FAQ sur la SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier, ou SCPI, est une société détenant un patrimoine immobilier. La SCPI va collecter des fonds provenant principalement d’investisseurs particuliers. L’investisseur pourra alors recevoir des parts sociales de la SCPI. Avec ces fonds, la SCPI va acheter et gérer des immeubles. En achetant des parts de la SCPI, l’investisseur devient associé et percevra ainsi des loyers sous forme de dividende.

La SCPI est gérée par une société de gestion. Celle-ci recherche les actifs immobiliers pour la SCPI, réalise les acquisitions, conduit les négociations avec les locataires, perçoit les loyers, vend les immeubles. Elle gère la levée de fonds et la relation avec les associés ainsi que la gestion administrative, comptable et juridique notamment la distribution des bénéfices. Elle a également l’obligation de diffuser des documents d’information périodiques (Rapport annuel, statuts, note d'information et bulletins trimestriels d'information).

Il existe deux grandes familles de SCPI, qui se différencient par la nature de leurs patrimoines respectifs. D’une part, il y a les SCPI d’entreprise, qui s’appuient sur un parc composé de biens professionnels, comme, par exemple, des bureaux, des commerces ou des entrepôts. D’autre part, certaines SCPI proposent un investissement résidentiel, qui s’appuient sur des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, donnant droit à des réductions d’impôt.

La société de gestion est placée sous la tutelle de l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui lui délivre un agrément et assure un suivi dans la durée de ses activités. De plus, le Conseil de Surveillance, organe de représentation des associés des SCPI, composé de 7 à 12 membres élus par l'Assemblée Générale, a pour mission d'assister et contrôler la gestion effectuée par la Société de Gestion.

UNE SOLUTION D’ÉPARGNE ACCESSIBLE 

Accessibles à partir de quelques centaines d’euros, soit un plus petit montant que l’achat immobilier en direct (minimum 100 000 euros), les SCPI sont plus facilement accessibles auprès du grand public. Cela permet d’investir progressivement dans l’immobilier.

La majorité des SCPI sont investies dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…. Les prix de ces immeubles étant généralement plus élevés qu’un appartement classique, ce marché est dominé par des investisseurs professionnels. Investir dans des parts de SCPI vous donne accès à ces biens immobiliers et vous permet, ainsi, de construire progressivement votre patrimoine immobilier.

Par ailleurs et comme tout placement immobilier, les parts de SCPI peuvent être financées à crédit. L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est toutefois pas garantie et dépend de votre situation patrimoniale, personnelle et fiscale.

Les investisseurs ont le choix entre plus de 200 SCPI(1), gérées par 40 sociétés de gestion(2). Selon les SCPI, il est possible d’investir dans l’immobilier professionnel ou résidentiel, en France ou à l’étranger, dans des logements neufs ou à rénover.

DES REVENUS POTENTIELS VERSÉS À ÉCHÉANCES RÉGULIÈRES

En 2019, les SCPI ont distribué, en moyenne, 4,40%(1) (avant fiscalité) aux épargnants. Ces derniers perçoivent généralement leur rémunération trimestriellement, à l’exception de CORUM L’Épargne, qui a fait le choix de les verser mensuellement. Les rendements des SCPI ne sont pas garantis, mais les performances historiques de ces dernières sont restées attractives et relativement stables dans la durée. En 30 ans, les rendements moyens des SCPI se sont maintenus entre 4 et 8%, même en période de crise.

UNE SÉRÉNITÉ VIS-A-VIS DE LA GESTION, EN CONTREPARTIE DE FRAIS

Contrairement à un investissement immobilier en direct, en achetant des parts de SCPI vous êtes déchargé de l’intégralité de la gestion locative, en contrepartie de frais : recherche des locataires, rédaction des baux et des états des lieux, gestion des éventuels litiges… Vous n’avez pas, non plus, à vous occuper de la gestion du patrimoine : sélection des biens immobiliers, réalisation de travaux de rénovation ou, lorsque le moment est opportun, arbitrages à la revente. En effet, la société de gestion assume l’intégralité de ces missions en échange de frais prélevés directement sur les loyers. Vous percevez donc une rémunération potentielle nette de frais (avant fiscalité).

UN INVESTISSEMENT AU RISQUE MUTUALISÉ

Comme tout placement immobilier, investir en SCPI comporte des risques. Le capital comme les revenus ne sont pas garantis, puisqu’ils dépendent de l’évolution des marchés immobiliers, et la liquidité est limitée. En effet, votre épargne n’est pas disponible à tout instant : la possibilité de revendre vos parts est conditionnée par la présence d’acheteurs acquéreurs de parts de la SCPI.

La diversification des SCPI permet néanmoins de diluer certains de risques. En effet, chaque SCPI détient un grand nombre de locataires et d’immeubles, ce qui mutualise les risques locatifs tels que les impayés ou la vacance locative. Une mutualisation des risques dont ne bénéficie que rarement un investisseur particulier, généralement propriétaire d’un local ou deux, seulement.

Les SCPI investies dans plusieurs secteurs d’activité (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, …), dites « diversifiées », bénéficient d’une mutualisation des risques encore plus importante que les SCPI spécialisées dans un seul secteur. À ce facteur de diversification s’en ajoute un autre : la diversification géographique. De plus en plus de SCPI investissent en effet hors des frontières françaises pour bénéficier d’opportunités offertes par les marchés européens.

(1)         Sources : ASPIM – IEIF

(2)         Source : Primaliance

Lorsque vous investissez en SCPI, 2 types de frais s’appliquent : les frais d’entrée qui peuvent être plus importants que lors d’un investissement en direct, et les frais de gestion, qui rémunèrent la société de gestion et diminuent ainsi le dividende perçu par les associés. Par ailleurs, l’associé d’une SCPI ne possède pas un bien dans sa totalité mais seulement une ou plusieurs parts. Enfin, l’investisseur ne touchera pas ses premiers dividendes dès sa souscription mais qu’après un délai de jouissance de 5 mois.

La capitalisation d’une SCPI correspond au nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d’une part.

La durée de conservation des parts recommandée est comprise entre 8 et 12 ans. La liquidité du placement est limitée durant toute la durée de vie de la SCPI.

Pour faciliter l’acquisition de parts de SCPI dans le cas où vous ne disposez pas par exemple d’un montant important à investir, CORUM L’Épargne a créé le « Plan Épargne Immobilier ».

Cette solution vous permet de vous constituer une épargne immobilière de manière régulière à l’aide de versements programmés. Pour y adhérer, il vous suffit de détenir au moins une part en pleine propriété de SCPI CORUM L’Épargne (à partir de 189€ pour CORUM XL, 1 090€ pour CORUM Origin, 200€ pour EURION). En fonction de vos possibilités, vous choisissez le montant et la fréquence (mensuelle, trimestrielle, …) à laquelle vous souhaitez épargner dans cette SCPI (à partir de 50€, frais et commission de souscription inclus).

À chaque échéance, le montant que vous avez choisi est prélevé directement sur votre compte. Chaque versement vous rend propriétaire de parts ou de fractions de parts. Vous vous constituez ainsi régulièrement une épargne immobilière et percevez un complément de revenus (non garanti) tous les mois, une fois passé le délai de jouissance de 5 mois.

Le PEI de CORUM L’Épargne vous permet d’effectuer un investissement immobilier avec un premier apport de quelques centaines d’euros. Vous n’avez aucune formalité administrative, vous épargnez en toute simplicité, à votre rythme et en fonction de votre situation. Enfin vous pouvez modifier vos versements à tout moment et sans frais.

Si vous souscrivez via un PEI, vous devrez déjà être propriétaire d’au moins une part de SCPI de la gamme CORUM L’Épargne. Tout comme un achat classique de part de SCPI, votre investissement sera sujet aux aléas du marché immobilier et, dans le cas de CORUM XL, au risque de devises. Il existera donc un risque de perte en capital, de liquidité et vos revenus ne seront pas garantis. Enfin, le PEI quel que soit le montant de vos versements programmés ou de votre investissement initial, ne vous offrira aucun avantage fiscal.

Les sociétés de gestion créent généralement des SCPI thématiques. Elles choisissent d’investir dans certaines catégories de biens immobiliers (exclusivement des bureaux, des commerces ou des hôtels), d’activités (la santé ou l’éducation, par exemple) ou encore dans certains secteurs géographiques (régions ou pays particuliers).

Certaines ont cependant fait le choix de se prémunir contre le risque que représente une trop grande dépendance à un seul secteur d’activité ou à un seul secteur géographique, en investissant dans des secteurs et des pays variés. Cette stratégie de diversification permet de lisser les risques et de ne pas subir les cycles de l’immobilier dans un pays ou un secteur donné.

Une stratégie d’investissement diversifiée permet également d’avoir un « terrain de jeu » plus grand et donc de réaliser des investissements compatibles avec des objectifs de performance. En effet, si une société de gestion est cantonnée à un secteur et une région donnée et qu’aucune opportunité intéressante ne se matérialise au moment où des fonds doivent être investis, elle aura le choix : attendre (les fonds ne sont donc pas employés et ne génèrent aucun rendement) ou investir dans un immeuble de moins bonne qualité ou offrant de moins bonnes performances.

Par exemple, les SCPI spécialisées dans le domaine de la santé avaient le vent en poupe depuis quelques années : la collecte a ainsi augmenté et les sociétés de gestion ont été contraintes à investir cette épargne, entraînant une augmentation des prix et dans la plupart des cas une baisse de rendement. A présent, à la suite des nombreux décès causés par l’épidémie de coronavirus, les établissements de santé connaissent des difficultés financières, ce qui crée un risque important sur la performance. A contrario, une stratégie de diversification permet à la SCPI d’orienter ses investissements vers des secteurs porteurs, en tenant compte de l’actualité et des opportunités qui se matérialisent sur les marchés.

Les associés perçoivent un revenu potentiel à échéances régulières, principalement issu des loyers payés par les locataires des immeubles. Bien que les SCPI de la gamme CORUM L’Epargne affichent des objectifs de rendement, les revenus ne sont pas garantis.

Les statuts sont un acte juridique signé entre les fondateurs d’une société, fixant ses caractéristiques (dénomination, siège social, capital, etc.) et ses modalités de fonctionnement. Les statuts de SCPI sont remis à l’épargnant préalablement à l’achat de parts.

Une SCPI peut être à capital variable ou fixe. Dans le premier cas, les souscriptions de parts peuvent se faire à tout moment. Dans tous les cas, c’est un produit financier destiné aux particuliers et professionnels désireux d’investir dans l’immobilier autrement que par une acquisition directe.

SCPI A CAPITAL VARIABLE, L’ACCESSIBILITE A TOUT INSTANT

Par définition, une SCPI à capital variable est une plateforme d’investissement dont le nombre de parts n’est pas fixé par le gestionnaire. Cette caractéristique aura certaines implications pour les investisseurs, dont le fait que :

• L’acquisition de parts est possible à tout moment auprès du gestionnaire.
• Le prix de souscription et de revente d’une part est défini par la société de gestion, et ne peut s’écarter de plus de 10 % de la valeur de reconstitution d’après l’Autorité des marchés financiers (AMF).
• Il n’y a pas de droits d’enregistrement à acquitter dans une SCPI à capital variable.
• Certaines SCPI à capital variable provisionnent également une liquidité supplémentaire destinée au rachat (non garanti) d’éventuelles cessions de sociétaires.

Les SCPI de la gamme CORUM L’Epargne font partie de cette catégorie.

Les caractéristiques principales d’une SCPI à capital fixe sont :

• Le nombre de parts est limité. Il ne peut y avoir de souscription qu’en cas de déplafonnement du budget.
• Le marché secondaire est soumis à des fluctuations qui dépendent de l’offre et de la demande. Si les vendeurs sont peu nombreux, la valeur unitaire des actifs augmentera, et l’inverse se produira qu’avec un faible nombre de demandeurs.
• La liquidation des parts doit s’accompagner d’une souscription du montant correspondant, ce qui amènera le gestionnaire de la SCPI à racheter au souscripteur qui souhaite les céder

La valeur de retrait d’une part est une donnée à prendre en compte pour les sociétaires qui souhaitent se séparer d’une SCPI. Elle correspond à la différence entre le prix d’achat et la commission de souscription qui varie d’un fonds à l’autre.

COMMENT EST DETERMINEE LA VALEUR DE RETRAIT D'UNE PART ?

La valeur de retrait représente le retour sur investissement pour la revente d’une part de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Cette caractéristique est obtenue par la différence entre deux autres valeurs qui sont :

• Le prix d’acquisition à l’unité : c’est le montant de souscription que paie l’investisseur pour chaque titre acquis.
• Les frais d’entrée pour l’achat d’un titre, qui sont fixés par le gestionnaire de patrimoine qui propose le produit financier.
  

FACTEURS DE VARIATION DU PRIX D'UN TITRE PIERRE-PAPIER

Le prix d’un actif fongible varie selon l’offre et la demande sur le marché. La valeur de retrait d’une part dépend directement du montant de la souscription. Les conditions de revente, quant à elles, différentes selon le type de SCPI, qui peut être :

• À capital fixe : de nouvelles parts sont mises en vente dès lors que le gérant augmente le capital du fonds. Dans ce cas, la valeur de retrait d’une part dépendra de l’offre et de la demande sur le marché secondaire, où les actions sont échangées de gré à gré.
• À capital variable : Des titres peuvent être émis à tout moment, mais il sera plus difficile de revendre ses parts en raison de l’absence de marché secondaire. Une part pourrait être revendue à un montant inférieur à la valeur de retrait.

Une SCPI dite de défiscalisation est un produit financier particulier. En effet, ce type de placement immobilier peut conférer à un investisseur les avantages fiscaux rattachés à une loi en particulier.

QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX DE CE PLACEMENT IMMOBILIER ?

Il existe plusieurs catégories de SCPI de défiscalisation. Chacune d’elle repose sur un patrimoine spécifique qui peut permettre l’accès à certains dispositifs fiscaux. Parmi les plus courantes, on peut citer les SCPI :      

• Pinel, qui propose aux acquéreurs les mêmes réductions d’impôt que le texte du même nom avec l’investissement dans des ensembles résidentiels neufs.
• Malraux, dont le parc foncier se compose de biens anciens en secteurs sauvegardés. Cette loi encourage la valorisation du patrimoine historique en France. La défiscalisation porte sur le montant des travaux réalisés. Ceux-ci constituent le déficit partagé par l’ensemble des sociétaires du fonds.
• Besson, qui œuvre pour le droit au logement et encourage l’investissement par des avantages fiscaux sous la forme de déductions sur les revenus imposables.

DES AVANTAGES FISCAUX ET DES FAIBLESSES

La principale caractéristique de ce genre de SCPI est le fait qu’elle permet une réduction d’impôt en fonction du montant de l’investissement réalisé. Par rapport à un autre produit d’épargne du même type dit de rendement, les revenus perçus seront généralement moindres. De plus, les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps, avec une revente des titres qui pourra s’avérer difficile.

Une SCPI de rendement est un produit financier proposé par une société de gestion immobilière qui permet aux investisseurs d’acquérir des parts du patrimoine foncier. Le revenu locatif est lié à la nature des immeubles détenus par la société de gestion.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCPI de rendement ?

Les différents types de sociétés civiles de placement immobilier se distinguent les unes des autres par la nature de leur patrimoine. Une SCPI de rendement est un produit financier qui sera principalement composé d’immobilier professionnel, ce qui comprend notamment :

• Des bureaux
• Des entrepôts, avec la norme bâtiment basse consommation (BBC), qui font l’objet d’une demande croissante
• Des locaux commerciaux ou d’activités.

L’un des points communs entre ces biens immobiliers est que le bail commercial pourra être plus long que celui d’un bail résidentiel.

Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne font partie de cette catégorie de SCPI.

Un report à nouveau est une opération financière qui se déroule à la fin d’un exercice comptable. Elle consiste en l’enregistrement du bénéfice non réparti de l’entreprise dans un compte dédié. Il permet de prévenir une perte hypothétique lors d'un prochain exercice ou de diminuer l’endettement des années précédentes de la structure.

Le montant à reporter se calcule de façon précise.

À l’origine du report à nouveau, les bénéfices non répartis
L’opération de report à nouveau est figure au bilan des entreprises dans leurs fonds propres. Les investisseurs auront à l’esprit l’attente d’un retour sur investissement et la volonté de pérenniser la situation de la société. Pour cela, la structure pourra réinvestir une part de ses gains, celle qui ne sera pas redistribuée en sous forme de dividendes. Pour ce faire, un report à nouveau pourra être utilisé. Cette décision sera présentée lors de l’assemblée générale.

Une formule précise en fonction des bénéfices
Afin de maintenir son développement, l’entreprise appliquera une formule de calcul du report à nouveau. Il permet de prévenir une perte hypothétique lors d'un prochain exercice ou de diminuer l’endettement des années précédentes de la structure. Le montant du report à nouveau tiendra compte des recettes réalisés auxquelles seront soustraites :

• Le bénéfice disponible, qui représente le gain financier réalisé au cours de l’exercice écoulé, duquel sont déduites :
• La part distribuée aux associés sous forme de dividendes.
• La réaffectation d’une partie des bénéfices dans une recherche d’autofinancement.
• Les dotations aux réserves, liées à l’obligation de disposer de garanties financières.
• Les reports des exercices précédents de l’entreprise.
• Du côté des dépenses, il conviendra de déduire les éventuels prélèvements sur les réserves ou leurs consolidations en cas de perte lors des exercices précédents.

Le cas du report à nouveau négatif d’un exercice à l’autre
Dans la situation où la structure serait déficitaire financièrement sur une période, il y aurait un report à nouveau négatif. Le compte d’affectation sera différent du compte dédié à l’enregistrement de bénéfices. Le montant sera alors déduit des fonds propres, et des bénéfices précédents le cas échéant. Le plan comptable fournit ainsi une indication fiable des résultats de l’entreprise, et permet aussi d’apporter des éléments d’aide à la décision sur les stratégies à développer dans les années à venir.