Variation du prix moyen de la part 

Toute société civile de placement immobilier ou SCPI est administrée par une société de gestion. Cette dernière gère le patrimoine de la SCPI en réalisant des achats, des mises en location et des ventes d’immeubles. Pour effectuer les achats, la société de gestion utilise l’argent versé par les épargnants lors de leur souscription. Celle-ci consiste à acheter des parts de la SCPI dans le but de gagner des revenus potentiels. Or, le prix d’une part est variable. Avant d’investir son capital, tout associé potentiel doit de ce fait s’informer sur les indicateurs qui renseignent sur la performance globale du fonds d’investissement. La variation du prix moyen de la part s’inscrit parmi les éléments à connaître.

Variation du prix moyen de la part : définition

Le prix (ou valeur) de souscription équivaut au montant déboursé par l’épargnant pour acheter une part dans une SCPI. Outre le prix de la part, cette valeur inclut aussi une commission appelée frais de souscription.

Les prix de souscription ne sont pas seulement susceptibles de varier entre deux années successives. Ils peuvent également évoluer au cours d’une même année.

Jusqu’au 30 juin 2012, le calcul de l’évolution des prix se basait sur les prix constatés au 1er janvier de l’année en cours (année N) et au 1er janvier de l’année précédente (année N-1). Or, le résultat ne reflétait pas la réalité des évolutions.

Depuis le 1er juillet 2012, un nouveau mode de calcul est appliqué pour déterminer la VPM. La variation du prix moyen correspond alors à l’écart enregistré sur deux années consécutives, basé sur les prix moyens annuels préalablement enregistrés. Concrètement, on obtient la VPM en divisant la différence entre le prix moyen de souscription de l’année N et le prix moyen de souscription de l’année N-1 par le prix de souscription moyen au cours de l’année N-1.

La variation du prix moyen de la part est considérée comme un indicateur de performance dans la mesure où les SCPI performantes tirent davantage de bénéfices des augmentations des prix. Il faut néanmoins comprendre que la VPM est susceptible d’évoluer à la hausse (variation positive), à la baisse (variation négative) ou de stagner au même niveau (VPM = 0).

À titre indicatif, la variation du prix moyen de la part d’une SCPI à capital variable (qui permet des souscriptions tout au long de l’année) devrait se situer entre -10 % et +10 % de la valeur de reconstitution. Cette dernière équivaut à la valeur vénale du patrimoine de la société civile de placement immobilier, majorée des frais permettant de reconstituer ce patrimoine à l’identique.

La variation du prix moyen de la part concerne le prix de souscription et non le prix (valeur) de retrait qui s’applique lorsqu’un associé vend tout ou une partie des parts qu’il détient au sein de la société civile de placement immobilier. En effet, la valeur de retrait peut dépasser le prix de souscription, y être égale ou être inférieure.

Comment interpréter la variation du prix moyen d’une part ?

Avant d’envisager l’interprétation de cet indicateur, il est essentiel de comprendre que la santé des SCPI est corrélée avec celle du marché immobilier. En effet, les regains de dynamisme, comme les crises du marché immobilier, ont une influence sur le rendement global des SCPI.

Lorsque la variation du prix moyen reste égale à zéro, cela signifie généralement que la SCPI fait preuve de résilience. C’est le signe d’une certaine stabilité.

Lorsque la variation du prix moyen est positive, cela signifie que la stratégie adoptée par la société de gestion a permis la valorisation des actifs (patrimoine immobilier). L’investissement réalisé devrait donc avoir généré des revenus réguliers pour les associés. Une VPM positive fait partie des indicateurs qui traduisent une bonne performance globale du fonds d’investissement, ce qui devrait inciter les nouveaux épargnants à placer leur capital dans le fonds ou motiver les associés à conserver leurs parts.

Lorsque la variation du prix moyen est négative, cela implique une chute du prix moyen de la part. Cela signifie généralement que le patrimoine de la SCPI a subi une baisse de valeur. Une variation du prix moyen négative constitue donc un signal d’alarme, les risques de gérer des pertes plutôt que des bénéfices étant accrus.

Connaître la variation du prix moyen est un bon moyen d’évaluer les performances d’une société civile de placement immobilier. Elle ne suffit cependant pas à mesurer pleinement le rendement de la SCPI puisqu’elle est complémentaire avec d’autres indicateurs.

Quels sont les indicateurs à analyser parallèlement à la VPM ?

La performance d’une société civile de placement immobilier se mesure grâce à plusieurs valeurs. Au-delà de la variation du prix moyen d’une part à la souscription, l’investisseur doit également évaluer les critères suivants :

La capitalisation de la SCPI est une valeur essentielle puisqu’elle renseigne les épargnants sur la taille d’une SCPI. La capitalisation est connue en multipliant la valeur nominale d’une part par le nombre total de parts que la société de gestion a émises. La capitalisation est donc liée à la collecte des fonds placés par les épargnants lors de la souscription et lors des achats de parts supplémentaires.

Il faut également tenir compte du taux de distribution sur valeur la de marché (TDVM) qui rend compte du rendement annuel de la SCPI. Le calcul du TDVM s’effectue en divisant le montant total brut des dividendes distribués en une année par le prix moyen d’une part à la souscription au cours de la même année. Cet indicateur exprimé sous la forme d’un pourcentage renseigne donc sur la rentabilité de la SCPI sur les années précédentes.

Le report à nouveau offre des indications sur la situation de la trésorerie. Lorsque les revenus fonciers et financiers de la SCPI ne sont pas distribués en totalité entre les associés, le montant restant n’est pas nécessairement utilisé pour constituer une réserve financière. Cette somme est reportée à l’exercice suivant. Un report à nouveau élevé permet généralement de compenser les baisses de performances en complétant les baisses de dividendes. Ce montant peut également être utilisé pour augmenter le montant des dividendes distribués par exemple.

Les SCPI possèdent des immeubles mis en location. Il est de ce fait logique de considérer le taux d’occupation financier (TOF). Cette valeur correspond au rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le montant des loyers que la SCPI pourrait collecter si tous les immeubles étaient occupés (loués) sur la période de référence.

La valeur vénale complète également la VPM dans l’estimation de la santé d’une SCPI. Définie à l’issue d’une analyse réalisée par un expert indépendant, la valeur vénale indique le prix présumé d’un immeuble (ou du patrimoine de la SCPI dans son intégralité) s’il est vendu en l’état.

La valeur vénale permet de calculer la valeur de réalisation (valeur vénale + valeur nette des actifs de la SCPI) et la valeur de reconstitution.

À ces indicateurs s’ajoute la valeur de retrait, c’est-à-dire le prix qu’un associé sortant tire de la vente de ses parts. Cette donnée s’applique aux SCPI à capital variable dont les prix des parts sont connus à l’avance, à la souscription comme au retrait. Dans les SCPI à capital fixe, le calcul du prix de cession requiert la confrontation de l’offre et de la demande sur le marché secondaire.

Le taux de rendement interne (TRI) complète la liste des indicateurs à évaluer parallèlement à la variation du prix moyen d’une part. De manière générale, il se calcule sur des périodes de 5, 10 ou 15 ans. Le TRI tient compte de l’évolution du prix d’une part et des dividendes bruts sur une même période de référence.

La variation du prix moyen d’une part, comme les autres indicateurs, renseigne sur les performances passées d’une SCPI. Ces éléments ne permettent pas aux épargnants de préjuger des performances futures.