Rendement

Les placements permettent d’engendrer des revenus potentiels. Acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (abrégées SCPI), également connues sous le nom d’investissement « pierre papier », s’inscrit parmi les placements possibles au même titre que l’assurance vie. La question du rendement se pose pour les futurs associés des SCPI. En effet, investir en SCPI peut être rentable, mais comporte des risques, notamment de perte en capital. Il faut donc être conscient de cette part de risque et connaître les différents indicateurs de performance.

Définition du rendement d’une SCPI

La SCPI est une structure collective qui détient un ensemble d’immeubles appelé patrimoine ou parc immobilier. Cet ensemble est administré par une société de gestion qui cherche à acheter de nouveaux immeubles en adéquation avec sa stratégie de gestion. Ces biens immobiliers sont ensuite mis en location. C’est la redistribution des loyers entre les associés, proportionnellement au nombre de parts (actifs) détenues, qui permet de percevoir des revenus potentiels. Ainsi, le rendement d’une SCPI provient des loyers collectés par la société de gestion en charge de la SCPI.

Les SCPI peuvent être de différents types : SCPI de rendement, SCPI fiscales ou SCPI de plus-value. La notion de rendement est importante indépendamment du type de SCPI. Cette donnée donne un indice sur la rentabilité de la structure et de ses immeubles. Le taux de rendement, exprimé en pourcentage, permet d’estimer si le placement est susceptible de générer des profits ou des pertes même s’il faut garder à l’esprit que les performances passées ne préjugent pas de celles à venir.

Dans les SCPI de rendement, les locataires sont principalement des professionnels issus de secteurs différents : les immeubles abritent, le plus souvent, des bureaux ou des commerces. Ils possèdent l’avantage de fonctionner avec un bail commercial qui dure souvent plus longtemps qu’un bail résidentiel.

Dans les SCPI fiscales, les parts détenues permettent aux associés de bénéficier d’une fiscalité avantageuse liée à une loi précise : Pinel, Malraux, ZRR, Scellier… Les immeubles doivent cependant répondre à des exigences spécifiques.

Dans les SCPI de plus-value, il n’y a pas de redistribution de loyers. L’objectif n’est pas de gagner des revenus complémentaires potentiels, mais d’enregistrer des bénéfices lors de la revente des parts après plusieurs années de détention.

Au sein des SCPI de rendement, une stratégie de mutualisation des risques est mise en place. Les investissements diversifiés de la société de gestion permettent de diluer les risques : en cas de crise dans l’un des secteurs d’activité (la santé par exemple), la présence d’un autre permet de la minimiser. Cette stratégie s’applique aussi à la collecte des loyers : dans le cas où un locataire viendrait à ne pas payer le sien, le manque viendrait à être compensé par les autres.

Le rendement, inscrit dans les documents distribués par la société de gestion, se rapporte à une période écoulée. Il permet ainsi de mesurer les performances passées de la SCPI, mais ne peut préjuger des performances futures.

Rentabilité et rendement : deux notions différentes

Bien qu’elles soient liées, les notions de rentabilité et de rendement sont différentes. Prendre connaissance des éléments distinctifs permet donc aux épargnants de mûrir leur projet en évaluant les risques et les bénéfices potentiels.

Le rendement d’une SCPI et de tout investissement immobilier se rapporte aux revenus potentiellement générés par le placement.

La rentabilité inclut le rendement, mais aussi le potentiel de revalorisation des parts détenues, c’est-à-dire la possibilité que leur valeur augmente et donc qu’elles rapportent une plus-value lors de leur revente.

Le rendement est donc une notion essentielle sur toute la durée de détention des parts puisqu’il permet d’estimer les bénéfices susceptibles d’être engrangés sous forme de revenus potentiels. La rentabilité conserve son importance au moment de la sortie (revente des parts) puisqu’elle renseigne sur les perspectives de dégager des plus-values à l’échéance de la période de placement.

Rendement d’une SCPI : mode de calcul

Le taux de rendement brut est calculé en divisant les revenus annuels perçus par le prix de l’investissement. La précision du résultat nécessite de considérer le loyer versé pour chaque part ainsi que le prix unitaire d’une part à l’achat.

Cependant, ce taux brut fait abstraction des charges telles que les frais de gestion et les impôts. Pour connaître le rendement net d’une SCPI sur une période écoulée, il faut donc diviser les dividendes (loyers versés aux associés) par le prix d’une part puis soustraire les charges du résultat.

Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne communiquent régulièrement leur rendement de l’année passée via leur page dédiée (CORUM XL, CORUM Origin et CORUM Eurion) ou via le rapport annuel envoyé à tous ses associés.

Les indicateurs de rendement à connaître

Même s’il existe des méthodes de calcul permettant de connaître le taux de rendement d’une SCPI, les épargnants doivent rester conscients que cet indice est influencé par plusieurs facteurs.

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), par exemple, puisqu’il se fonde sur le calcul précédemment exposé. Les dividendes périodiques (mensuels, trimestriels, annuels…) versés aux associés par la société de gestion sont divisés par le prix d’achat d’une part au 1er janvier de l’année de référence. Le TDVM s’obtient à partir du montant brut des dividendes (charges incluses).

En plus du TDVM, il faut également considérer le taux de rentabilité interne (TRI) de la société civile de placement immobilier.

Les TDVM et TRI sont des indicateurs de performances passées. Ils ne peuvent en aucun cas être utilisés pour préjuger du rendement futur d’une SCPI.

Le taux de rotation est un autre facteur à prendre en considération. Les associés peuvent décider à tout moment de céder tout ou une partie de leurs parts. Le taux de rotation offre donc une indication chiffrée concernant le nombre de parts qui changent de main au cours d’une année. Un faible taux de rotation  signifie que les associés conservent durablement leurs parts. Cela peut indiquer un rendement attractif de même qu’une rentabilité globale avantageuse.

Le taux de parts en attente de cession renseigne sur le pourcentage d’actifs cédés par les associés mais qui ne trouvent pas encore d’acheteurs. En principe, une SCPI qui offre un bon rendement devrait enregistrer un taux de parts en attente de cession assez bas.

À ces indicateurs s’ajoutent :

• l’évolution de la valeur des parts ;
• le taux d’occupation des immeubles ;
• l’implantation géographiques des immeubles ;
• le type d’immeubles appartenant à la SCPI ;
• etc.

Est-ce que le rendement tient compte de la collecte ?

La collecte annuelle brute d’une SCPI correspond au montant total des souscriptions (achats de parts) alors que la collecte nette équivaut à la collecte brute dont on retranche la somme des retraits (reventes de parts).

Connaître la collecte annuelle permet d’évaluer l’attractivité globale d’une SCPI. En effet, une collecte annuelle élevée indique un certain dynamisme. À l’inverse, une faible collecte laisse présager un manque d’attractivité.

La collecte constitue donc un potentiel indicateur de rendement. La décision des épargnants d’investir dans une structure donnée peut néanmoins se fonder sur d’autres critères comme :

• le délai de jouissance (période qui s’écoule entre la souscription et la date de perception des premiers revenus potentiels) ;
• la fiscalité applicable aux revenus potentiels ;
• la répartition sectorielle des immeubles (France, Europe…).

Rendement : comment utiliser cette donnée ?

Connaître le taux de rendement éclaire donc les épargnants sur les perspectives de rentabilité de l’achat de parts dans une SCPI donnée. Il s’agit d’un chiffre communiqué à intervalles réguliers par la société de gestion. Comparer les rendements sur plusieurs périodes permet de mesurer la vitalité et la rentabilité d’une société civile de placement immobilier au fil des années. Si le rendement est stable ou révèle une hausse régulière, l’investissement est potentiellement avantageux. A contrario, des rendements en baisse peuvent présager une faible rentabilité.

Dans tous les cas, il est recommandé aux épargnants de ne pas se limiter à un seul indicateur de rentabilité et de toujours garder à l’esprit que les chiffres établis selon les performances d’une période écoulée ne définissent pas les rendements futurs de la SCPI concernée.