revient approximativement à un mois de loyer. Aussi, certaines SCPI mettent de côté une part des loyers perçus en cas de besoin avant reversement aux épargnants, cette action est appelée report à nouveau. Les dividendes perçus par l’épargnant sont alors nets de frais et de charges. 

De manière générale, il est d’usage pour les sociétés de gestion de verser les dividendes à leurs épargnants sur un rythme trimestriel. Les SCPI de la gamme CORUM L’Epargne ont innové en étant les premières à proposer un versement mensuel des dividendes, le 10 chaque mois. Aujourd’hui, cette pratique est encore très peu répandue. 

L’associé peut choisir de percevoir directement ces dividendes potentiels tous les mois, ou de les réinvestir en partie ou en totalité afin d’augmenter automatiquement et sans effort le montant de son épargne immobilière. 

Outre les dividendes classiques, il arrive que des dividendes exceptionnels soient versés aux associés de la SCPI. Ces dividendes sont ponctuels et non prévisibles. Ils sont générés dans le cas d’une plus-value réalisée à la suite de la vente d’un ou plusieurs immeubles appartenant au parc immobilier de la SCPI

Même s'il s’agit de dividende, le traitement fiscal est bien celui des revenus locatifs. Ces dividendes seront donc imposés au titre des revenus fonciers.

Pour en savoir plus, consultez votre page sur la fiscalité des revenus issus d’un investissement en SCPI

Un épargnant qui signe un bulletin de souscription à des parts de SCPI aujourd’hui ne touchera pas de dividendes potentiels immédiatement, mais seulement quelques mois après. C’est le délai de jouissance, terme propre à la SCPI qui représente le temps que l’épargnant doit attendre avant de percevoir, le cas échéant, ses premiers dividendes. Sa durée est généralement fixée entre 4 et 6 mois après la souscription. 

En faisant l’acquisition de parts de SCPI, l’épargnant permet à la SCPI   d’accroitre son capital, et de faire ainsi l’acquisition de nouveaux immeubles afin d’augmenter le niveau de loyer à redistribuer aux épargnants.

Le délai de jouissance permet, d’une part, aux gérants de SCPI de disposer du temps nécessaire pour trouver les meilleures opportunités, sans porter atteinte aux objectifs de rentabilité, sur les différentes zones géographiques et secteurs d’activité définis par la SCPI. Par ailleurs, ce délai permet également de protéger les associés déjà présents en évitant une dilution de leurs revenus potentiels par l’arrivée de nouveaux associés : si la SCPI voit son nombre d’associés augmenter mais que son patrimoine ne s’agrandit pas avec l’acquisition de nouveaux immeubles, alors les potentiels loyers collectés ne progressent pas non plus, et en conséquence, la distribution des revenus sera minorée pour chacun.