Une SCI, société civile immobilière, permet d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens. Pour ce faire il faut plusieurs personnes, deux au minimum. Cela peut concerner une résidence principale ou secondaire, des biens immobiliers légués, ou destinés à la location. Les parts sociales de l’entreprise sont distribuées en fonction des apports en capital de chacun.
Les formalités de création sont simples, aucun capital minimum n’est requis et la durée maximum de vie de la société autorisée par la loi française est de 99 ans.
La société civile immobilière offre de nombreux avantages, notamment au niveau de la gestion. En effet il est possible de confier la gestion de l’immobilier à une personne unique, un gérant ayant les compétences pour s’occuper du bien et l’administrer, afin d’éviter tout conflit ou mésentente. Mais elle permet également la conservation du patrimoine, toute vente forcée étant exclue. Si un détenteur de parts de SCI souhaite se retirer, celui-ci doit alors vendre ses parts sociales à ses associés ou à un tiers avec l’accord de ceux-ci. La propriété des parts peut également être démembrée et ainsi être affectée avec des droits différents (nue-propriété ou usufruit).
Il existe différents statuts de SCI :
La SCI familiale
La SCI familiale se compose de personnes ayant un lien de parenté jusqu’au 4e degré ou par alliance. La SCI familiale permet de ne pas être soumis aux règles d’indivision et de pouvoir transmettre un patrimoine avec un montant de droits de donation et de succession moindres.
Les SCI de location
Elle vise à l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer ou de le mettre à disposition gratuite des associés. C’est la SCI dite “classique”. Les biens acquis appartiennent à la société et non aux associés. La gestion quotidienne de la SCI est déléguée à un gérant.
Les SCI de jouissance à temps partagé ou multipropriété
C’est la forme de SCI la moins répandue. Elle permet aux associés de se partager non pas la propriété mais l'usage d’un bien immobilier avec un temps d’occupation défini, souvent pour des résidences de tourisme.
La SCI d’attribution
Cette forme de SCI est peu utilisée. S’il s’agit d’un immeuble par exemple, chaque associé peut se voir attribuer un ou plusieurs appartements. L’attribution d’une partie du bien peut se faire :
- En pleine propriété : chaque associé détient une partie du bien
- En nue-propriété : un associé peut être propriétaire du bien sans pouvoir l’utiliser
- En jouissance : un associé utilise un bien dont un autre associé est propriétaire et en perçoit les loyers (mise en location par exemple).
La SCI construction-vente
Également appelée SCCV, cette catégorie de SCI est particulière puisque la société est créée dans le but de construire des biens pour les revendre dans leur totalité ou par fractions. Il est par exemple possible d’acheter un terrain, d’y construire un immeuble puis de le vendre. Cela représente un coût conséquent mais l’apport en capital est divisé entre les associés.
Fiscalité
Imposition des SCI : impôts sur le revenu ou impôts sur la société.
Les sociétés civiles immobilières sont redevables d’une imposition sur les bénéfices réalisés. Ceux-ci peuvent être imposés à l’IR, impôt sur le revenu ou à l’IS, impôt sur les sociétés. Les SCI familiales ont plus d’intérêt à choisir une imposition sur le revenu alors que les autres SCI auront plutôt tendance à préférer une imposition sur les sociétés, qui leur offrira certains avantages.
Les détenteurs de parts de SCI, et donc les associés, peuvent se voir taxés à l’impôt sur le revenu. La fiscalité est alors dite “transparente” pour la SCI : dans ce cas, chaque personne détentrice de parts sociales va être personnellement payer l’impôt en fonction de son apport en capital et donc de sa quote-part.
La SCI peut sinon être taxée à l’impôt sur les sociétés, directement sur ses résultats. Tout comme l’investissement en SCPI à travers un contrat d’assurance vie, loger ses parts de SCPI dans une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut être une solution intéressante pour alléger la fiscalité qui pèse sur les revenus des associés issus d’une SCPI lorsque celles-ci sont détenues en direct.
Transmission de parts
Les SCI permettent notamment de faciliter la transmission d’un bien par la donation de parts de la société. D’un point de fiscal, la transmission de parts de SCPI bénéficie, comme un don classique, de la fiscalité sur les donations (et notamment des abattements fiscaux s’appliquant par exemple lorsqu’un parent fait un don à son enfant). Elle présente également des avantages complémentaires.
- Les détenteurs de parts peuvent faire une donation allant jusqu’à 100 000 euros à leurs enfants tous les 15 ans,
- Si la valeur du bien dépasse les 100 000 euros, une donation par tranches est alors possible avec une valeur de 100 000 euros maximum à chaque fois,
- Les enfants héritant du bien n’ont pas de droits de donation à payer et le donataire n’a pas à s’acquitter de ces frais.
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