Les SCI dans un contrat de PER  

Le plan d’épargne retraite (PER) a pour objectif d’aider les actifs français, qu’ils soient salariés, en recherche d’emploi ou indépendants, à préparer leur retraite. Ce produit d’épargne leur permet de se constituer un capital dont le montant, majoré de gains potentiels, leur sera reversé au moment de la retraite. Parmi les options d’investissement disponibles dans un PER, les SCI (sociétés civiles immobilières) sont souvent méconnues, mais elles offrent des opportunités intéressantes pour diversifier votre patrimoine et préparer votre retraite. Elles permettent aux épargnants d’investir dans l’immobilier.  

Le fonctionnement de la SCI au sein d’un contrat de PER 

Au sein d’un contrat de plan d’épargne retraite (PER), une société civile immobilière (SCI) représente une option d’investissement présente dans les unités de compte l’un des supports disponibles avec les fonds euro. Son fonctionnement au sein de ce cadre financier offre aux épargnants plusieurs avantages. 

Investissements effectués dans une SCI 

Les contrats d’assurance vie et de PER permettent aux souscripteurs d’investir dans des parts de SCI. Les fonds collectés par le biais de ces placements sont utilisés par la SCI pour acquérir divers supports immobiliers. Ces investissements sont assez libres et peuvent prendre plusieurs formes, notamment l’achat de biens immobiliers directs, de parts de SCPI (société civile de placement immobilier), d’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier), et de foncières cotées. Dans ce type d’investissement, l’assureur est le propriétaire des parts, ce qui garantit généralement la liquidité pour les titulaires de PER. 

La gestion des fonds au sein de la SCI 

La SCI est entièrement responsable de la gestion et de l’exploitation de son portefeuille immobilier. Elle sélectionne les fonds dans lesquels elle investit, valorise les biens déjà acquis, et s’occupe de toutes les démarches administratives liées à la gestion immobilière. Cette diversité d’investissements contribue à la diversification de la SCI, et donc des risques, et à la rentabilité potentielle du placement. 

La capitalisation des revenus générés par la SCI 

La société civile immobilière peut générer des revenus de diverses manières. Par exemple, les parts immobilières investies en direct ou via des SCPI peuvent générer des loyers. Pour d’autres fonds, tels que les foncières cotées ou les OPCI, des dividendes peuvent être perçus. Les revenus de la SCI sont capitalisés. Cela signifie qu’ils sont réinvestis pour essayer d’augmenter la valeur des parts de la SCI. 

Différences entre la SCI grand public et la SCI classique 

La SCI, lorsqu’elle est intégrée à un contrat de PER, peut revêtir deux principales formes : la SCI grand public et la SCI classique. Bien que ces deux entités partagent un cadre juridique et fiscal similaire, elles présentent des différences notables. 

Accessibilité 

La première différence réside dans l’accessibilité de ces deux types de SCI. La SCI grand public est ouverte à tous via des contrats d’assurance vie ou de PER. Elle permet à un large éventail d’épargnants d’accéder à l’immobilier en tant que classe d’actifs. En revanche, la SCI classique est souvent créée dans un contexte plus restreint et contrôlé. Elle implique généralement une répartition des parts plus ciblée, réservée à un groupe spécifique d’individus ou d’entités. 

Nombre d’associés 

Une SCI grand public peut inclure un nombre variable de personnes morales ou physiques en tant qu’associés. Quant à une SCI classique, elle doit compter au moins deux associés pour exister légalement. 

Avantages et risques de l’investissement en SCI dans un contrat de PER 

En France, le système de retraite obligatoire repose sur le principe de la répartition, où les cotisations des travailleurs actuels financent les retraites des retraités actuels. Toutefois, ce modèle est confronté à plusieurs défis majeurs. La pyramide des âges s’inverse avec une proportion croissante de retraités par rapport aux actifs, tandis que l’espérance de vie augmente, ce qui prolonge la durée des retraites. Face à cette situation, le plan d’épargne retraite (PER) peut permettre aux individus d’épargner pour leur retraite. 

Avantages fiscaux du PER 

Le plan d’épargne retraite (PER) offre certains avantages fiscaux. Les versements effectués dans le cadre du PER sont déductibles de l’impôt sur le revenu, jusqu’à 10 % du revenu imposable net, avec un plafond de 32 908 € en 2023. Cela réduit le montant imposable et donc l’impôt sur le revenu. Cette fiscalité est bénéfique pour les contribuables dont le taux d’imposition est élevé. 

Souplesse dans l’alimentation du PER 

Le plan d’épargne retraite (PER) offre une flexibilité sur les versements qui l’alimentent. Aucun montant minimum n’est imposé, permettant aux individus d’ajuster leurs contributions selon leurs moyens et objectifs. Ils peuvent également interrompre et reprendre les versements en les adaptant à leur situation financière sans compromettre leur épargne retraite. 

Les risques du PER 

Il est essentiel de considérer les risques associés à l’investissement en SCI dans un contrat de PER. La valeur des parts de SCI est liée à l’évolution des marchés immobiliers, et elle peut donc être revue à la hausse comme à la baisse, ce qui peut entraîner une perte en capital. 

Par ailleurs, les parts de fonds ou les actifs immobiliers détenus par la SCI peuvent ne pas être liquides, ce qui signifie qu’il peut être difficile de les convertir rapidement en espèces. Les principaux revenus des actifs immobiliers, ainsi que leur valeur, sont susceptibles de varier suivant la conjoncture économique et immobilière. 

Enfin, certains fonds immobiliers, détenus par la SCI, peuvent avoir recours à l’emprunt pour compléter son patrimoine. Cette situation peut affecter le montant perçu, car il est subordonné au remboursement de ce crédit. Ces risques doivent être pris en compte dans la décision d’investir en SCI au sein d’un contrat de PER. 

Inconvénients du PER 

Le PER connaît aussi quelques contraintes. 

• Non-disponibilité des fonds
  En règle générale, les fonds du PER sont destinés à être utilisés à la retraite, et leur déblocage avant cette période n'est possible que dans des cas exceptionnels prévus au contrat. Le programme ne convient pas ainsi comme source d'épargne de précaution en cas de besoin de trésorerie. 
• Report de fiscalité 
  Bien que le PER offre des avantages fiscaux pendant la phase d'épargne, la fiscalité reprend au moment de la retraite. Cependant, cette fiscalité est généralement inférieure aux économies d'impôt réalisées pendant la phase d'accumulation. Le report de fiscalité reste donc avantageux. 
• Variabilité des PER 
  D'importantes disparités subsistent entre les offres de PER du marché en termes de frais, de rentabilité et de choix d'investissement. Les PER collectifs peuvent présenter une option de placement limité qui incite de nombreuses personnes à souscrire un PER individuel en complément de celui proposé par leur entreprise.