Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Effet de levier
Investir à crédit dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut permettre d’accéder à ce qu’on appelle couramment l’effet de levier. Cela consiste à s’endetter à court ou moyen terme afin d’augmenter sa capacité d’investissement, et donc son capital sur le long terme. Ce qui va permettre potentiellement de générer davantage de revenus sur la durée, même en considérant les coûts associés au financement (dont les intérêts) mais induit néanmoins une charge financière supplémentaire (remboursement du crédit, intérêts, voire assurance emprunteur).
Le principe de l’investissement à crédit ?
Rappelons que la SCPI ou Pierre Papier permet à des épargnants d’investir collectivement dans de l’immobilier professionnel loué à des sociétés. Les loyers issus de la location de ces immeubles sont distribués, aux associés de la SCPI sous forme de dividendes potentiels, à proportion de leur investissement.
Tout comme pour un achat immobilier en direct, la souscription de parts de SCPI peut se faire au comptant ou à crédit. La SCPI est d’ailleurs le seul placement finançable par un crédit au même titre qu’un bien immobilier acheté en direct. L'investisseur doit disposer d'une capacité d'épargne constante à moyen terme et être dans une situation où il peut recourir à un emprunt immobilier.
Comment fonctionne l’effet de levier ?
Les parts investies dans la SCPI vont générer des revenus potentiels sous forme de dividendes, mensuels, trimestriels ou semestriels (en fonction de la SCPI). Et ces revenus potentiels peuvent suffire à couvrir les mensualités du prêt contracté dans l'hypothèse où le rendement, non garanti, de la SCPI est supérieur au taux d'intérêt de l'emprunt.
Pour illustrer le mécanisme de l’effet de levier, prenons un exemple : lorsqu’un épargnant emprunte à un taux d’intérêt de 2,5 % pour investir dans une SCPI dont le taux de rendement se situe autour de 4 % : l’écart positif permet de rembourser le coût du crédit. La perte causée par le taux d’emprunt est alors rentabilisée par le taux de rendement de la SCPI grâce à l’effet de levier. Néanmoins, si le taux de rendement de la SCPI devient inférieur au taux d’emprunt, l’effet de levier est alors inversé : les revenus issus de la SCPI ne permettent pas de couvrir le coût d’emprunt et l’épargnant est tout de même tenu de rembourser le crédit engagé.
En conséquence, acquérir des parts supplémentaires de SCPI à l’aide d’un crédit et de l’effet de levier potentiellement associé, permet à l’épargnant d’augmenter sa capacité d’épargne et les revenus issus de son placement. Mais ceci n’est possible que si le taux de rendement de la SCPI est supérieur au taux d’intérêt payé au titre de l’emprunt.
L’impact de l’effet de levier peut ainsi varier en fonction de : la SCPI choisie et son taux de rendement, le taux d’emprunt du prêt accordé par la banque, ainsi que la durée du crédit. En effet, plus la durée du prêt est longue, plus l’effet de levier sera optimal et moins l’effort d’épargne sera grand.