AMVAP

Une SCPI ou société civile de placement immobilier permet de se constituer une épargne via les revenus potentiels générés par la mise en location d’immeubles. L’investisseur n’achète pas directement un immeuble mais des parts dans une société qui possède plusieurs bâtiments. Le patrimoine immobilier détenu par la SCPI est administré par une société de gestion. Cette dernière allège les investisseurs (associés) des contraintes liées à la gestion immobilière dans sa globalité.

Moins coûteuse et moins contraignante, la SCPI offre de multiples avantages, à l’instar de la défiscalisation. Cela est possible lorsque l’investissement est réalisé dans une SCPI dite fiscale. La structure est donc encadrée par un dispositif fiscal ouvrant droit à une réduction d’impôt, sous conditions.

C’est dans le cadre d’un investissement dans une SCPI Malraux que l’AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) prend tout son sens.

Retour sur le fonctionnement des SCPI fiscales

Avant de se focaliser sur les AMVAP (ou AVAP), il est primordial de rappeler les fondamentaux d’une SCPI fiscale. Les principes de base sont en effet les mêmes bien qu’en pratique, chaque loi de référence définisse des conditions d’application spécifiques.

Chaque SCPI est unique dans le sens où la stratégie de gestion de patrimoine diffère d’une structure à une autre. Ainsi, chaque société civile de placement immobilier est libre de définir le type de biens immobiliers qui lui convient : commerces, bureaux, habitations, locaux d’activité… Il en va de même pour le choix de la répartition géographique des immeubles.

Les associés ne sont pas les propriétaires directs de ces immeubles qui doivent être mis en location. En revanche, ils possèdent des parts qui leur ouvrent droit à des dividendes au prorata. Rappelons que ces dividendes sont issus des loyers collectés par la société de gestion. Ils correspondent aux revenus potentiels générés par l’investissement initial.

En principe, les revenus sont imposés. Cependant, les SCPI fiscales permettent aux porteurs de parts de profiter d’une réduction d’impôt.

Que sont les AMVAP ?

L’appellation AMVAP (ou AVAP) est apparue en 2013 pour remplacer la dénomination ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). Elle a pour objet de préserver et de promouvoir une zone qui possède un attrait patrimonial particulier. Une AMVAP peut par exemple abriter un ou plusieurs bâtiments historiques, un espace naturel qui bénéficie d’un intérêt paysager, etc.

Le respect du développement durable est un enjeu majeur dès lors qu’on parle d’AMVAP. Cela implique que les travaux réalisés dans le périmètre doivent impérativement être validés par les autorités compétentes avant de démarrer. Un diagnostic pointu est de ce fait réalisé en amont. Cette démarche vise à mener des analyses architecturales et environnementales en plus d’une évaluation patrimoniale. Des paramètres spécifiques sont considérés selon les caractéristiques de l’AMVAP. En l’existence d’un PLU (Plan local d’urbanisme) et/ou d’un PADD (Projet d’Aménagement et de Développement durable), ces derniers sont pris en compte lors de l’établissement du diagnostic.

L’AMVAP est ainsi considéré comme un outil réglementaire grâce auquel une qualité paysagère et urbaine est rigoureusement respectée, toujours via une démarche responsable.

Bon à savoir : Toute demande de modification ou de transformation n’ayant reçu aucune réponse 2 mois après sa soumission aux autorités compétentes est considérée comme refusée.

AMVAP et SCPI fiscale : quel rapport ?

Comme mentionné au préalable, les SCPI fiscales sont encadrées par des lois spécifiques. Parmi ces structures, il y a les SCPI Malraux. Pour que les associés puissent bénéficier d’une défiscalisation, il est exigé que les SCPI Malraux investissent dans des immeubles :

• localisés dans des AMVAP
• situés dans une zone sauvegardée ou un quartier ancien dégradé dont la rénovation est prévue.

En d’autres termes, les investisseurs qui s’intéressent aux SCPI Malraux sont les principaux concernés par la notion d’AMVAP.

AMVAP : quels avantages pour les associés dans les SCPI Malraux ?

Le dispositif Malraux accorde une défiscalisation, autrement dit une réduction d’impôt sur les revenus potentiels que les porteurs de parts dans la SCPI perçoivent.

L’investissement réalisé par chaque associé lors de la souscription et les achats ultérieurs de parts supplémentaires sert partiellement à financer des travaux de réhabilitation. Lorsqu’ils sont éligibles à la défiscalisation en loi Malraux, ces travaux permettent aux contribuables d’économiser l’équivalent de 22% des dépenses affectées aux travaux. Il faut donc comprendre que cette défiscalisation est calculée en fonction de la proportion d’investissement réellement engagée dans les travaux.

Investir dans une SCPI Malraux qui possède des immeubles dans une ou plusieurs AMVAP ouvre droit à un avantage fiscal majeur. Un plafond de 400 000 euros pour une période de 4 ans consécutifs est fixé. Autrement dit, un foyer fiscal peut bénéficier d’une défiscalisation pour des travaux dont le montant est plafonné à 100 000 euros.

Les SCPI qui possèdent des immeubles dans des AMVAP sont particulièrement attractives pour les contribuables fortement imposés sur le revenu.

Les éléments-clés à retenir

La réduction d’impôt n’est pas seulement conditionnée par la situation géographique d’un immeuble donné. Lorsqu’un bâtiment est situé en AMVAP, il est impératif de se conformer aux directives des architectes des bâtiments de France. Les normes urbaines et environnementales imposées sont en effet strictes et peuvent différer d’une AMVAP à une autre.

La défiscalisation est possible dès 5 000€ d’investissement. Elle est directement applicable à l’année de souscription, c’est-à-dire l’année au cours de laquelle le contribuable a acheté des parts dans une SCPI Malraux. Par ailleurs, il est parfaitement envisageable de procéder à un investissement progressif.

Dans les SCPI classiques, les investisseurs ont la possibilité de céder (revendre) leurs parts lorsqu’ils estiment avoir suffisamment épargné ou s’ils ont un besoin urgent de liquidités, par exemple. Cette liberté n’est pas applicable dans le cas des structures qui possèdent des immeubles dans des AMVAP. En effet, les associés s’engagent à conserver leurs parts dans la SCPI Malraux pour un minimum de 9 ans. La première mise en location du dernier immeuble réhabilité correspond à la date retenue pour cet engagement de conservation. En cas de revente avant ce délai, les avantages fiscaux sont automatiquement annulés.

Dans les faits, il est conseillé aux épargnants de prévoir 12-15 ans de détention. En effet, les délais d’achèvement des rénovations peuvent être longs selon les caractéristiques de l’immeuble et les exigences environnementales/urbaines à respecter. C’est sans oublier que la SCPI bénéficie d’une marge de 3 ans après l’achèvement des travaux pour trouver des locataires. En outre, il faut savoir que les SCPI sont des supports de placement peu liquides. A l’issue de la période minimum de mise en location imposée, les immeubles sont revendus et les associés cèdent leurs parts. Cela peut prendre un certain temps avant que les associés ne puissent vendre leurs parts à des conditions avantageuses, les ventes des immeubles étant elles-mêmes susceptibles de durer dans le temps.

Les AMVAP sont de ce fait des leviers de défiscalisation pour les porteurs de parts dans les SCPI Malraux, si et seulement si la structure respecte l’ensemble des conditions d’éligibilité. Par ailleurs, les revenus qui en découlent ne sont pas garantis puisqu’ils sont soumis aux risques locatifs. En prenant conscience de ces éléments et de l’engagement de conservation, les investisseurs ont la perspective de réaliser un placement judicieux.