La stratégie de gestion des SCPI

En France, la concurrence que se livrent les différents acquéreurs d’immobilier d’entreprise, dont font partie les SCPI, pèse sur les rendements des biens. Cela a incité certaines sociétés de gestion à se tourner vers les marchés européens, afin de trouver des biens d’un même niveau de qualité mais moins cher que sur le marché français. L’objectif étant de viser les pays où les prix de l’immobilier sont les plus attractifs. La première destination choisie par les gérants de SCPI a été l’Allemagne, mais un phénomène similaire à ce qui a été observé en France s’est produit et les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, diminuant ainsi la rentabilité des investissements en créant une bulle.

Depuis, certains gérants sont sortis des sentiers battus en investissant dans des pays où la pression des investisseurs était moins forte. C’est par exemple le cas de la Finlande, de l’Italie, de la Slovénie ou des Pays Baltes. Ces marchés, moins concurrentiels, ont permis à ces sociétés de gestion d’acheter des biens dans de meilleures conditions.

Certaines SCPI vont encore plus loin en investissant en dehors de la zone euro. Le taux de change représente alors à la fois un risque et une opportunité. Le patrimoine de la SCPI ainsi que les loyers qu’elle perçoit subissent l’influence du cours des devises, ce qui en fonction des variations, peut avoir des conséquences positives ou négatives sur les revenus potentiels et la valorisation des immeubles (donc le prix de la part ). 

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Certaines sociétés de gestion créent des SCPI thématiques. Elles choisissent d’investir exclusivement dans une catégorie de biens immobiliers (des bureaux, des commerces ou des hôtels par exemple), d’activités (la santé ou l’éducation, par exemple) ou encore dans un secteur géographique (région ou pays en particulier). Certaines ont cependant fait le choix de se prémunir contre le risque que représente une trop grande dépendance à un seul secteur d’activité ou à une seule zone géographique, en investissant dans des secteurs et des pays variés. Cette stratégie de diversification permet de mutualiser les risques et de ne pas subir les cycles de l’immobilier dans un pays ou un secteur donné. Si tout le monde décide d’investir sur le même secteur, cela crée un phénomène d’inflation et la valeur des biens augmentent sensiblement, ce qui entraine une diminution de leur rentabilité.

Une stratégie d’investissement diversifiée permet également d’avoir un « terrain de jeu » plus grand, et donc d’augmenter ses capacités à réaliser des investissements compatibles avec les objectifs de performance de la SCPI. En effet, si une société de gestion est cantonnée à un secteur et une région donnée, et qu’aucune opportunité ne se matérialise au moment où les fonds doivent être investis, elle devra choisir entre attendre (les fonds n’étant alors pas employés, ils ne génèrent aucun rendement) ou investir dans un immeuble de moindre qualité ou offrant un rendement moindre.

A (re)lire : SCPI : faut-il choisir entre l'hôtel et l’EHPAD ?

En immobilier d’entreprise, un bail est conclu pour 9 ans en France (contre 3 ans généralement en immobilier résidentiel). Cependant, le locataire a la possibilité de donner congé tous les trois ans : c’est le principe d’un bail dit « 3-6-9 ». Il est toutefois possible de signer un bail dit « ferme » empêchant le locataire de partir avant une durée minimale, par exemple 6 ou 9 ans.

Dans certains pays européens (aux Pays-Bas et en Pologne, notamment), il est possible de signer un bail de 15 ou 20 ans, ce qui permet d'engager durablement le locataire, et d’avoir ainsi une meilleure visibilité sur l’investissement et le rendement locatif.

Lorsqu’une SCPI émet de nouvelles parts, elle a plus de dividendes potentiels à verser, puisque chaque part détenue par un associé lui donne ce droit. Afin de maintenir le niveau de dividendes potentiels versés, la SCPI doit acquérir de nouveaux biens pour percevoir des loyers supplémentaires.

Certaines sociétés de gestion font volontairement le choix de limiter leur collecte, pour pouvoir prendre le temps d’investir dans les meilleures conditions de marché possibles. Cela leur permet d’optimiser leurs chances d’atteindre des objectifs de rendement (non garantis), tout en offrant une perspective sur l’appréciation du capital. Cela leur permet également de ne pas subir une trop forte pression pour acheter, ce qui amènerait de la précipitation et des erreurs dans le choix des acquisitions.

Afin d’illustrer ce point, prenons l’exemple d’un gâteau pour 4 personnes. Dans le cas où il faudrait partager ce gâteau avec deux personnes supplémentaires, les parts seraient forcément plus petites. Il faudrait donc agrandir le gâteau afin de ne pas diminuer la taille des parts de chacun. Il s’agit de la même logique pour une SCPI. Si de nouveaux associés prennent des parts dans cette SCPI, il est nécessaire d’acheter de nouveaux immeubles afin d’augmenter la masse de loyer pour conserver un niveau équivalent de dividende par associé.  

Afin de mieux appréhender l’intérêt de revaloriser le prix de la part, il faut en comprendre le fonctionnement.

Il est important de comprendre 2 notions :

• Le prix de part / de souscription : c’est le prix auquel l’épargnant achète sa part de SCPI.
• La valeur de reconstitution : elle correspond à la valeur vénale du portefeuille immobilier de la SCPI, déterminée par un expert, à laquelle s’ajoutent les frais de notaire et autres frais d’actes. Cette valeur de reconstitution est celle qui se rapproche le plus de la valeur du patrimoine.

La valeur de reconstitution permet de connaitre la réelle valeur de la SCPI. Ainsi, si la valeur de souscription est inférieure à la valeur de reconstitution, cela signifie que l’épargnant achète probablement moins cher que la valeur réelle du patrimoine.

Le prix de souscription est fixé librement par la société de gestion mais doit être compris dans une fourchette de plus ou moins 10  % de la valeur de reconstitution. Si la limite, positive ou négative, est franchie, la SCPI doit obligatoirement revoir son prix de souscription à la hausse ou à la baisse. Ce principe de fonctionnement, qui prévaut pour les SCPI à capital variable, montre que les prix de part sont fortement corrélés à la valeur de l’ensemble du patrimoine immobilier, et non à une approche spéculative.  A l’inverse, les SCPI à capital fixe, dont la revente des parts s’effectue sur un marché de gré à gré, dépendent de l’offre et de la demande. Leur prix de part peut donc fortement augmenter ou diminuer à la suite d’une demande importante, ou l’inverse. 

Pourquoi revaloriser le prix de part ?

L’augmentation de la valeur vénale des parts de SCPI ne suffit pas à expliquer à elle seule l’augmentation du prix de la part. Plusieurs éléments sont à prendre en considération. 

D’une part,  cette hausse constatée est liée à une augmentation de la pression sur le marché immobilier, permettant à la SCPI de signer des baux commerciaux plus intéressants avec des loyers plus importants. Cette forte demande permet également que les différents biens détenus par la SCPI continuent de prendre de la valeur. 

A cela s’ajoutent les taux d’intérêts actuellement très bas, sur lesquels s’appuient les SCPI afin d’acquérir davantage de biens.
Enfin, la revalorisation des parts peut découler d’une bonne  stratégie d’investissement : plus précisément de la qualité des investissements de la SCPI et de l’appréciation de son patrimoine immobilier. Elle est considérée comme un signe de solidité pour les investisseurs. 
La revalorisation du prix de part d’une SCPI est au bénéfice des associés ayant déjà souscrit puisqu’ils voient la valeur de leur investissement augmenter.

Le report à nouveau est une opération financière qui se déroule à la fin de l’exercice comptable annuel d’une SCPI. De façon simple, il équivaut au bénéfice qui n’a été ni distribué au cours de l’année donnée, ni mis en réserve. Son utilisation est ainsi reportée à un exercice postérieur : y recourir permet alors de palier une perte hypothétique lors d'un prochain exercice, ou de diminuer l’endettement des années précédentes. 

Cette décision est présentée lors de l’assemblée générale de la SCPI.