Prix acquéreur

En théorie, les achats de parts dans une Société civile de placement immobilier (SCPI) sont envisageables à tout moment. Cependant, le marché sur lequel les parts sont disponibles dépend du type de capital social de la SCPI. Il est donc important d’en comprendre le mécanisme avant d’investir dans ce produit d’épargne.

Il faut savoir que la notion de prix acquéreur ne prend sens que dans le cadre d’un achat de parts sur le marché secondaire dans une SCPI à capital fixe.

Qu’est-ce que le prix acquéreur ?

Lorsque les titres sont vendus sur le marché secondaire (lieu d'échange de parts de SCPI déjà existantes), ce qu’on appelle « prix d’exécution » est appliqué. Le montant en question résulte de la confrontation entre l’offre (ordres de vente) et la demande (ordres d’achat). Ces informations sont mentionnées dans les documents réglementaires de la SCPI. Différents frais s’ajoutent au prix d’exécution pour donner le prix acquéreur.

Le prix acquéreur correspond donc au montant qu’un investisseur passant par le marché secondaire des parts doit payer pour devenir associé au sein de la SCPI.

Quels sont les différents frais inclus dans le prix acquéreur ?

Les SCPI appliquent des frais indispensables à leur fonctionnement. Ils servent notamment à rémunérer les différents services délivrés par la la société de gestion en charge de la SCPI (sélection et achat de immeubles, gestion quotidienne des locataires, encaissement des loyers,…). 

Les frais de souscription, également appelés « frais d’entrée, sont inclus dans le prix acquéreur.Ils servent notamment à rémunérer le service rendu par la société de gestion en charge de la SCPI pour trouver des immeubles qui soient rentables, mener les négociations au moment de l’achat mais également organiser la collecte de fonds qui rendra possible la mise en œuvre du programme d’investissements. Il faut savoir que les frais de souscription correspondent à un pourcentage qui varie d’une SCPI à une autre. D’ailleurs, tous les frais de gestion sont statutaires, ce qui signifie qu’ils sont précisés dans les statuts et sont non-négociables. Ils représentent généralement calculés 8 à 12% du prix de la part.

Le prix acquéreur comprend également les droits d’enregistrement qui correspondent à des impôts imputables aux mutations des parts.
Ces frais annexes expliquent pourquoi le prix d’achat des parts dans une SCPI est généralement plus élevé que le prix de cession. Bien s’informer sur le rendement et les performances de la structure est de ce fait indispensable en amont de l’investissement.

SCPI à capital social fixe ou variable : quelle incidence sur le prix acquéreur ?

Comme mentionné précédemment, le prix acquéreur s’applique exclusivement aux acquisitions réalisées auprès d’une SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. 

Dans ce type de structure, un capital « plafond » est précisé dans les statuts. La société de gestion vend de nouveaux titres jusqu’à ce que ce seuil maximum soit atteint. Un quota maximum de titres à céder est défini parallèlement au plafond. Lorsque ce volume est atteint, les émissions directes réalisées par la société de gestion prennent fin. Les investisseurs potentiels n’ont plus la possibilité d’acheter de nouvelles parts, ce qui les oblige à passer par le marché secondaire. Ce dernier regroupe uniquement les parts existantes que les associés actuels souhaitent vendre. C’est la loi de l’offre et de la demande qui influence le prix acquéreur, autrement dit le prix d’achat des parts existantes.

Qui dit capital variable dit absence de plafond et de quota. Cela signifie que la société de gestion peut vendre des parts en permanence tant qu’il y a des titres disponibles. On parle de ventes sur le marché primaire (lorsque les parts sont émises directement par la société de gestion). Lorsqu’un épargnant souhaite se retirer, la société de gestion l’accompagne dans la cession de ses parts. Dans un tel contexte, le marché secondaire n’existe pas et la notion de prix acquéreur n’est pas applicable.

Comment fonctionne le marché secondaire ?

Lorsque la société de gestion n’émet plus de titres sur le marché primaire, deux cas de figure peuvent se présenter :

• soit le futur investisseur manifeste son intérêt pour des titres déjà disponibles sur le marché secondaire
• soit il patiente jusqu’à ce qu’un ou plusieurs associés décident de céder leurs parts de la SCPI.

Dans les deux cas, le futur épargnant doit préciser le nombre d’actifs qu’il souhaite acheter au sein de la Société civile de placement immobilier. Il est également tenu de préciser le prix maximum qu’il peut investir. D’autre part, l’associé qui cède ses parts détermine son prix minimal. Les ordres de vente et d’achat sont enregistrés pendant une période qui peut courir de 24 heures à 3 mois. Passé ce délai, la société de gestion détermine le prix d’exécution en confrontant les offres et les demandes.

Si le prix d’exécution convient à l’associé cédant ses parts, le montant en question sert de base au calcul du prix acquéreur.
Si les prix maximum mentionnés dans les ordres d’achat sont inférieurs aux prix minimum stipulés dans les ordres de vente, ces derniers restent en attente jusqu’à ce que la société de gestion ouvre une nouvelle période d’enregistrement.

Il n’y a donc aucune garantie concernant le délai d’achat et de revente d’actifs sur le marché secondaire. En outre, le prix acquéreur est soumis à des fluctuations qui dépendent des tendances du marché immobilier dans sa globalité.